【正文】 3平方米 中國(guó)西部國(guó)際金融中心是由西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司投資，與西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司聯(lián)合興建的一座規(guī)模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開(kāi)發(fā)為主。 從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。同時(shí)，由于南郊地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)較好，也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商更愿意在南郊開(kāi)發(fā)商品住宅。三是西安市高校主要聚集在南郊，加之近幾年高新區(qū)的迅速發(fā)展，形成良好的社會(huì)人文環(huán)境，這些已成為人們購(gòu)房考慮的重要因素。一是西安市城市單一商業(yè)中心的發(fā)展，導(dǎo)致人們選擇住宅更愿意離城近一點(diǎn)、購(gòu)物等活動(dòng)方便一些。從住宅用地交易的區(qū)域分布看，主要集中在西安市土地級(jí)別四級(jí) 地中，且仍以南郊為主。 住宅用地交易量較大，有兩方面的原因，一是西安市目前土地有償使用主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，市人民政府于 2021 年下半年公布了新的基準(zhǔn)地價(jià)，整體地價(jià)較 94 年公布的基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)了 40％，這在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，導(dǎo)致用地需求激增。三是前幾年開(kāi)發(fā)商普遍看好的南郊地區(qū)土地供應(yīng)越來(lái)越少，而且地價(jià)高昂，使開(kāi)發(fā)商將投資方向轉(zhuǎn)向北郊。究其原因，一是西安市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重心逐漸北移，政府投入大量財(cái)力進(jìn)行北郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如未央路的拓寬改造、北二環(huán)路及繞城高速公路的開(kāi)通、天然氣管線的全線接通等，加之北郊西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)作 用，使北郊地區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致土地需求激增，交易量增大。隨著政府承諾二環(huán)路近期即將全線貫通，東二環(huán)路區(qū)域市場(chǎng)交易趨旺，地價(jià)也逐步上升。上半年一級(jí)市場(chǎng)土地交易量占到 11％。如蓮湖路、和平路、鹽店街等區(qū)域均有土地交易。受其影響，其周?chē)鷧^(qū)域如竹笆市等區(qū)域土地交易也有所增長(zhǎng)。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改造開(kāi)發(fā)區(qū)。今年以來(lái)，特別是高新區(qū)二期、三期地產(chǎn)板塊的大規(guī)模發(fā)展，長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園的相繼建成，以及西影路的拓寬改造，尤其是曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)、明德門(mén)小區(qū)的成熟開(kāi)發(fā)，使南郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善，加之優(yōu)越的整體環(huán)境，促使南郊地區(qū)土地交易量居高不下。 （ 1）地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn) 從土地市場(chǎng)區(qū)域分布看，南郊仍是各類(lèi)用地需求者和開(kāi)發(fā)商看好的首選區(qū)域，以南二環(huán)兩側(cè)為主 ，城南區(qū)土地交易量占上半年一級(jí)市場(chǎng)交易量的 27％左右。特別是今年以來(lái)陜西省、西安市關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺(tái)，如《西安 市國(guó)有土地儲(chǔ)備暫行規(guī)定》、《西安市人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有土地儲(chǔ)備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的通知》以及《西安市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問(wèn)題的通知》，使大批過(guò)去用地手續(xù)尚未完善的開(kāi)發(fā)用地紛紛在新政策施行前補(bǔ)辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。 二、西安房地產(chǎn)概況 上半年西安市地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)是土地市場(chǎng)交易量激劇增長(zhǎng)，與上年同期相比，增長(zhǎng)近 40％。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到了６０００多億元，同比增長(zhǎng)２５％左右，2021年１～６月，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資２８２１億元，同比增長(zhǎng)３２．９％；另中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 7 一方面，截止到2021年６月底，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額已達(dá) 億元。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之所 以會(huì)出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴(lài)于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，二是通過(guò)發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷(xiāo)售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。這表明，中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度較高。 房地產(chǎn)行業(yè)概況 就去年對(duì)中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)初步測(cè)算， 2021 年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近 3 個(gè)百分點(diǎn)；另外，每 1 元錢(qián)的房地產(chǎn)投入會(huì)帶動(dòng)社會(huì)上 元的各項(xiàng)產(chǎn)出，這個(gè)叫誘發(fā)系數(shù)，這個(gè)誘發(fā)系數(shù)又叫拉動(dòng)系數(shù)，拉動(dòng)系數(shù)就是 1： 。 隨著房改政策逐步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房支出比重逐步提高。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了近兩年來(lái)的穩(wěn)定、 快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 5 品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量繼續(xù)下降。 居住條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加。農(nóng)民人均純收入2202 元，比上年增長(zhǎng) ％。 1999 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %。加大點(diǎn)亮工程的力度，使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來(lái)，塑造西安繁榮、文明、優(yōu)美、高雅，國(guó)際旅游城市的新形象。精心設(shè)計(jì)和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街區(qū)形成以唐詩(shī)為文化背景的城市景觀。 2021 年完成未央、長(zhǎng)安、雁塔等大型廣場(chǎng)建設(shè)。在城市新建區(qū)，突出時(shí)代精神，展示現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 ◆ 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo)：到 2021年，城市日供水能力達(dá)到 172萬(wàn)噸，城市氣化率達(dá)到 90%，城市污水處理率達(dá)到 60%，城市垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到 95%，人均城市道路面積提高到 6 平方米，城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到 37%，森林覆蓋率提高到 42%，城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 一、 西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展主要目標(biāo) ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控的預(yù)期 目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為年均%左右，到 2021 年，按 2021 年價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1170 億元以上，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破 15000 元，人口自然增長(zhǎng)率控制在 %以?xún)?nèi)，全市人口控制在 750萬(wàn)人以?xún)?nèi)。 西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。西安是是中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的動(dòng)力核心！實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加快西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央總攬全局，面向新世紀(jì)作出的重大決策。中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 第二篇 項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)意義 第三篇 中國(guó)西部國(guó)際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)理念 第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)組織與實(shí)施計(jì)劃 第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措分析 第七篇 項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 第十篇 項(xiàng)目可行性結(jié)論 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 2 十三朝古都的西安一直是中國(guó)西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。投向西部的資金、技術(shù)、人力只有從西安才能真正走進(jìn)西部，才能真正推動(dòng)西部的發(fā)展。 西部大開(kāi)發(fā)為加快西安的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇。西安地處我國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)地帶的結(jié)合部，是西部地區(qū)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的中心城市和聯(lián)接?xùn)|西、貫通南北的交通、通訊樞紐，是資金、人才、技術(shù)、信息等要素的重要聚集地。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 3 ◆ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)： 2021 年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到 5:46:49，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 18%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 50%左右，城市化水平達(dá)到 55%。 現(xiàn)代化都市建設(shè)。設(shè)計(jì)和建設(shè)好一批城市標(biāo)志性建筑，搞好城市出入口的改造。改造舊街區(qū)，打通和拓寬城區(qū)交通干線，高質(zhì)量覆蓋硬化人行道，進(jìn)一步完善無(wú)障礙設(shè)施建 設(shè)。全面進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識(shí)、櫥窗、柵欄、路燈中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 4 等公用設(shè)施，實(shí)行規(guī)范化管理。 人民生活得到了進(jìn)一步改善和提高。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，比上年增長(zhǎng) ％。 城鄉(xiāng)居民 耐用消費(fèi)品擁有量與上年基本持平。１９９９年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比上年末凈增 億元。 在國(guó)家積極財(cái)政政策和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，西安宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位 ,2021年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快 速地發(fā)展。房地產(chǎn)不但在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需政策的順利實(shí)施也具有舉足輕重的作用。實(shí)際上就是 億元的房地產(chǎn)投資可以拉動(dòng)包括采礦業(yè)，商業(yè)、煤氣、電力、自來(lái)水、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險(xiǎn)、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方 面的產(chǎn)出加起來(lái)是 191中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 6 億。據(jù)測(cè)算，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為１．３個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為０．６到１．２個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)１．９到２．５個(gè)百分點(diǎn)。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直依賴(lài)于固定投資的快速增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)又明顯地帶動(dòng)了固定投資增長(zhǎng)，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)ＧＤＰ增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融依賴(lài)度的不斷增強(qiáng)，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來(lái)。因此，據(jù)有關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，金融機(jī)構(gòu) 用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為１０％左右。分析原因，一是主要是自去年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā) [2021]15 號(hào)）以及國(guó)土資源部第 11號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，促使土地公開(kāi)交易量上升。二是國(guó)家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，西安市上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，舊城區(qū)改中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 8 造力度加大，國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)育。城南區(qū)自南二環(huán)開(kāi)通以來(lái)，土地交易量逐年增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)日趨活躍，地價(jià)上漲很快，加之西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，兩區(qū)域的一級(jí)市場(chǎng)土 地交易量分別占總交易量的 25％。今年西安市舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域仍是西大街地區(qū)，因此導(dǎo)致西大街兩側(cè)土地交易量較大。由于近中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 9 幾年來(lái)國(guó)家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。 東郊地區(qū)受 2021 年動(dòng)物園公開(kāi)土地拍賣(mài)和去年?yáng)|元路土地拍賣(mài)的影響，逐漸成為開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)。一是以金花路（東二環(huán)路）兩側(cè) 為主，包括興慶路等區(qū)域土地交易量逐漸增多，二是長(zhǎng)樂(lè)路區(qū)域交易增長(zhǎng)較快，三是華清路、幸福路、萬(wàn)年路、柿園路、長(zhǎng)纓路等區(qū)域均有交易。 北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場(chǎng)較為活躍，交易量較大，占上半年一級(jí)市場(chǎng)交易量的 14％。二是長(zhǎng)期以來(lái)北郊地區(qū)受隴海鐵路線的阻隔，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，加之市政中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 10 基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不夠齊全，形成北郊地區(qū)地價(jià)相對(duì)低廉的格局，因此一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，相對(duì)較低的地價(jià)即吸引了大批開(kāi)發(fā)商，形成了強(qiáng)勁的用地需求。 （ 2）土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途 從土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途看，住宅用地仍是土地市場(chǎng)交易的重點(diǎn)，占一級(jí)市場(chǎng)全部交易量的 39％ ；其次是商業(yè)用地，占到 23％；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到 14％、 11％和 14％。二是國(guó)家住房制度的深化改革，徹底取消福利分房，推行住房商品化和貨幣化，大大推進(jìn)了城市住宅建設(shè)的發(fā)展，導(dǎo)致住宅用地交易量較大。這有幾方面中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 11 的原因。二是南郊地區(qū)生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，重點(diǎn)中小學(xué)多集中在南郊，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人購(gòu)房首選南郊。如明德門(mén)小區(qū)、高新區(qū)的住宅小區(qū)等區(qū)域土地交易量較大。而舊城區(qū)內(nèi)鮮有住宅成交案例，這主要與舊城 內(nèi)土地拆遷成本高，開(kāi)發(fā)費(fèi)用大，且土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃限制因素較多有關(guān)。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北郊成為西安市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。 商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受西安市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 12 西郊地區(qū)作為西安市傳統(tǒng)的工業(yè) 區(qū)，大量土地掌握在國(guó)有企業(yè)手中，土地交易量較少，僅占全部交易量的 9％，且主要分布在西二環(huán)、大慶路和勞動(dòng)路。中國(guó)西部國(guó)際金融中心占地 31913 平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，建筑容積率達(dá)到 ，地上建筑分別為 10 層、 28 層、 35 層， 建筑高度達(dá)到 100 米，總投資 億人民幣以上，是一座集金融 商貿(mào)、 高級(jí)住宅、智能化辦公等為一體的多功能綜合建筑群。因而，中國(guó)西部國(guó)際金融中心的投資興建受到了來(lái)自省、市等各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和大力支持