【正文】 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn) 金流出 固定資產(chǎn)投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 經(jīng)營資金 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 土地增值稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 所得稅后 所得稅前 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 萬元 萬元 投資回收期 年 年 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 49 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ≈ % 動態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =（萬元） 靜態(tài) — 全部投資利潤率 =（凈現(xiàn)金流量 /建設(shè)投資） =% 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 序號 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 土地增值稅 長期借款本金償還 短期借款本金償還 借款利息支付 其他 3 凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25112 萬元 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 50 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ≈ % 動態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =25112（萬元） 靜態(tài) — 全部投資利潤率 =（ 凈現(xiàn)金流量 /自籌投資 ） 10%=% 2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。貸款償還估算： （見下表） 資金來源與運(yùn)用表 序號 項(xiàng) 目 合計(jì)（萬元） 建設(shè)經(jīng)營期 1 年 2 年 3 年 1 現(xiàn)金 來源 銷售收入 202100 12021 12021 176176 自籌資金 0 貸款 55800 20800 20210 15000 其它收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 16670 建設(shè)期款利息 銷售稅金 及 附 加 11011 應(yīng)付利潤 所 得 稅 貸款本償還 55800 55800 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 52 ㈢資產(chǎn)負(fù)債分析 本項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí) 46%。 總成本費(fèi)用 銷售率的平衡點(diǎn) = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = = % 202100*（ 1— %）
。 （見下表） 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 : 序號 年份 項(xiàng)目 1 2 3 1 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 長期借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 經(jīng)營資金借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 53 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為零，影響其測算利潤存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%，由此可計(jì) 算得：（見下表） ⑴ 全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元； ⑵ 自籌投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 25112 萬元。由項(xiàng)目 現(xiàn)金流量表（表 1）及（表 2）的計(jì)算可得：（全部投資及資本金）： ⑴ 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后： %； 所得稅前： %。其基本預(yù)測確定： 公寓 A： 6000元 /m2； 公寓 B： 5800元 /m2； 辦公： 7200元 /m2； 商場： 13500元 /m2； 注：投資成本未包括投資銀行利息。 本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 萬元； 公司擬投入資金 萬元 (項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 35480 萬元 ,其余部分 11308 萬元由公司世家星城項(xiàng)目預(yù)售房款補(bǔ)充 )，占總投資的 37%；預(yù)售房收入用于投資的部分按總投資的 19%計(jì)算，用于投資的預(yù)售房收入合計(jì) 24000 萬元；貸款額度按總投資的44%，即 55800 萬元，貸款利率按 %。 合計(jì)： =12610+17992+19345+17353=67300（萬元） 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 36 b. 項(xiàng)目設(shè)施配套費(fèi)：（包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)及其它費(fèi)用）。 0 以下全面開挖整體的施工。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見下表） 序號 項(xiàng) 目 建筑面積（平方米） 比 例 1 總用地面積 31913 100% 2 建筑密度 14650 46% 3 廣場、道路、停車場 7690 24% 4 綠化覆蓋率 9573 30% 5 高架綠化廣場 3520 6 總建筑面積 266520 61 產(chǎn)權(quán)式酒店 42021 62 住宅 78000 63 辦公 98000 64 商業(yè) 32021 65 停車場 10000 66 其它 6500 7 建筑容積率（ 地上） 8 建筑高度 40 米； 85 米； 100 米 9 機(jī)動車停放數(shù)量 （銷售部分） 汽車計(jì)算停放量 1000 輛 實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上） 48 輛（臨） （地下） 960 輛 10 機(jī)動車停放數(shù)量 （預(yù)留部分） 汽車計(jì)算停放量 150 輛 實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上） 50 輛 （地下） 100 輛 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 29 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)方式 “中國西部國際金融中心”項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向國內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)綠化面積達(dá) 13100m2，綠色覆蓋率不低于 30%。 站在時(shí)代的角度看，城市往往可以比喻為一個(gè)精通發(fā)展策略的企業(yè)組織。在落實(shí)中央開發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改 善，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強(qiáng)的趨勢。 適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 一個(gè)城市要成為區(qū)域性金融中心，必須把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。甚至在資金緊張的情況下，還出現(xiàn)了資金外流。目前西安市缺乏代表西安這個(gè)國際化都市的建筑群體，而中國中國西部國際金融中心的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這方面缺中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 20 憾，他將代表西安的現(xiàn)代形象，反映西安五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。一個(gè)在 CBD 購房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報(bào)的誘惑；另外一個(gè)與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。由周邊項(xiàng)目競爭分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在西安市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如中國西部金融中心的更是絕無僅有，與同類型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處西安大南門，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級省市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計(jì)手法，博采古城西安數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精 神及氣節(jié)的建筑語言符號，使其成為陜西省西安市 21 世紀(jì)的 CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的發(fā)展勢態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。這里擁有西安最開放的政策，最先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及最優(yōu)厚的投資回報(bào)。 該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部的西側(cè)，與西安大南門及禮賓廣場共同構(gòu)成了西安市的整體城市形象，是西安舉行迎接國內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是西安舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動場所，是對外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國慶典， 2021 年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國總統(tǒng)克林頓來訪中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 13 禮賓儀式等均在此舉行。 從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。從住宅用地交易的區(qū)域分布看，主要集中在西安市土地級別四級 地中，且仍以南郊為主。隨著政府承諾二環(huán)路近期即將全線貫通，東二環(huán)路區(qū)域市場交易趨旺，地價(jià)也逐步上升。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改造開發(fā)區(qū)。 二、西安房地產(chǎn)概況 上半年西安市地產(chǎn)市場最顯著的特點(diǎn)是土地市場交易量激劇增長，與上年同期相比，增長近 40％。 房地產(chǎn)行業(yè)概況 就去年對中國ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。 居住條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 。加大點(diǎn)亮工程的力度，使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來，塑造西安繁榮、文明、優(yōu)美、高雅，國際旅游城市的新形象。 ◆ 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo)：到 2021年，城市日供水能力達(dá)到 172萬噸，城市氣化率達(dá)到 90%，城市污水處理率達(dá)到 60%，城市垃圾無害化處理率達(dá)到 95%，人均城市道路面積提高到 6 平方米，城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到 37%，森林覆蓋率提高到 42%，城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 第二篇 項(xiàng)目建設(shè)的社會意義 第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)理念 第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)施計(jì)劃 第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措分析 第七篇 項(xiàng)目的銷售收入及利潤估算 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)分析 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 第十篇 項(xiàng)目可行性結(jié)論 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 2 十三朝古都的西安一直是中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 3 ◆ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)： 2021 年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到 5:46:49，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 18%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 50%左右，城市化水平達(dá)到 55%。全面進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識、櫥窗、柵欄、路燈中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 4 等公用設(shè)施，實(shí)行規(guī)范化管理。１９９９年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比上年末凈增 億元。實(shí)際上就是 億元的房地產(chǎn)投資可以拉動包括采礦業(yè)，商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨物運(yùn)輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險(xiǎn)、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方 面的產(chǎn)出加起來是 191中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 6 億。因此，據(jù)有關(guān)專家測算，金融機(jī)構(gòu) 用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為１０％左右。 舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢，兩區(qū)域的一級市場土 地交易量分別占總交易量的 25％。一是