中國(guó)房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測(cè)報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-05 15:45本頁(yè)面
【正文】 年 10 月 16 日，上證指數(shù)達(dá)到 6100 點(diǎn)以上的歷史新高。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來(lái)從長(zhǎng)期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開(kāi)下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從 20212021 年的情況來(lái)看， 2021 年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條件下，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來(lái)了大量的資金流入， 2021 年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。 。 從房地產(chǎn)資金流入的情況看， 20212021 年，開(kāi)發(fā)貸款的占比一般在 20%左右，而自籌資金的占比在 30%33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款和土地轉(zhuǎn)讓收益，占比達(dá)到 46%50%，其中的定金和預(yù)付款占比達(dá)到 30%40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入情況。 （三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析 從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得， 20212021年，開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高， 5 年基本穩(wěn)定在68%69%，貸款本金償還所占比例一般在 16%18%，購(gòu)買土 地資金占比約 11%%，稅收所占比重較小。 圖十三：房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購(gòu)置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費(fèi)等幾個(gè)方面。 圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng) 付本金和利息 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 注釋：房地產(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前 35 年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開(kāi)發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行 35 年貸款的乘積。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，有 75%的資產(chǎn)來(lái)自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)。 圖十一：土地交易量和土地價(jià)格指數(shù) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2021 年， 房地產(chǎn)商購(gòu)買土地的投入已經(jīng)超過(guò) 4000 億元， 2021 年上半年則超過(guò)了 2100 億元。 圖十：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和投資增長(zhǎng)率 料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購(gòu)置， 2021 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年 4 億平方米的水平波動(dòng)，差距不是太大。這個(gè)比例和去年同期基本持平。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)字來(lái)看， 2021 年 2 季度開(kāi)發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到 30%以上，較去年同期增速更快。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊。 我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的 “救市 ”措施是不可取的。其次是銷售的下降。緊縮的貨幣政策和銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請(qǐng)貸款帶來(lái)了困難。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2021 年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅向下，這種趨勢(shì)從 7－ 8 月的數(shù)據(jù)來(lái)看還將持續(xù)，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)資金供給增幅會(huì)接近 0 甚至達(dá)到負(fù)水平。 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金意外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。到 2021 年第二季度，原本一季度增長(zhǎng)迅速的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增幅%，與前期 30%40%的增幅相去甚遠(yuǎn)。 放松銀根的救市措施不可取 二 .房地產(chǎn)資金供求缺口分析 （一）房地產(chǎn)資金來(lái)源分析 從資金來(lái)源來(lái)看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自于幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。 全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2021 年 7 月，京城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。深圳是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格跌幅最大的城市。目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開(kāi)下跌，而不是遮遮掩掩 的變相下跌方式。 （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買力至少折損 3 萬(wàn)億元以上。其次， 2021 年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景 發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 7 月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字更加顯示了這種趨勢(shì)， 7 月房地產(chǎn)銷售面積同比下降 %，環(huán)比下降 %，呈現(xiàn)出 2021 年以來(lái)最大的跌幅。 （三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢(shì) 從需求面的情況來(lái)看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個(gè)過(guò)程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。然而，這種情況從二季度和一季度的對(duì)比來(lái)看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。 圖五：全國(guó)新開(kāi)工、竣工和施工情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 可以看出， 2021 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。較去年同期增幅都有顯著上升。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動(dòng)下， 2021 年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破 2 萬(wàn)億元，投資增幅依然可能維持在 28%30%左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約 5 個(gè)百分點(diǎn)， 2021 年房地產(chǎn)投資增幅比 0507 年并無(wú)明顯回落。 從開(kāi)發(fā)面積的情況來(lái)看， 2021 年第一季度開(kāi)發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入 2021 年第二季度之后，開(kāi)發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。而土地購(gòu)置成本也始終處于較高水平。從截止到 2021 年第二季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管土地購(gòu)置和完成開(kāi)發(fā)面積的增速在放緩，但土地購(gòu)置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過(guò)程那能比一般預(yù)想的更為漫長(zhǎng)。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于 “二套房貸 ”政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而 在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開(kāi)始向全國(guó)蔓延。 房地產(chǎn)業(yè)需求微縮
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