【正文】 元 百盛 120200 17 億元 南寧百貨 13000 3億元 夢(mèng)之島古城店 10000 20200 2億元 廣州友誼 坪效 （元） 經(jīng)營(yíng)面積㎡ 09 年?duì)I業(yè)額 名稱 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于商家坪效平均值的情況下，才有在商圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng)的可能。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位思考 綜合以上因素考慮：本項(xiàng)目商業(yè)最適宜定位為商務(wù)配套型商業(yè) 從市場(chǎng)分析可以得知， 南寧的休閑娛樂與商務(wù)配套型商業(yè)需求旺盛，德思勤對(duì)該類商業(yè)類型進(jìn)行相關(guān)因素比較，已選擇更適合的商業(yè)類型。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧商業(yè)價(jià)格年均增長(zhǎng)約 30%計(jì)算未來兩年本項(xiàng)目的售價(jià)： 商業(yè)定位 售價(jià)定位 —— 市場(chǎng)比較增長(zhǎng)法 綜合商鋪售價(jià)定位方法一（租金回報(bào)法）和方法二（市場(chǎng)比較增長(zhǎng)法），可得商鋪的銷售價(jià)格定位： 一樓 萬 /平方米 二樓 /平方米 三樓以上 萬 /平方米 均價(jià) 4~5 萬元 /平方米 核心商圈客戶： 12公里以內(nèi)商務(wù)人群 二級(jí)商圈客戶：南寧以及周邊縣市的政 務(wù)商務(wù)人群 三級(jí)商圈客戶：省外或國(guó)外的商務(wù)人群 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 形象描述： 本項(xiàng)目自身的寫字樓客戶、公寓與酒店住客等； 周邊企事業(yè)單位的客戶和寫字樓客戶等； 外商：不只一處有物業(yè)， 不只待在南寧，為了生意來南寧短期或中長(zhǎng)期出差，業(yè)務(wù)型餐飲與休閑消費(fèi) 廣西政界：南寧以及廣西其他縣市的政府官員，到南寧開會(huì)、或度假或其他業(yè)務(wù)等，對(duì)高端接待型餐飲休閑會(huì)所需求較大； 國(guó)營(yíng)大企業(yè)：到南寧出差、與政府官員之間的交流等事宜，對(duì)高端餐飲與商務(wù)等有特殊需求； 東盟各國(guó)大使：是俱樂部的主要成員之一，高端會(huì)所與餐飲的主力 客戶之一； 其它：旅游度假高端人士等； 商業(yè)定位 商業(yè)客戶定位 權(quán)富階層 南寧與廣西政界、商界、國(guó)營(yíng)大型企業(yè)高官、外籍大使、國(guó)內(nèi)外私營(yíng)富商、經(jīng)南寧度假旅游的高端人士等 定位回顧 項(xiàng)目定位 國(guó)際超 5A 甲級(jí)寫字樓 北部灣 CBD 國(guó)際商務(wù)金融中心 商務(wù)辦公 豪宅公寓 北部灣新型頂級(jí)豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 酒店式公寓 五星級(jí)酒店 五星級(jí)頂級(jí)環(huán)景酒店 高端俱樂部會(huì)所、國(guó)宴級(jí)餐飲、商業(yè)餐飲、咖啡茶座健身美容中心、甜品、便利店 為北部灣商務(wù)旗艦配套的商務(wù)型商業(yè) 商業(yè) 酒店 SOHO 商務(wù)公寓 物業(yè)細(xì)分 物業(yè)定位 物業(yè)類型 北部灣 CBD 頂級(jí)環(huán)景綜合體 定位回顧 項(xiàng)目定位 ~ 萬元 /平方米 商務(wù)公寓 ~ 萬元 /平方米 寫字樓 ~ 萬元 /平方米 酒店式公寓 827~960 元 /間五星級(jí)酒店置于頂層，有絕好的景觀，滿足了希望進(jìn)駐南寧 的兩家國(guó)際知名酒店品牌的要求。 項(xiàng)目定位 祝南寧國(guó)際金融中心 —— 北部灣 CBD 明珠！ 取得圓滿成功！ Thank you！ 德思勤，是中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一，我們珍視與客戶的每一次合作，我們始終堅(jiān)持以客戶的利益為出發(fā)點(diǎn)，為客戶量身定制專業(yè)的房地產(chǎn)解決方案。 豪宅公寓在塔樓中部 100 米以上的位置，避免了噪音的影響，同時(shí)景觀絕佳。且遠(yuǎn)離竹溪大道，避開了噪音的影響。根據(jù)本項(xiàng)目定位與規(guī)劃條件，結(jié)合商家意向調(diào)查、行業(yè)通常的選址方式，再參考案例的裙樓業(yè)態(tài)和物業(yè)頂部的業(yè)態(tài)分布； 業(yè)態(tài) 組合建議 商業(yè)面積約為 34 萬方，自留辦公約 12 萬方 裙樓 頂層 案例參考：商業(yè)占比例 810%，主力面積區(qū)間 ，根據(jù)本項(xiàng)目特征與市場(chǎng)情況 商業(yè)定量 定量案例參考 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 廣州西塔 ／ 萬㎡ 萬㎡ 16 萬 深圳地王大廈 7萬㎡ 5萬㎡ 萬㎡ 18 萬㎡ 卓越世紀(jì)中心 無 萬㎡ 萬㎡ 16 萬㎡ 上海恒隆廣場(chǎng) 未定 未定 萬㎡ 吉隆坡雙子塔 酒店面積 公寓面積 商業(yè)面積 辦公面積 名稱 建議采取低值，商業(yè)面 積規(guī)模宜 34 萬平方米。德思勤還對(duì)百盛、美美等百貨訪談進(jìn)駐意向，商家反饋基本沒有其進(jìn)駐意向。 1% 76（廣西機(jī)關(guān)事業(yè)單位統(tǒng)計(jì)人口） 四級(jí)商圈 6 5 45 有效消費(fèi)人口萬人 1% 605 三級(jí)商圈 / / 合計(jì) 18% 30 二級(jí)商圈 80% 56 核心商圈 吸納率 消費(fèi)人口 萬人 （備注：高檔人群的比例來自問卷，吸納率來自商業(yè)專業(yè)研究系數(shù)值） 需求的商業(yè)面積 =人口 *人均商業(yè)面積 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，人均商業(yè)面積為 1， 市場(chǎng)總計(jì)需求商業(yè)面積 = 萬人 *1= 萬平方米，其中根據(jù)問卷調(diào)查，高檔人群占比例約 26% 高檔人群數(shù)量 =*26%=15 萬人 與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的高檔商業(yè)面積包括廣州友誼 50000 ㎡ ，夢(mèng)之島古城店和夢(mèng)之島民族店 47000+13000㎡，巴黎春天 13000 ㎡ ，夢(mèng)之島水晶城 50000 ㎡ ，現(xiàn)有高檔商業(yè)面積就有 萬㎡，未來華潤(rùn)萬象城還有 290000 ㎡ ，共約 萬㎡ 可見南寧城市級(jí)高檔百貨商業(yè)已經(jīng)飽和 商業(yè)需求計(jì)算 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 假設(shè)本項(xiàng)目商業(yè)能做到城市商圈級(jí)的影響力與規(guī)模，其輻射范圍與人口推算如下：核心商圈客戶： 12 公里以內(nèi)，二級(jí)商圈客戶： 5 公里以內(nèi)，三級(jí)商圈客戶： 5公里以外，四級(jí)商圈客戶：一個(gè)小車車程以內(nèi)，南寧周邊各市的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與政府官員等 IRS＝ C RE／ RF C—— 商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目：根據(jù)上頁(yè)表統(tǒng)計(jì) 202000 RE—— 商圈內(nèi)消費(fèi)者人 均零售支出： 根據(jù)問卷，人均消費(fèi)支出 2020元 /月，即 24000/年 RF—— 商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)調(diào)查，商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積 93萬平方米 （已考慮東盟商圈的商業(yè)體量） IRS=20 萬人 * 萬元 /年 /93 萬方 =5161 元 /平方米 根據(jù)右表計(jì)算，南寧高檔商業(yè)的平均平效 15676 元 /平方米 本項(xiàng)目所計(jì)算的零售飽和度小于南寧商業(yè)的平均平效，所以從零售飽和度來看，南寧市高檔商業(yè)已經(jīng)趨于飽和。綜合質(zhì)素評(píng)比得分 10 本項(xiàng)目合成售價(jià) =∑各可比項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格本項(xiàng)目綜合質(zhì)素評(píng)比得分247。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 重要客戶 邊緣客戶 置業(yè)特征：多次置業(yè) 來源：外省，如浙江、福建、東北、廣東等地。 策略解讀 :該定位運(yùn)用藍(lán)海戰(zhàn)略 ,開辟出一個(gè)全新的空白市場(chǎng) —— 上流人士第一居所 ,同時(shí)又弱化了 與別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，甚至能夠化敵為友（建立互補(bǔ)兼容關(guān)系），最大限度地拓展了自己的生存空間。空中別墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點(diǎn)，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀開闊、高遠(yuǎn)等，與一般別墅比也不遜色。這種空中別墅發(fā)源于美國(guó)，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。尤其在會(huì)議活動(dòng)和大型宴請(qǐng)活動(dòng)方面，集團(tuán)型消費(fèi)、政府接待、周邊縣市政府官員、企業(yè)高級(jí)管理人員等金字塔尖人士一直是南寧會(huì)議及餐飲業(yè)的重要來源。 五星級(jí)酒店規(guī)模推定 我們與兩家有意進(jìn)駐南寧酒店市場(chǎng)的國(guó)際知名酒店管理公司達(dá)成初步意向，分別是英國(guó)洲際管理集團(tuán)及美國(guó)卡爾森環(huán)球酒店公司。 參考比較法 參考酒店年增長(zhǎng)率，類比推出出本項(xiàng)目的體量。 酒店定位思考 —— 類型篩選 五星級(jí)酒店整體定位 五星級(jí)頂級(jí)環(huán)景酒店 本項(xiàng)目致力于打造東南亞聞名的高品質(zhì)五星級(jí)酒店，位于超高層建筑的最頂端，俯覽南寧市全貌 環(huán)景 —— 環(huán)繞民歌湖廣場(chǎng)、南湖、青秀山、邕江 頂級(jí) —— 設(shè)計(jì)、建筑、裝修、品牌、服務(wù)頂級(jí) 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店物業(yè)定位定量研 究 盈利 能力 開發(fā)模式 盈利 方式 盈利 期限 與本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略（星級(jí)、目標(biāo)） 匹配度分析 研判 將酒店房間的產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，引入酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)由投資者、經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商分享 銷售及經(jīng)營(yíng) 短期與長(zhǎng)期盈利 此種模式能獲得銷售、經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，盈利能力最大，但酒店經(jīng)營(yíng)本身有風(fēng)險(xiǎn)，且五星級(jí)酒店管理公司與開發(fā)商之間通常是以前期咨詢和管理輸出的方式合作，產(chǎn)權(quán)式的五星級(jí)酒店案例很少，難以實(shí)現(xiàn) ?? 開發(fā)商獨(dú)立投資開發(fā)，引入品牌酒店管理公司經(jīng)營(yíng)盈利，或者有可能整體打包賣給基金，銷售盈利 經(jīng)營(yíng)或銷售 長(zhǎng)期盈利 或短期盈利 酒店開業(yè)前期都有一個(gè)靜淡期，期間開發(fā)商需要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)損失和風(fēng)險(xiǎn)，后期與基金公司收購(gòu)也存在不定因素。 SOHO 商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價(jià)值較高 SOHO 在南寧還只是雛形，隨著南寧服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會(huì)越來越多，所以適合這些公 司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求 可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求 對(duì)辦公空間有個(gè)性化創(chuàng)意需要，一般是 5 米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間 24 小時(shí)辦公 工作時(shí)間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式 最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段， SOHO 是一種創(chuàng)意，一種工作方式 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓的發(fā)展 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位 中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /成長(zhǎng)型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè) 計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等 投資兼自住的白領(lǐng) 認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn) 城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)品的不足形成的升級(jí)空間 城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 突出的優(yōu)勢(shì) 交通的便利性 相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持 南寧國(guó)際金融中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品定位方向 市場(chǎng)特征 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 商務(wù)公寓市場(chǎng)需求旺盛，出租率較高，單棟的商 務(wù)公寓規(guī)模約 24萬方 南寧市正處于城市發(fā)展中，中小企業(yè)辦公需求大，寫字樓辦公客戶中，仍有較多的中小企業(yè)辦公客戶 SOHO/商住產(chǎn)品在南寧供應(yīng)量十分有限，新產(chǎn)品上市將會(huì)引起較多的關(guān)注 考慮本項(xiàng)目區(qū)位及綜合體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售水平將會(huì)好于市場(chǎng)平均水平 考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)商務(wù)公寓可開發(fā) 3— 4 萬 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)模推定 商務(wù)公寓價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 位置相近 30 同質(zhì)產(chǎn)品 30 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 40 總分 權(quán)重 風(fēng)尚 80 30 20 10 60 28% 云星錢隆天下 SOHO 20 20 10 50 23% 金領(lǐng)公館 25 20 10 55 26% 榮和中央公園 15 25 10 50 23% 小計(jì) — — — 215 100% 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (精裝 ) 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整價(jià)格 （元 /㎡） 權(quán)重 折算價(jià)格 （元 /㎡） 風(fēng)尚 80 15000 75 18750 28% 5250 云星錢隆天下 SOHO 13000 70 18571 23% 4271 金領(lǐng)公館 15000 75 18750 26% 4875 榮和中央公園 12020 65 18461 23% 4246 合成 售價(jià) — — — — 18642 著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。本項(xiàng)目所取 17 萬符合辦公比例需求。 17477（ 1+30%） =29536 元 /㎡ 15450（ 1+30%） =26110 元 /㎡ 18