【正文】 觀開發(fā)（單位：億元、萬㎡）商業(yè)用房開發(fā)指標 2000年 2001年 2002年 2003年房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % %商品房施工面積 其中：商業(yè)營業(yè)用房面積 商業(yè)用房所占比例 % % % %u 總營業(yè)面積截止到2003年底，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預計在400－500萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬㎡，占全主城區(qū)的25－30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達90萬㎡。重慶市是長江上游的貨物集散地和商貿(mào)中心，解放碑更是重慶商業(yè)的黃金口岸。未來5年內(nèi)，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會以住宅物業(yè)為主，而其房地產(chǎn)開發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。九龍坡區(qū)的寫字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂街為輔。（含高新區(qū)）九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開發(fā)相對落后的地區(qū)。未來沙區(qū)的發(fā)展重點將集中在住宅市場，政府將在中梁山以西建設大規(guī)模的大學城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。沙區(qū)目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數(shù)量極少，招租情況相當差。沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積達18萬㎡。沙坪壩區(qū)一直有重慶的“渝中后院”之稱，區(qū)域人文資源豐富，擁有重慶最集中的大中專院校、醫(yī)療機構(gòu)和眾多的教育及醫(yī)務工作者，擁有十分穩(wěn)定的區(qū)域市場消費力。目前南岸區(qū)寫字樓供應量較少，主要位于轉(zhuǎn)盤附近的東西路及北路區(qū)域，在檔次上也主要為中低檔寫字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在40—50%左右，銷售價格主要在40005000元/㎡，單位租金以3050元/㎡為主。南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍和南濱路長江大橋東側(cè)，現(xiàn)有營業(yè)總面積達15萬㎡左右。主要房地產(chǎn)開發(fā)始于1999年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。同時，北部片區(qū)寫字樓供應以中檔或中低檔的商務公寓為主，純寫字樓供應較少，整體入住率在60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營企業(yè)或國營單位的分支機構(gòu)，商用物業(yè)單位租金集中在3050元/㎡，單位售價集中在40006000元/㎡。目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和兩路、石馬河冉家壩、北部新區(qū)等幾大開發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科經(jīng)營性土地必須公開的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地區(qū)，預計未來的房價將會保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務及公寓。隨著改革開放的逐漸深入，經(jīng)濟發(fā)展的重心已漸由沿海向內(nèi)陸挺進，我國市場環(huán)境將進一步規(guī)范，經(jīng)濟壁壘將逐一被打破，投資環(huán)境也將進一步得到改善，而房地產(chǎn)作為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)領跑中國的經(jīng)濟?！捌咂瑓^(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結(jié)合區(qū)域場地特性形成的七個不同風貌特征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國泰片區(qū)、較場口片區(qū)、通遠門片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場口民生路為內(nèi)部主干道，以較場口、市公安局地鐵為未來換乘中心的整體交通構(gòu)架。而較場口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心?！皟珊恕笔侵附夥疟笆纸鸾帧?即現(xiàn)在的解放碑中心購物廣場核心地區(qū))和較場口片區(qū)。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務的檔次和格局，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前，解放碑周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近30%為外地置業(yè)客戶，其中還包括一部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產(chǎn)的自然消費能力居全市之首。目前，解放碑CBD區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價已經(jīng)達到6000—10000元/㎡，并且有逐年增長的趨勢，中原預計最近兩年的市場價格將會突破到12000元/㎡以上。目前，解放碑CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐勐示_到90%以上，單位租金已達至100150元/㎡（含物管），銷售價格已達至800020000元/平方米（套內(nèi)），系重慶之冠。目前，來重慶設立辦事處的跨國公司已經(jīng)達到100多家，外商投資企業(yè)近1萬家，而90%的國內(nèi)商業(yè)銀行、保險公司、證券公司的駐渝總部，2/3的駐渝境外銀行、保險機構(gòu)，3/4的駐渝世界500強企業(yè)，各外國駐渝領事機構(gòu)均入住解放碑，解放碑CBD已擁有金融機構(gòu)87家、世界500強及其他外資辦事處70家、國內(nèi)企業(yè)辦事處74家、三星級以上酒店10家、國際國內(nèi)旅行社41家、外資投資企業(yè)122家，外國駐渝領事機構(gòu)4家，外企駐渝代表機構(gòu)已達285家，比去年增加61%。2003年，解放碑區(qū)域?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)零售總額已達163億元，其中社會零售消費品總額達77億，占渝中區(qū)的61%，%，單位營業(yè)面積高達42500元，遠居全市之首。u 解放碑商業(yè)解放碑CBD區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。區(qū)域內(nèi)常住人口近60萬人，（解放碑7萬）日均流動人口數(shù)量過30萬人次，節(jié)假日最高人流達90萬人次，是重慶市硬件設施最完備，人氣最旺，輻射能力最強的商貿(mào)中心。房地產(chǎn)市場分析注：以下租售價格，未經(jīng)標明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場重點包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前重慶的房價在全國37個大城市中名列26位，除了遠遠低于國內(nèi)發(fā)達城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類似的城市，形成了價格洼地狀態(tài)，投資機會顯著。正如，萬科總裁王石說過的一句話，“兩年后再來重慶會后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場的投資價值。按照一般的投資“杠桿比”（即政府投資與私人投資之比），隨著各類資金的投資力度增加，來重慶投資亦成為開發(fā)商的必然選擇。目前，世界500強企業(yè)在渝投資興辦32家企業(yè)，如諾基亞、愛立信、ABB、BP、施格蘭等；國際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、太平洋百貨、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國利寶等一批國外金融機構(gòu)也搶灘重慶。u 國際企業(yè)搶灘重慶直轄以來，重慶市吸引了大量的外來資金。到2007年，社會消費品零售總額將達到1350億元，2010年，社零總額將達到2000億元，“十一五”期間，年均增長13%，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營銷售額達600億元，商品銷售總額達4000億元以上，鼓勵組建大公司、大集團，形成主導流通市場的新格局。世紀門，開盤一周，銷售率過60%。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實的商業(yè)空置面積，原因在于近年來重慶市相關(guān)統(tǒng)計部門僅依照商業(yè)開發(fā)面積和商業(yè)銷售面積進行空置率統(tǒng)計，而租用面積和自營面積均不計入統(tǒng)計范疇，而重慶市有相當部分的商業(yè)是以租賃為主，銷售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴重失真，統(tǒng)計空置面積大大超過實際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣，整體出租率達95%以上，而政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻表示其空置率達100%，和真實情況南轅北轍。充分顯示在當前宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場供銷兩旺，市場健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。由于受2005年4月出臺的“新政”的影響，46月份樓市走勢較為平緩。住宅開發(fā)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占主導地位，產(chǎn)銷銜接最為緊密。㎡，%，%，施工面積和竣工面積的快速增長保證了未來的有效供應量。u 重慶房地產(chǎn)開發(fā)面積穩(wěn)步遞增圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （單位：萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）從近幾年重慶市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢，%，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢，2004年首次出現(xiàn)了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調(diào)控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的過快增長。在新政策的影響下，%，仍然保持了較高的增長速度，說明重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較為規(guī)范，整個市場趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預測，2006年重慶地產(chǎn)投資額將會仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。 u 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)表：房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重變化 （單位：億元）年份 GDP 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資額 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比率1998年 %1999年 %2000年 %2001年 %2002年 %2003年 %2004年 %（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）直轄以來，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟中一大支柱產(chǎn)業(yè)。今年6月5日7日，國務院七部委穩(wěn)定住房價格第三聯(lián)合檢查組對重慶市