【正文】 1 年 房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % % 商品房施工面積 其中：商業(yè)營業(yè)用房面積 商業(yè)用房所 占比例 % % % % u 總營業(yè)面積 截止到 2021 年底，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計在 400－ 500 萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130 萬㎡，占全主城區(qū)的 25－ 30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達 90 萬㎡。 商業(yè)物業(yè) 重慶市是長江上游的貨物集散地和商貿(mào)中心，解放碑更是重慶商業(yè)的黃金口岸。 未來 5 年內(nèi)，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會以住宅物業(yè)為主，而其房地產(chǎn)開發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。 九龍坡區(qū)的寫字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。 九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂街為輔。 九龍坡區(qū)（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開發(fā)相對落后的地區(qū)。 未來沙區(qū)的發(fā)展重點將集中在住宅市場，政府將在中梁山以西建設(shè)大規(guī)模的大學(xué)城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。 沙區(qū)目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數(shù)量極少，招租情況相當差。 沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積達 18 萬㎡。 沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)一直有重慶 的“渝中后院”之稱，區(qū)域人文資源豐富，擁有重慶最集中的大中專院校、醫(yī)療機構(gòu)和眾多的教育及醫(yī)務(wù)工作者，擁有十分穩(wěn)定的區(qū)域市場消費力。 目前南岸區(qū)寫字樓供應(yīng)量較少，主要位于轉(zhuǎn)盤附近的東西路及北路區(qū) 域，在檔次上也主要為中低檔寫字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在 40— 50% 左右，銷售價格主要在 40005000 元 /㎡，單位租金以 3050 元 /㎡為主。 南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍和南濱路長江大橋東側(cè)，現(xiàn)有營業(yè)總面積達 15 萬㎡左右。 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次 于北部新城的第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。 同時，北部片區(qū)寫字樓供應(yīng)以中檔或中低檔的商務(wù)公寓為主，純寫字樓供應(yīng)較少，整體入住率在 60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營企業(yè)或國營單位的分支機構(gòu)，商用物業(yè)單位租金集中在 3050 元 /㎡，單位售價集中在 40006000 元 /㎡。 目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和 兩路、石馬河 冉家壩、 北部新區(qū)等幾大開 發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科經(jīng)營性土地必須公開的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑 CBD 地區(qū)，預(yù)計未來的房價將會保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務(wù)及公寓。 隨著改革開放的逐漸深入，經(jīng)濟發(fā)展的重心已漸由沿海向內(nèi)陸挺進，我國市場環(huán)境將進一步規(guī)范，經(jīng)濟壁壘將 逐一被打破，投資環(huán)境也將進一步得到改善，而房地產(chǎn)作為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)領(lǐng)跑中國的經(jīng)濟。 “七片區(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結(jié)合區(qū)域場地特性形成的七個不同風貌特征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國泰片區(qū)、較場口片區(qū)、通遠門片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場口民生路為內(nèi)部主干道，以較場口、市公 安局地鐵為未來換乘中心的整體交通構(gòu)架。而較場口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。 “兩核”是指解放碑“十字金街” (即現(xiàn)在的解放碑中心購物廣場核心地區(qū) )和較 場口片區(qū)。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務(wù)的檔次和格局，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前，解放碑周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近 30%為外地置業(yè)客戶，其中還包括一 部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產(chǎn)的自然消費能力居全市之首。目前，解放碑 CBD 區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價已經(jīng)達到 6000— 10000 元 /㎡，并且有逐年增長的趨勢，中原預(yù)計最近兩年的市場價格將會突破到 12021 元 /㎡以上。 目前，解放碑 CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐勐示_到 90%以上，單位租金已達至 100150 元 /㎡（含物管），銷售價格已達至 800020210 元 /平方米（套內(nèi)），系重慶之冠。目前，來重慶設(shè)立辦事處的跨國公司已經(jīng)達到 100 多家，外商投資企業(yè)近 1 萬家，而 90%的國內(nèi)商業(yè)銀行、保險公司、證券公司的駐渝總部， 2/3 的駐渝境外銀行、保險機構(gòu)， 3/4 的駐渝世界 500 強企業(yè)，各外國駐渝領(lǐng)事機構(gòu)均入住解放碑，解放碑 CBD 已擁有金融機構(gòu) 87 家、世界 500 強及其他外資辦事處 70 家、國內(nèi)企業(yè)辦事處 74家、三星級以上酒店 10家、 7 國際國內(nèi)旅行社 41 家、外資投資企業(yè) 122 家，外國駐 渝領(lǐng)事機構(gòu) 4 家，外企駐渝代表機構(gòu)已達 285 家，比去年增加 61%。 2021 年，解放碑區(qū)域?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)零售總額已達 163 億元，其中社會零售消費品總額達 77 億，占渝中區(qū)的61%，全市零售總額的 %，單位營業(yè)面積高達 42500 元，遠居全市之首。 u 解放碑商業(yè) 解放碑 CBD 區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導(dǎo)，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。區(qū)域內(nèi)常住人口近 60 萬人，（解放碑 7 萬）日均流動人口數(shù)量過 30 萬人次，節(jié)假日最高人流達 90萬人次，是重慶市硬件設(shè)施最完備，人氣最旺，輻射能力最強的商貿(mào)中心。 房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域版塊市場分析 注：以下租售價格，未 經(jīng)標明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場重點包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前重慶的房價在全國 37 個大城市中名列 26 位，除了遠遠低于國內(nèi)發(fā)達城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類似的城市，形成了價格洼地狀態(tài)，投資機會顯著。正如，萬科總裁王石說過的一句話，“兩年后再來重慶會后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場的投資價值。 按照一般的投資“杠桿比”（即政府投資與私人投資之比），隨著各類資金的投資力度增加，來重慶投資亦成為開發(fā)商的必然選擇。目前，世界 500 強企業(yè)在渝投資興辦 32 家企業(yè)，如諾基亞、愛立信、 ABB、 BP、施格蘭等；國際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、太平洋百貨 、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國利寶等一批國外金融機構(gòu)也搶灘重慶。 u 國際企業(yè)搶灘重慶 直轄以來，重慶市吸引了大量的外來資金。到 2021 年，社會消費品零售總額將達到 1350 億元， 2021 年，社零總額將達到 2021億元，“十一五”期間，年均增長 13%，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營銷售額達 600 億元，商品銷售總額達 4000億元以 上，鼓勵組建大公司、大集團，形成主導(dǎo)流通市場的新格局。世紀門，開盤一周，銷售率過 60%。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實的商業(yè)空置面積，原因在于近年來重慶市相關(guān)統(tǒng)計部門僅依照商業(yè)開發(fā)面積和商業(yè)銷售面積進行空置率統(tǒng)計，而租用面積和自營面積均不計入統(tǒng)計范疇，而重慶市有相當部分的商業(yè)是以租賃為主，銷售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴重失真，統(tǒng)計空置面積大大超過實際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣，整體 出租率達 95%以上，而政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻表示其空置率達 100%，和真實情況南轅北轍。充分顯示在當前 宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場供銷兩旺，市場健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 5 由于受 2021 年 4 月出臺的“新政”的影響， 46 月份樓市走勢較為平緩。住宅開發(fā)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占主導(dǎo)地位，產(chǎn)銷銜接最為緊密。其中房地產(chǎn)施工面積高達 萬㎡，比去年同期上漲 %，而房地產(chǎn)竣工面積達到了 ，比去年同期上漲 %，施工面積和竣工面積的快速增長保證了未來的有效供應(yīng)量。 u 重慶房地產(chǎn)開發(fā)面積穩(wěn)步遞增 圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （單位：萬㎡） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 從近幾年重慶市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢， 2021 年較 2021年同比增長了 %，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢， 2021年首次出現(xiàn)了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調(diào)控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的過快增長。 在新政策的影響下， 2021 年 111 月重慶市房地產(chǎn)投資額為 億元，較去年同期增長%，仍然保持了較高的增長速度，說明重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較為規(guī)范，整個市場趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預(yù)測， 2021 年重慶地產(chǎn)投資額將會仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢 u 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) 表：房地產(chǎn)業(yè)在 GDP 中的比重變化 （單位：億元） 4 年份 GDP 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資額 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP 的比率 1998 年 % 1999 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 直轄以來，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟中一大支柱產(chǎn)業(yè)。 今年 6 月 5 日 7 日，國務(wù)院七部委穩(wěn)定住房價格第三聯(lián)合檢查組對重慶市貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行了為期 3天的檢查，檢查結(jié)論是：重慶調(diào)控工作初見成效，基本無泡沫。因此