【正文】 公寓 A： 6000元 /m2； 公寓 B： 5800元 /m2； 辦公： 7200元 /m2； 商場(chǎng)： 13500元 /m2； 注：投資成本未包括投資銀行利息。 銷售總收入的確定： （見下表） 各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 表 013 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目分類 可銷售面 積 (M2) 預(yù)測(cè)銷售價(jià) (元 /M2) 銷售收入（萬(wàn)元） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 6% 2年 6% 3年 88% 公寓 A 42021 6000 25200 1512 1512 22176 公寓 B 78000 5800 45240 辦公 98000 7200 70560 商場(chǎng) 32021 13500 43200 2592 2592 38016 其他 6500 車位（輛） 1000 160000 16000 960 960 14080 合計(jì) 266500 202100 12021 12021 176176 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 45 項(xiàng)目總銷售收入為： 202100 萬(wàn)元，此項(xiàng)目不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度與項(xiàng)目形象與銷售進(jìn)度及銷售量密切相關(guān)，項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)不到一定程度，將嚴(yán)格控制項(xiàng)目的銷售內(nèi)容，只有 嚴(yán)把工程質(zhì)量與進(jìn)度，項(xiàng)目的銷售才會(huì)達(dá)到理想的預(yù)期。 項(xiàng)目銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算：（見下表） 銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份 合計(jì) 1 2 3 項(xiàng)目 1 銷售收入 200, 12, 12, 176, 當(dāng)年銷售額 200, 12, 12, 176, 預(yù)售收入 200, 12, 12, 176, 可銷售面積（ m2） 260, 15, 15, 15, 單位售價(jià)（元 /m2） 7, 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 11, 9, 營(yíng)業(yè)稅 10, 8, 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育費(fèi)附加 3 銷售凈收入 189, 11, 11, 166, 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 46 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算（見下表） 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 1 經(jīng)營(yíng)收入 200, 12, 12, 176, 商品房銷售收入 200, 12, 12, 176, 2 經(jīng)營(yíng)成本 126, 11, 11, 104, 商品房經(jīng)營(yíng)成本 126, 11, 11, 104, 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 11, 9, 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 62, 62, 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額 62, 62, 8 所得稅 20, 20, 8 稅后利潤(rùn) 41, 41, 公益金 2, 2, 法定盈余公積金 4, 4, 任意盈余公積金 14 加：年初未分配利潤(rùn) 15 可供投資者分配的利潤(rùn) 35, 35, 16 應(yīng)付利潤(rùn) 35, 35, 17 年末未分配利潤(rùn) 注：所得稅按毛利潤(rùn) 33%交納： 總投資成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算 =開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +開發(fā)利息總額 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 47 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析 對(duì)西部國(guó)際金貿(mào)中心實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，建標(biāo)［ 2021］205號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部 投資和資本金的現(xiàn)金流量，從而計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。 ㈠盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見以下兩表（表 表 2）： 1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目 現(xiàn)金流量表（表 1）及（表 2）的計(jì)算可得：（全部投資及資本金）： ⑴ 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后： %； 所得稅前： %。 ⑵ 資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 48 基準(zhǔn)收益率 Ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益表 Ic取為 10%。由表 1 及表 2 計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資） 表 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 1 現(xiàn)金流入 售房收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn) 金流出 固定資產(chǎn)投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 土地增值稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 所得稅后 所得稅前 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 萬(wàn)元 萬(wàn)元 投資回收期 年 年 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 49 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ≈ % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =（萬(wàn)元） 靜態(tài) — 全部投資利潤(rùn)率 =（凈現(xiàn)金流量 /建設(shè)投資） =% 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)銷收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 土地增值稅 長(zhǎng)期借款本金償還 短期借款本金償還 借款利息支付 其他 3 凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25112 萬(wàn)元 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 50 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ≈ % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =25112（萬(wàn)元） 靜態(tài) — 全部投資利潤(rùn)率 =（ 凈現(xiàn)金流量 /自籌投資 ） 10%=% 2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%，由此可計(jì) 算得：（見下表） ⑴ 全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬(wàn)元； ⑵ 自籌投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 25112 萬(wàn)元。 3．投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（既凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比例。是靜態(tài)指標(biāo)。 由上述兩表（表 表 2）計(jì)算結(jié)果如下表所示： 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 51 計(jì)算基礎(chǔ) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤(rùn)率 全部資金 % % 資金 % 25112 % 靜態(tài)投資回收期：稅前 ，稅后 ㈡資金來(lái)源與運(yùn)用表的款項(xiàng)分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用為下表所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算： （見下表） 資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)（萬(wàn)元） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 年 2 年 3 年 1 現(xiàn)金 來(lái)源 銷售收入 202100 12021 12021 176176 自籌資金 0 貸款 55800 20800 20210 15000 其它收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 16670 建設(shè)期款利息 銷售稅金 及 附 加 11011 應(yīng)付利潤(rùn) 所 得 稅 貸款本償還 55800 55800 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 52 ㈢資產(chǎn)負(fù)債分析 本項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí) 46%。從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。 （見下表） 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 : 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 1 2 3 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 長(zhǎng)期借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 53 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為零，影響其測(cè)算利潤(rùn)存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國(guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。 盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)及收入如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由此計(jì)算可得，當(dāng)總物業(yè)銷售率為 67%時(shí)，全部投資 利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般常規(guī)：當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤ 67%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 67%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度比較小。況且，大部分物業(yè)已是定向開發(fā)。 總成本費(fèi)用 銷售率的平衡點(diǎn) = 銷售收入 — 營(yíng)業(yè)稅及附加 = = % 202100*（ 1— %）