20xx年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-30 11:03本頁(yè)面
【正文】 籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)自籌資金 占投資額比重的敏感性分析 結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對(duì)自有資金具有較強(qiáng)的敏感性，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問(wèn)題的重要方法。 （ 9）利用外資情況上下半年持平。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主 要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。這種情況在今 年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂(lè)觀，原因在于 2020 年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷(xiāo)售雖然有回落但銷(xiāo)售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。但是在剛剛過(guò)去的 2020年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約 528 億左右，問(wèn)題剛剛浮現(xiàn)。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從 2020 年開(kāi)始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開(kāi)始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。 此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。 2020年 10 月 16 日，上證指數(shù)達(dá)到 6100 點(diǎn)以上的歷史新高。 圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從 20202020 年的情況來(lái)看， 2020 年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條件下，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的銷(xiāo)售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來(lái)了大量的資金流入， 2020 年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。外資所占的比重一直都比較小。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少?gòu)奈⒂^上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此。 2020 年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從 2020 年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。 最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來(lái)越大，到 2020 年稅收支出已經(jīng)接近 2500億元。下表顯示了開(kāi)發(fā)商的貸款本息償還壓力。 另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到 2020 年上半年，土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過(guò) 億平米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到 1100 元 /平方米以上。住宅類(lèi)投資的增幅基本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同步，20202020 始終保持著 30%以上的增長(zhǎng)幅度。 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資從分類(lèi)的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù) 70%以上的投資比例。 7 月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金投入速度并沒(méi)有明顯的放慢跡象。 圖九：房地產(chǎn)資金來(lái)源總計(jì)和增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （二）房地產(chǎn)資金支出分析 開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的 70%80%。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲(chǔ)備和商品房空置規(guī)模，減輕開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍的洗牌力度之外，無(wú)法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場(chǎng)調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。銷(xiāo)售的下降必然帶來(lái)預(yù)付款和定金數(shù) 量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來(lái)源的減少完全是由需求下降所帶來(lái)的。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要來(lái)自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。 圖八：房地產(chǎn)資金來(lái)源分類(lèi) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在 2020 年第四季度達(dá)到一 個(gè)頂峰， 2020 年較 2020 環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。定金及預(yù)付款增幅%，其他資 金增幅 %，也和前期差距很大。 從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來(lái)看， 2020 年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，其余類(lèi)型的資金來(lái)源增幅停滯不前。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來(lái)從長(zhǎng)期 持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開(kāi)下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開(kāi)序幕，而不是接近尾聲。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房?jī)r(jià)， 2020 年 2 月起，但上海房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止， 7 月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下滑。 從調(diào)整的進(jìn)程看， 2020 年 12 月深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 環(huán)比出現(xiàn)下滑，到 2020 年 8月同比也出現(xiàn)下滑。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷(xiāo)售節(jié)奏更為遲緩。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較 大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 圖六：房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 首先， 2020 年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 2020 年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢(shì)并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開(kāi)始 ，預(yù)計(jì)三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。土地市場(chǎng)交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積還將繼續(xù)下跌。 圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %。 圖三：房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積和 開(kāi)發(fā)面積走勢(shì) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，
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