【正文】 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = = % 202100*（ 1— %）
。本項目盈虧平衡點的銷售率為 67%，可見其風險程度比較小。 盈虧平衡分析 假定本項目的總投資不變，且售價及收入如基準方案所設，則由此計算可得，當總物業(yè)銷售率為 67%時，全部投資 利潤率為零，也即投資剛能保本。 （見下表） 資產(chǎn)負債表 附表 : 序號 年份 項目 1 2 3 1 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)總額 應收帳款 存貨 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負債及所有者權益 流動負債總額 應付帳款 短期借款 長期借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 經(jīng)營資金借款 負債小計 所有者權益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 中國西部國際金融中心可行性研究報告 53 第九篇 項目的不確定性分析 本項目的開發(fā)風險為零，影響其測算利潤存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。貸款償還估算： （見下表） 資金來源與運用表 序號 項 目 合計（萬元） 建設經(jīng)營期 1 年 2 年 3 年 1 現(xiàn)金 來源 銷售收入 202100 12021 12021 176176 自籌資金 0 貸款 55800 20800 20210 15000 其它收入 2 資金運用 建設投資 16670 建設期款利息 銷售稅金 及 附 加 11011 應付利潤 所 得 稅 貸款本償還 55800 55800 3 盈余資金 4 累計盈余資金 中國西部國際金融中心可行性研究報告 52 ㈢資產(chǎn)負債分析 本項目的資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時 46%。本項目資金來源與運用為下表所示。是靜態(tài)指標。 本項目選取的基準貼現(xiàn)率為 10%，由此可計 算得：（見下表） ⑴ 全部投資的財務凈現(xiàn)值為： 萬元； ⑵ 自籌投資的財務凈現(xiàn)值為： 25112 萬元。 財務現(xiàn)金流量（全部投資） 表 1 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 1 2 3 生產(chǎn)負荷 (%) 1 現(xiàn)金流入 售房收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn) 金流出 固定資產(chǎn)投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含財務費用 ) 經(jīng)營資金 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 土地增值稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計凈現(xiàn)金流量 所得稅后 所得稅前 計算指標：財務內(nèi)部收益率 % % 財務凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 萬元 萬元 投資回收期 年 年 中國西部國際金融中心可行性研究報告 49 財務內(nèi)部收益率 ≈ % 動態(tài) 計算指標 財務凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =（萬元） 靜態(tài) — 全部投資利潤率 =（凈現(xiàn)金流量 /建設投資） =% 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 1 2 3 生產(chǎn)負荷 (%) 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 土地增值稅 長期借款本金償還 短期借款本金償還 借款利息支付 其他 3 凈現(xiàn)金流量 計算指標：財務內(nèi)部收益率 % 財務凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25112 萬元 中國西部國際金融中心可行性研究報告 50 財務內(nèi)部收益率 ≈ % 動態(tài) 計算指標 財務凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =25112（萬元） 靜態(tài) — 全部投資利潤率 =（ 凈現(xiàn)金流量 /自籌投資 ） 10%=% 2．財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。本項目貸款利率為 %，故基準收益表 Ic取為 10%。 中國西部國際金融中心可行性研究報告 48 基準收益率 Ic的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以經(jīng)營的目標和要求等。由項目 現(xiàn)金流量表（表 1）及（表 2）的計算可得：（全部投資及資本金）： ⑴ 全部投資的財務內(nèi)部收益率為： 所得稅后： %； 所得稅前： %。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。 項目銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算：（見下表） 銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 年份 合計 1 2 3 項目 1 銷售收入 200, 12, 12, 176, 當年銷售額 200, 12, 12, 176, 預售收入 200, 12, 12, 176, 可銷售面積（ m2） 260, 15, 15, 15, 單位售價（元 /m2） 7, 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 11, 9, 營業(yè)稅 10, 8, 城市建設維護稅 教育費附加 3 銷售凈收入 189, 11, 11, 166, 中國西部國際金融中心可行性研究報告 46 項目稅后利潤測算（見下表） 損 益 表 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 1 2 3 1 經(jīng)營收入 200, 12, 12, 176, 商品房銷售收入 200, 12, 12, 176, 2 經(jīng)營成本 126, 11, 11, 104, 商品房經(jīng)營成本 126, 11, 11, 104, 3 經(jīng)營稅金及附加 11, 9, 4 土地增值稅 5 利潤總額 62, 62, 6 彌補以前年度虧損 7 應納稅所得額 62, 62, 8 所得稅 20, 20, 8 稅后利潤 41, 41, 公益金 2, 2, 法定盈余公積金 4, 4, 任意盈余公積金 14 加：年初未分配利潤 15 可供投資者分配的利潤 35, 35, 16 應付利潤 35, 35, 17 年末未分配利潤 注：所得稅按毛利潤 33%交納： 總投資成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算 =開發(fā)成本 +開發(fā)費用 +開發(fā)利息總額 中國西部國際金融中心可行性研究報告 47 第八篇 項目的經(jīng)濟效益評價分析 對西部國際金貿(mào)中心實行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，建標［ 2021］205號，并參照我國新的財會制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部 投資和資本金的現(xiàn)金流量，從而計算項目的財務評價指標及經(jīng)濟效益。其基本預測確定： 公寓 A： 6000元 /m2； 公寓 B： 5800元 /m2； 辦公： 7200元 /m2； 商場： 13500元 /m2； 注：投資成本未包括投資銀行利息。 具體還本付息計劃：（見下表） 借 款 還 本 付 息 計 算 表 附表 : 單位：萬元 序號 年份 項目 合計 建設期 1 2 3 1 長期借款償還 年初借款本息累計 本金 建設期利息 本年借款 55800 本年應計利息 本年還本、付息 還本 付息 年末借款本息累計 2 房地產(chǎn)投資借款 年初借款本息累計 本金 建設期利息 本年借款 本年應計利息 本年按約定還本、付息 還本 付息 年末借款本息累計 3 償還借款本金的資金來源 0 上年余額 利潤 折舊 攤銷 可利用售房收入 其他 4 償還還款本金 5 償還長期貸款 本金能力 長期借款償還期： 年 注： 1）貸款利率為： % 中國西部國際金融中心可行性研究報告 44 第七篇 項目的銷售收入及利潤估算 商場、寫字樓、 公寓 物業(yè)銷售單價的確定。投資后余額按先付息后還本的原則支用本償還完畢。 貸款利息：按 55800萬元貸款，銀行年利率 %計算得： 貸款分年度逐步貸 款：（見下表） 項目貸款計劃說明 單位：萬元 序號 年度 貸款額 貸款年限 利率 當年利息 1 2021/10 20800 3 % 2 2021/10 20210 2 % 3 2021/10 15000 1 % 4 合計 55800 可提供按揭款額度計算： 項目規(guī)劃公寓總建筑面積為： 12 萬㎡； 住宅總銷售價格為： ㎡ 6000元 /㎡ =25200 萬元 中國西部國際金融中心可行性研究報告 42 ㎡ 5800元 /㎡ =45240 萬元 共計： 70440萬元 以西安市同類物業(yè)的按揭量為總額的 85%計，該項目按揭的總額為 70440 85%=59874 萬元，即項目的開發(fā)貸款為 55800 萬元，項目的住房按揭貸款為 59874 萬元（不含 ABCD