【正文】 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % % 商品房施工面積 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 商業(yè)用房所占比例 % % % % u 總營(yíng)業(yè)面積 截止 到 2020 年底，主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積預(yù)計(jì)在 400－ 500 萬(wàn)㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近130 萬(wàn)㎡，占全主城區(qū)的 25－ 30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達(dá) 90 萬(wàn)㎡。 商業(yè)物業(yè) 重慶市是長(zhǎng)江上游的貨物集散地和商貿(mào)中心，解放碑更是重慶商業(yè)的黃金口岸。 未來(lái) 5 年內(nèi)，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開(kāi)發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會(huì)以住宅物業(yè)為主，而其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。 九龍坡區(qū)的寫(xiě)字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。 九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂(lè)街為輔。 九龍坡區(qū)（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)落后的地區(qū)。 未來(lái)沙區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)將集中在住宅市場(chǎng)，政府將在中梁山以西建設(shè)大規(guī)模的大學(xué)城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。 沙區(qū)目前的寫(xiě)字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫(xiě)字樓數(shù)量極少，招租情況相當(dāng)差。 沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 18 萬(wàn)㎡。 沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)一直有重慶的“渝中后院”之稱，區(qū)域人文資源豐富，擁有重慶最集中的大中專院校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和眾多的教育及醫(yī)務(wù)工作者，擁有十分穩(wěn)定的區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)力。 目前南岸區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較少，主要位于轉(zhuǎn)盤(pán)附近的東西路及北路區(qū)域，在檔次上也主要為中低檔寫(xiě)字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在 40— 50% 左右，銷售價(jià)格主要在 40005000 元 /㎡，單位租金以 3050 元 /㎡為主。 南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤(pán)周圍和南濱路長(zhǎng)江大橋東側(cè)，現(xiàn)有營(yíng)業(yè)總面積達(dá) 15 萬(wàn)㎡左右。 7 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 同時(shí)，北部片區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)以中檔或中低檔的商務(wù)公寓為主，純寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，整體入住率在 60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營(yíng)企業(yè)或國(guó)營(yíng)單位 的分支機(jī)構(gòu)，商用物業(yè)單位租金集中在 3050 元 /㎡，單位售價(jià)集中在 40006000 元 /㎡。 目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和 兩路、石馬河 冉家壩、北部新區(qū)等幾大開(kāi) 發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科經(jīng)營(yíng)性土地必須公開(kāi)的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑 CBD 地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務(wù)及公寓。 隨著改革開(kāi)放的逐漸深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心已漸由沿海向內(nèi)陸挺進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)一步規(guī)范，經(jīng)濟(jì)壁壘將逐一被打破，投資環(huán)境也將進(jìn)一步得到改善，而房地產(chǎn)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。 “七片區(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結(jié)合區(qū)域場(chǎng)地特性形成的七個(gè)不同風(fēng)貌特 征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國(guó)泰片區(qū)、較場(chǎng)口片區(qū)、通遠(yuǎn)門(mén)片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過(guò)一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場(chǎng)口民生路為內(nèi)部主干道，以較場(chǎng)口、市公安局地鐵為未來(lái)?yè)Q乘中心的整體交通構(gòu)架。而較場(chǎng)口片 區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。 “兩核”是指解放碑“十字金街” (即現(xiàn)在的解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)核心地區(qū) )和較場(chǎng)口片區(qū)。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務(wù)的檔次和格局，開(kāi)發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前，解放碑 6 周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近 30%為外地置業(yè)客戶，其中還包括一部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產(chǎn)的自然消費(fèi)能力居全市之首。目前，解放碑 CBD 區(qū)域公寓式物 業(yè)的建面售價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6000— 10000 元 /㎡，并且有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，中原預(yù)計(jì)最近兩年的市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)突破到 12020 元 /㎡以上。 目前，解放碑 CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐勐示_(dá)到 90%以上，單位租金已達(dá)至 100150 元 /㎡（含物管），銷售價(jià)格已達(dá)至 800020200 元 /平方米（套內(nèi)），系重慶之冠。目前，來(lái) 重慶設(shè)立辦事處的跨國(guó)公司已經(jīng)達(dá)到 100 多家，外商投資企業(yè)近 1 萬(wàn)家，而 90%的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司的駐渝總部， 2/3 的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)， 3/4 的駐渝世界 500 強(qiáng)企業(yè)，各外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)均入住解放碑，解放碑 CBD 已擁有金融機(jī)構(gòu) 87 家、世界 500 強(qiáng)及其他外資辦事處 70 家、國(guó)內(nèi)企業(yè)辦事處 74家、三星級(jí)以上酒店 10家、國(guó)際國(guó)內(nèi)旅行社 41 家、外資投資企業(yè) 122 家，外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu) 4 家，外企駐渝代表機(jī)構(gòu)已達(dá) 285 家，比去年增加 61%。 2020 年，解放碑區(qū)域?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)零售總額已達(dá) 163 億元，其中社會(huì)零售消費(fèi)品總額達(dá) 77 億，占渝中區(qū)的61%，全市零售總額的 %，單位營(yíng)業(yè)面積高達(dá) 42500 元，遠(yuǎn)居全市之首。 u 解放碑商業(yè) 解放碑 CBD 區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導(dǎo)，特 色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。區(qū)域內(nèi)常住人口近 60 萬(wàn)人，（解放碑 7 萬(wàn)）日均流動(dòng)人口數(shù)量過(guò) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日最高人流達(dá) 90萬(wàn)人次，是重慶市硬件設(shè)施最完備，人氣最旺，輻射能力最強(qiáng)的商貿(mào)中心。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域版塊市場(chǎng)分析 注：以下租售價(jià)格，未經(jīng)標(biāo)明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場(chǎng)重點(diǎn)包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó) 37 個(gè)大城市中名列 26 位，除了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類似的城市，形成了價(jià)格洼地狀態(tài)，投資機(jī)會(huì)顯著。正如，萬(wàn)科總裁王石說(shuō)過(guò)的一句話，“兩年后再來(lái)重慶會(huì)后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。 按照一般的投資“杠桿比”（即政府投資與私人投資之比），隨著各類資金的投資力度增加，來(lái)重慶投資亦成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。目前，世界 500 強(qiáng)企業(yè)在渝投資興辦 32 家企業(yè)，如諾基亞、愛(ài)立信、 ABB、 BP、施格蘭等；國(guó)際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、太平洋百貨、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國(guó)利寶等一批國(guó)外金融機(jī)構(gòu)也搶灘重慶。 u 國(guó)際企業(yè)搶灘重慶 直轄以來(lái)，重慶市吸引了大量的外來(lái)資金。到 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 1350 億元， 2020 年，社零總額將達(dá)到 2020億元，“十一五”期間，年均增長(zhǎng) 13%，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)銷售額達(dá) 600 億元，商品銷售總額達(dá) 4000億元以上，鼓勵(lì)組建大公司、大集團(tuán)，形成主導(dǎo)流通市場(chǎng)的新格局。世紀(jì)門(mén)，開(kāi)盤(pán)一周，銷售率過(guò) 60%。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實(shí)的商業(yè)空置面積，原因在于近年來(lái)重慶市相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)僅依照商業(yè)開(kāi)發(fā)面積和商業(yè)銷售面積進(jìn)行空置率統(tǒng)計(jì)，而租用面積和自營(yíng)面積均不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范疇，而重慶市有相當(dāng)部分的商業(yè)是以租賃為主，銷售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，統(tǒng)計(jì)空置面積大大超過(guò)實(shí)際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣，整體出租率達(dá) 95%以上，而政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻表示其空置率達(dá) 100%，和真實(shí)情況南轅北轍。充分顯示在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場(chǎng)供銷兩旺，市場(chǎng)健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 由于受 2020 年 4 月出臺(tái)的“新政”的影響， 46 月份樓市走勢(shì)較為平緩。住宅開(kāi)發(fā)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占主導(dǎo)地位，產(chǎn)銷銜接最為緊密。其中房地產(chǎn)施工面積高達(dá) 萬(wàn)㎡，比去年同期上漲 %，而房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到了 ，比去年同期上漲 %，施工面積和竣工面積的快速增長(zhǎng)保證了未來(lái)的有效供應(yīng)量。 u 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步遞增 圖：近年來(lái)重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 （單位：萬(wàn)㎡） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 從近幾年重慶市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，施工面積總體保持明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2020 年較 2020年同比增長(zhǎng)了 %，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2020年首次出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，這主要是受國(guó)家宏觀調(diào)控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的過(guò)快增長(zhǎng)。 在新政策的影響下， 2020 年 111 月重慶市房地產(chǎn)投資額為 億元，較去年同期增長(zhǎng)%，仍然保持了較高的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為規(guī)范，整個(gè)市場(chǎng)趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預(yù)測(cè)， 2020 年重慶地產(chǎn)投資額將會(huì)仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì) u 房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 表：房地產(chǎn)業(yè)在 GDP 中的比重變化 （單位：億元） 年份 GDP 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資額 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP 的比率 1998 年 % 1999 年 % 2020 年 % 2020 年 % 2020 年 % 2020 年 % 2020 年 % （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 直轄以來(lái)，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一大支柱產(chǎn)業(yè)。 今年 6 月 5 日 7 日，國(guó)務(wù)院七部委穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格第三聯(lián)合檢查組對(duì)重慶市貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況進(jìn)行了為期 3天的檢查，檢查結(jié)論是：重慶調(diào)控工作初見(jiàn)成效，基本無(wú)泡沫。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)行為主體，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者都應(yīng)該認(rèn)真地理解政策，順勢(shì)而為，為自己贏得更大的