【正文】 %計(jì)算。根據(jù)近幾年重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)合未來的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)今后5—10年重慶經(jīng)濟(jì)仍將保持較大增長勢頭，預(yù)計(jì)GDP平均會(huì)維持在8—10%的增長水平。而從近五年來看，重慶社零總額的增長基本與國民經(jīng)濟(jì)的增長保持了同步同速，因此預(yù)計(jì)，重慶的商業(yè)經(jīng)營額將在未來5—10年內(nèi)亦會(huì)保持年均9—10%的增長，按此發(fā)展到2010年，重慶社零總額將達(dá)到1600億元的水平。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營額的增長情況，商業(yè)設(shè)施折舊及銀行利率變動(dòng)，結(jié)合中原公司近兩年對(duì)主城各區(qū)商鋪的跟蹤調(diào)查，判斷認(rèn)為在主城區(qū)商圈結(jié)構(gòu)不出現(xiàn)重大變動(dòng)調(diào)整情況下，預(yù)計(jì)未來5—10年內(nèi)主城區(qū)整體商業(yè)租金平均增長在4—6%左右。目前，解放碑商圈進(jìn)出車行流量達(dá)每小時(shí)15200輛，日均人流量達(dá)33萬人次，節(jié)假日超過100萬人次，每年接待外來游客達(dá)到950萬人次。截止到2005年12月19日，%%；，%%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。 由于重慶市對(duì)外開放的深化發(fā)展，軌道交通體系和道路交通體系的逐漸完善，解放碑作為重慶地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，其商業(yè)功能將進(jìn)一步增強(qiáng)，商業(yè)需求將持續(xù)增大，渝中區(qū)要打造中國商業(yè)第三街，成為繼北京王府井、上海南京路之后的中國第三個(gè)最具活力和潛力的商業(yè)中心。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經(jīng)沒有開發(fā)空間，較場口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點(diǎn)，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神話。重慶市是目前全國面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。作為長江上游的重要城市和經(jīng)濟(jì)中心，重慶在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總格局和西部大開發(fā)中，具有重要的戰(zhàn)略地位和作用。因而重慶的商務(wù)區(qū)建設(shè)不僅要服務(wù)于重慶經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，更要輻射長江上游地區(qū)和整個(gè)西南地區(qū)，隨著中國在世界經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，重慶要進(jìn)一步加入全球生產(chǎn)和服務(wù)體系，而城市商務(wù)功能從長遠(yuǎn)來看亦會(huì)不斷擴(kuò)大。u 宏觀開發(fā)由于重慶市特殊的組團(tuán)式布局，渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的核心地位，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶市目前擁有一定規(guī)模（總建筑面積在1萬㎡以上）的在售或在租的辦公樓過60棟，其中大部分集中分布于渝中區(qū)，尤其是中高檔及高檔寫字樓。u 寫字樓供應(yīng)類型就目前而言，重慶市場上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下三種類型：純寫字樓。如大都會(huì)商廈、希爾頓商務(wù)大廈等；商住樓（商務(wù)公寓）。如時(shí)代豪苑、雅地天際等；酒店附屬商務(wù)樓（層）。如重賓商務(wù)層、萬豪酒店商務(wù)層等。此外，近年來辦公物業(yè)也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新，如SOHO夾層、商務(wù)別墅等，代表性物業(yè)如高創(chuàng)錦業(yè)等，目前此類物業(yè)在市場上所占的份額亦非常有限，尚未形成規(guī)模供應(yīng)。u 寫字樓分布情況由于重慶市特殊的組團(tuán)式布局以及渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的核心地位，重慶市的寫字樓，尤其是中高檔寫字樓主要集中分布在渝中區(qū)，在其它區(qū)域的寫字樓則主要集中分布于該區(qū)域的核心商圈周邊。就渝中區(qū)而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區(qū)；而目前江北區(qū)的觀音橋片區(qū)寫字樓的數(shù)量、品質(zhì)都有大副的提升，具有追趕渝中區(qū)的趨勢；其它區(qū)域的寫字樓主要有南岸區(qū)的南坪轉(zhuǎn)盤片區(qū)、沙坪壩的三角碑片區(qū)、九龍坡區(qū)的楊家坪片區(qū)以及高新區(qū)的石橋鋪周邊，但數(shù)量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。u 各類型物業(yè)綜述目前重慶的寫字樓主要分為三類，分別為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和普通級(jí)寫字樓。重慶目前的甲級(jí)寫字樓主要有大都會(huì)商廈、世貿(mào)中心、國際貿(mào)易中心、國際商務(wù)中心、希爾頓商廈等6家，數(shù)量偏少，且均位于渝中區(qū)，其中5家分布在解放碑片區(qū)，1家分布在兩路口片區(qū)。甲級(jí)寫字樓租金平均在100150元/㎡月（含物管費(fèi)），現(xiàn)已入住的項(xiàng)目入住率在80%以上，入住情況最好，且入駐機(jī)構(gòu)較多為外來、外資企業(yè)以及本地實(shí)力派企業(yè)。在甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較為有限的情況下，乙級(jí)寫字樓則占到市場總供應(yīng)的40%以上（以寫字樓棟數(shù)計(jì)），仍然主要分布于渝中區(qū)解放碑片區(qū)及兩路口片區(qū)，而渝中區(qū)外線則多為各區(qū)域組團(tuán)的標(biāo)志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區(qū)標(biāo)志性建筑，重慶國際金融大廈則為江北區(qū)標(biāo)志性建筑。乙級(jí)寫字樓的租金水平在6080元/㎡月（含物管費(fèi)），入住率大都維持在5060%之間。普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場供應(yīng)的主力，整體所占份額也在40%以上（以寫字樓棟數(shù)計(jì)），分布主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)。普通寫字樓租金較為便宜，主要集中在3050元/㎡月（含物管費(fèi)），就入住率而言，由于這類型寫字樓除租金水平外，地理位置是其第二大可利用的優(yōu)勢，因此大多位于交通條件較好的普通型寫字樓入住率較高，如華安大廈入住率就達(dá)到75%左右水平，而相反，地理位置相對(duì)稍差的物業(yè)，入住水平就較低，有的普通型寫字樓僅有2035%的入住率。u 辦公物業(yè)租售價(jià)格178。 租金寫字樓的商用性質(zhì)決定了地理位置對(duì)其租價(jià)的影響很大，據(jù)調(diào)查，各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹎闆r如下。中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨话阋哂诖沃行膮^(qū)域。就全市情況而言，目前渝中區(qū)的租價(jià)在全市處于遙遙領(lǐng)先的地位，平均租金約在6080元/㎡月左右；解放碑周邊寫字樓的租價(jià)高達(dá)100150元/㎡月之間。其他區(qū)域中心區(qū)寫字樓的租價(jià)比較接近，平均租價(jià)在5060元/㎡月左右，而兩路口及上清寺片區(qū)的平均租價(jià)在60元/平方米月左右，遠(yuǎn)低于解放碑中心區(qū)的租價(jià)。178。 出租率分析就出租率而言，重慶寫字樓呈現(xiàn)出比較明顯的地域特征。解放碑的寫字樓的出租率明顯高于其他次中心區(qū)域。目前解放碑周邊寫字樓的出租率最高，經(jīng)營較為成熟的寫字樓出租率在70%80%左右，其中以大都會(huì)商廈、半島國際商務(wù)大廈出租率最高，平均可達(dá)到80%以上，新增寫字樓的出租率較低。其他區(qū)域如兩路口、上清寺片區(qū)寫字樓的平均出租率在50%左右，其中以希爾頓商務(wù)大廈出租率最高，而其它區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄鲎饴氏鄬?duì)較差。178。 售價(jià)目前解放碑地區(qū)寫字樓出售價(jià)格在800012000元/㎡左右（建筑面積，清水房），高居主城區(qū)寫字樓價(jià)格之最；次中心區(qū)域（如兩路口、沙坪壩區(qū)三角碑、江北觀音橋、南坪轉(zhuǎn)盤周邊等）寫字樓的平均售價(jià)在60008000元/平方米（建筑面積，清水房）。u 典型個(gè)案分析大都會(huì)商廈發(fā) 展 商：和記黃埔地產(chǎn)有限公司位 置：重慶市渝中區(qū)鄒容路68號(hào)樓層規(guī)模：寫字樓10－37F，標(biāo)準(zhǔn)層1600㎡，寫字樓總建筑面積30000㎡ 面積劃分：30㎡、50㎡、100㎡、196㎡（使用面積）交付使用標(biāo)準(zhǔn)：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門等配套設(shè)施：地下車庫（400余個(gè)）、商務(wù)中心、會(huì)客室、員工餐廳、每層設(shè)置茶水間等客源及租售分析：大都會(huì)商廈只租不售，整體租金水平在市場上目前又是最高的，高達(dá)150元/㎡月，同時(shí)其出租率達(dá)到90%左右，是目前重慶寫字樓市場中出租率最高的寫字樓之一，客源則以外資企業(yè)為最，入住企業(yè)的經(jīng)營類型以生物科技類和電子信息類最集中。上述圖形比例是根據(jù)對(duì)大都會(huì)商廈內(nèi)入住的138家單位調(diào)查的結(jié)果。附：大都會(huì)商廈代表性入住企業(yè)類型 企業(yè)名稱本地企業(yè) 重慶戈德移動(dòng)商務(wù)公司、重慶媒體伯樂公交廣告外地企業(yè) 上海寶鋼、托普集團(tuán)、青島制冷設(shè)備重慶辦事處外資企業(yè) 騰輝集團(tuán)、英特爾（中國）重慶辦事處、安達(dá)信（重慶）企業(yè)中介咨詢、加拿大駐重慶領(lǐng)事館、香港匯豐銀行重慶分行、西門子（中國）重慶辦事處簡 評(píng)：大都會(huì)商廈是重慶建成投入使用最早的高檔寫字樓，直到目前它也是重慶最高檔的甲級(jí)寫字樓之一。其在設(shè)計(jì)、用材、物管等方面都代表著重慶寫字樓市場的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實(shí)力的公司或單位入住。大都會(huì)商廈位于解放碑商業(yè)中心區(qū)，區(qū)位地理優(yōu)勢明顯；大都會(huì)商廈立于擁有九層商業(yè)賣場的大都會(huì)廣場裙樓之上，又配以毗鄰之五星級(jí)酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業(yè)場所，后者是重慶現(xiàn)有的兩家五星級(jí)酒店之一，因此大都會(huì)商廈的配套商業(yè)及商務(wù)設(shè)施齊全；大都會(huì)商廈擁有寬敞的獨(dú)立入口大堂，樓層高達(dá)五米，采用高性能大容量電梯，在數(shù)量配置上達(dá)到每3層1部的標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行高低樓層分段制，且設(shè)獨(dú)立的電梯間；整棟大樓采用統(tǒng)一的中央空調(diào)系統(tǒng)，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項(xiàng)消防及安全設(shè)施齊備，并配備有400個(gè)以上的車位。在用材上，外墻為進(jìn)口玻璃幕墻，整幢大樓采用高級(jí)的進(jìn)口設(shè)備，如電梯采用日本原裝進(jìn)口的日立電梯等。設(shè)計(jì)用料與大樓獨(dú)特氣質(zhì)相配視，大堂及各層電梯大堂地臺(tái)及墻身均鋪砌高級(jí)磨光面花崗石，配以石膏吊頂，裝飾燈具及部分藝術(shù)品設(shè)置，具有較高的格調(diào)。在物業(yè)管理上，大都會(huì)商廈提供24小時(shí)物管服務(wù)，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專人進(jìn)行著經(jīng)常性的保結(jié)服務(wù)；對(duì)各辦公區(qū)域進(jìn)行日常的辦公工具如桌椅、電話等的清潔維護(hù)，并定期進(jìn)行地毯、門窗清潔等，服務(wù)的質(zhì)量較高。目前，大都會(huì)商廈在重慶市場上具有非常高的知名度，并已樹立起了較高的聲譽(yù)。在軟硬件設(shè)施方面大都會(huì)商廈都得到市場的高度認(rèn)可，在重慶寫字樓市場具有顯著的競爭力。目前沒有真正意義上的國際甲級(jí)寫字樓，客戶在等待觀望中，一旦有綜合素質(zhì)強(qiáng)的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，大都會(huì)的很大部分高端客戶會(huì)是本項(xiàng)目的潛在客戶。目前SHBC、中豪律師事務(wù)所、日本領(lǐng)事館、荷蘭王國領(lǐng)事館、中美大都會(huì)保險(xiǎn)、英國領(lǐng)事館、東亞銀行、哈雷戴維斯、米亞喬、福特等陸續(xù)進(jìn)入重慶紛紛表現(xiàn)出租賃意