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中國西部國際金融中心可行性研究報告-展示頁

2025-03-09 15:46本頁面
  

【正文】 3平方米 中國西部國際金融中心是由西安房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資,與西安房地產(chǎn)開發(fā)總公司聯(lián)合興建的一座規(guī)模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造,也以綜合用地開發(fā)為主。 從綜合用地交易的區(qū)域分布看,一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū),主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū),綜合用地交易較多。同時,由于南郊地區(qū)房價相對較高,住宅銷售市場較好,也導(dǎo)致開發(fā)商更愿意在南郊開發(fā)商品住宅。三是西安市高校主要聚集在南郊,加之近幾年高新區(qū)的迅速發(fā)展,形成良好的社會人文環(huán)境,這些已成為人們購房考慮的重要因素。一是西安市城市單一商業(yè)中心的發(fā)展,導(dǎo)致人們選擇住宅更愿意離城近一點、購物等活動方便一些。從住宅用地交易的區(qū)域分布看,主要集中在西安市土地級別四級 地中,且仍以南郊為主。 住宅用地交易量較大,有兩方面的原因,一是西安市目前土地有償使用主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,市人民政府于 2021 年下半年公布了新的基準(zhǔn)地價,整體地價較 94 年公布的基準(zhǔn)地價下調(diào)了 40%,這在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,導(dǎo)致用地需求激增。三是前幾年開發(fā)商普遍看好的南郊地區(qū)土地供應(yīng)越來越少,而且地價高昂,使開發(fā)商將投資方向轉(zhuǎn)向北郊。究其原因,一是西安市近年來經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重心逐漸北移,政府投入大量財力進(jìn)行北郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),如未央路的拓寬改造、北二環(huán)路及繞城高速公路的開通、天然氣管線的全線接通等,加之北郊西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶動作 用,使北郊地區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)開發(fā)的熱點區(qū)域,導(dǎo)致土地需求激增,交易量增大。隨著政府承諾二環(huán)路近期即將全線貫通,東二環(huán)路區(qū)域市場交易趨旺,地價也逐步上升。上半年一級市場土地交易量占到 11%。如蓮湖路、和平路、鹽店街等區(qū)域均有土地交易。受其影響,其周圍區(qū)域如竹笆市等區(qū)域土地交易也有所增長。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點區(qū)域仍是舊城綜合改造開發(fā)區(qū)。今年以來,特別是高新區(qū)二期、三期地產(chǎn)板塊的大規(guī)模發(fā)展,長安產(chǎn)業(yè)園的相繼建成,以及西影路的拓寬改造,尤其是曲江旅游度假開發(fā)區(qū)、明德門小區(qū)的成熟開發(fā),使南郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善,加之優(yōu)越的整體環(huán)境,促使南郊地區(qū)土地交易量居高不下。 ( 1)地產(chǎn)市場區(qū)域特點 從土地市場區(qū)域分布看,南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好的首選區(qū)域,以南二環(huán)兩側(cè)為主 ,城南區(qū)土地交易量占上半年一級市場交易量的 27%左右。特別是今年以來陜西省、西安市關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺,如《西安 市國有土地儲備暫行規(guī)定》、《西安市人民政府關(guān)于實施國有土地儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》以及《西安市人民政府關(guān)于實施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問題的通知》,使大批過去用地手續(xù)尚未完善的開發(fā)用地紛紛在新政策施行前補辦用地手續(xù),導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。 二、西安房地產(chǎn)概況 上半年西安市地產(chǎn)市場最顯著的特點是土地市場交易量激劇增長,與上年同期相比,增長近 40%。 據(jù)統(tǒng)計,2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了6000多億元,同比增長25%左右,2021年1~6月,全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2821億元,同比增長32.9%;另中國西部國際金融中心可行性研究報告 7 一方面,截止到2021年6月底,金融機構(gòu)個人住房貸款余額已達(dá) 億元。 中國房地產(chǎn)業(yè)之所 以會出現(xiàn)快速發(fā)展,主要是依賴于金融的強力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,二是通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產(chǎn)需求。這表明,中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。 房地產(chǎn)行業(yè)概況 就去年對中國GDP增長貢獻(xiàn)率而言,房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)初步測算, 2021 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國民經(jīng)濟(jì)增長近 3 個百分點;另外,每 1 元錢的房地產(chǎn)投入會帶動社會上 元的各項產(chǎn)出,這個叫誘發(fā)系數(shù),這個誘發(fā)系數(shù)又叫拉動系數(shù),拉動系數(shù)就是 1: 。 隨著房改政策逐步落實,城鎮(zhèn)居民購房支出比重逐步提高。西安市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了近兩年來的穩(wěn)定、 快速、健康發(fā)展勢頭,房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長,商品房價格趨穩(wěn),商中國西部國際金融中心可行性研究報告 5 品房銷售面積繼續(xù)增長,銷售額同步增加,市場交投活躍,空置量繼續(xù)下降。 居住條件繼續(xù)改善,城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米,農(nóng)村居民人均居住面積 。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加。農(nóng)民人均純收入2202 元,比上年增長 %。 1999 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元,比上年增長 %。加大點亮工程的力度,使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來,塑造西安繁榮、文明、優(yōu)美、高雅,國際旅游城市的新形象。精心設(shè)計和制作一批城市雕塑、建筑小品,在一些街區(qū)形成以唐詩為文化背景的城市景觀。 2021 年完成未央、長安、雁塔等大型廣場建設(shè)。在城市新建區(qū),突出時代精神,展示現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 ◆ 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo):到 2021年,城市日供水能力達(dá)到 172萬噸,城市氣化率達(dá)到 90%,城市污水處理率達(dá)到 60%,城市垃圾無害化處理率達(dá)到 95%,人均城市道路面積提高到 6 平方米,城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到 37%,森林覆蓋率提高到 42%,城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 第一篇 項目建設(shè)背景 一、 西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃發(fā)展主要目標(biāo) ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控的預(yù)期 目標(biāo):經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期為年均%左右,到 2021 年,按 2021 年價格計算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1170 億元以上,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 15000 元,人口自然增長率控制在 %以內(nèi),全市人口控制在 750萬人以內(nèi)。 西安區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。西安是是中國西部大開發(fā)的動力核心!實施西部大開發(fā),加快西部地區(qū)發(fā)展,是黨中央總攬全局,面向新世紀(jì)作出的重大決策。中國西部國際金融中心可行性研究報告 1 目 錄 第一篇 項目建設(shè)背景 第二篇 項目建設(shè)的社會意義 第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計理念 第四篇 項目建設(shè)的工程設(shè)計及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實施計劃 第六篇 項目投資估算和資金籌措分析 第七篇 項目的銷售收入及利潤估算 第八篇 項目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析 第九篇 項目的不確定性分析 第十篇 項目可行性結(jié)論 中國西部國際金融中心可行性研究報告 2 十三朝古都的西安一直是中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。投向西部的資金、技術(shù)、人力只有從西安才能真正走進(jìn)西部,才能真正推動西部的發(fā)展。 西部大開發(fā)為加快西安的發(fā)展提供了難得的歷史機遇。西安地處我國兩大經(jīng)濟(jì)地帶的結(jié)合部,是西部地區(qū)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的中心城市和聯(lián)接?xùn)|西、貫通南北的交通、通訊樞紐,是資金、人才、技術(shù)、信息等要素的重要聚集地。 中國西部國際金融中心可行性研究報告 3 ◆ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo): 2021 年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到 5:46:49,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上,旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 18%左右,非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 50%左右,城市化水平達(dá)到 55%。 現(xiàn)代化都市建設(shè)。設(shè)計和建設(shè)好一批城市標(biāo)志性建筑,搞好城市出入口的改造。改造舊街區(qū),打通和拓寬城區(qū)交通干線,高質(zhì)量覆蓋硬化人行道,進(jìn)一步完善無障礙設(shè)施建 設(shè)。全面進(jìn)行城市設(shè)計,整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識、櫥窗、柵欄、路燈中國西部國際金融中心可行性研究報告 4 等公用設(shè)施,實行規(guī)范化管理。 人民生活得到了進(jìn)一步改善和提高。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元,比上年增長 %。 城鄉(xiāng)居民 耐用消費品擁有量與上年基本持平。1999年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元,比上年末凈增 億元。 在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下,西安宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好,加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點放在投資和擴大內(nèi)需上,并實施積極的財政政策,擴大投資需求,使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大,促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),居民收入的穩(wěn)步增長,使西安商品房市場人氣上升,并進(jìn)入了一個穩(wěn)定增長期,尤其是商業(yè)服務(wù)房銷售的高速增長,說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快,商品房個人消費不斷擴大,房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位 ,2021年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快 速地發(fā)展。房地產(chǎn)不但在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要,對擴大內(nèi)需政策的順利實施也具有舉足輕重的作用。實際上就是 億元的房地產(chǎn)投資可以拉動包括采礦業(yè),商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨物運輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方 面的產(chǎn)出加起來是 191中國西部國際金融中心可行性研究報告 6 億。據(jù)測算,2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點,間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個百分點,兩者相加共計1.9到2.5個百分點。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長期以來,中國經(jīng)濟(jì)增長一直依賴于固定投資的快速增長,而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動了固定投資增長,從而擴大了投資乘數(shù)效應(yīng),由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率。所以,由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融依賴度的不斷增強,自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。因此,據(jù)有關(guān)專家測算,金融機構(gòu) 用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款余額,占全部金融機構(gòu)貸款之比估計為10%左右。分析原因,一是主要是自去年以來,國家出臺了一系列政策措施,如《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā) [2021]15 號)以及國土資源部第 11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,進(jìn)一步加強了對土地市場的規(guī)范管理,促使土地公開交易量上升。二是國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好,西安市上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長,舊城區(qū)改中國西部國際金融中心可行性研究報告 8 造力度加大,國有企業(yè)改制進(jìn)一步推行,也促使土地交易日趨活躍,地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。城南區(qū)自南二環(huán)開通以來,土地交易量逐年增長,土地市場日趨活躍,地價上漲很快,加之西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展,以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位,近幾年一直是土地開發(fā)的熱點區(qū)域。 舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢,兩區(qū)域的一級市場土 地交易量分別占總交易量的 25%。今年西安市舊城改造的重點區(qū)域仍是西大街地區(qū),因此導(dǎo)致西大街兩側(cè)土地交易量較大。由于近中國西部國際金融中心可行性研究報告 9 幾年來國家實行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施,城郊新征土地量減少,導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。 東郊地區(qū)受 2021 年動物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣的影響,逐漸成為開發(fā)商投資的熱點。一是以金花路(東二環(huán)路)兩側(cè) 為主,包括興慶路等區(qū)域土地交易量逐漸增多,二是長樂路區(qū)域交易增長較快,三是華清路、幸福路、萬年路、柿園路、長纓路等區(qū)域均有交易。 北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場較為活躍,交易量較大,占上半年一級市場交易量的 14%。二是長期以來北郊地區(qū)受隴海鐵路線的阻隔,經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢,加之市政中國西部國際金融中心可行性研究報告 10 基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不夠齊全,形成北郊地區(qū)地價相對低廉的格局,因此一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快,相對較低的地價即吸引了大批開發(fā)商,形成了強勁的用地需求。 ( 2)土地市場交易中的各類用途 從土地市場交易中的各類用途看,住宅用地仍是土地市場交易的重點,占一級市場全部交易量的 39% ;其次是商業(yè)用地,占到 23%;綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到 14%、 11%和 14%。二是國家住房制度的深化改革,徹底取消福利分房,推行住房商品化和貨幣化,大大推進(jìn)了城市住宅建設(shè)的發(fā)展,導(dǎo)致住宅用地交易量較大。這有幾方面中國西部國際金融中心可行性研究報告 11 的原因。二是南郊地區(qū)生活服務(wù)設(shè)施配套齊全,重點中小學(xué)多集中在南郊,導(dǎo)致相當(dāng)一部分人購房首選南郊。如明德門小區(qū)、高新區(qū)的住宅小區(qū)等區(qū)域土地交易量較大。而舊城區(qū)內(nèi)鮮有住宅成交案例,這主要與舊城 內(nèi)土地拆遷成本高,開發(fā)費用大,且土地開發(fā)規(guī)劃限制因素較多有關(guān)。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開發(fā)建設(shè),北郊成為西安市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū),以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。 商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中,受西安市單一城市商服中心的影響,仍以舊城區(qū)為主,其它區(qū)域均有分布。 中國西部國際金融中心可行性研究報告 12 西郊地區(qū)作為西安市傳統(tǒng)的工業(yè) 區(qū),大量土地掌握在國有企業(yè)手中,土地交易量較少,僅占全部交易量的 9%,且主要分布在西二環(huán)、大慶路和勞動路。中國西部國際金融中心占地 31913 平方米,總建筑面積 萬平方米,建筑容積率達(dá)到 ,地上建筑分別為 10 層、 28 層、 35 層, 建筑高度達(dá)到 100 米,總投資 億人民幣以上,是一座集金融 商貿(mào)、 高級住宅、智能化辦公等為一體的多功能綜合建筑群。因而,中國西部國際金融中心的投資興建受到了來自省、市等各級領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和大力支持
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