20xx年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告(文件)
【正文】 （四） 2020 年房地產(chǎn)資金缺口計算 對于 2020 年的房地產(chǎn)市場，我們認為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場進一步走向蕭條，進入一個長期的深度調(diào)整期，在 2020 年全年行業(yè)沒有復(fù)蘇勢頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時間的調(diào)整以后，到 2020 年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢頭，房地產(chǎn)市場重新走上較為強勁的發(fā)展軌道。在這種預(yù)期之下，我們對 2020 年房地產(chǎn)市場資金缺口分兩種情況進行預(yù)測：長期調(diào)整情況和短暫調(diào)整情況。 表五： 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)長期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測（單位：億元） 假設(shè)條件： （ 1） 09 年開發(fā)投資額增速下降 20%； （ 2） 09 年土地出讓金同比下降 20%； （ 3）所有新增房地產(chǎn)貸款為 35 年期， 09 年償還 0406 年貸款； （ 4）稅收支出同比下降 10%； （ 5）企業(yè)純自 籌資金占投資額 30%（參考歷史值）； （ 6）國內(nèi)貸款全年同比下降 20%； （ 7） 09 年商品房銷售面積下降 20%，； （ 8） 09 年房價下跌 20%。 表六： 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)整情況資金缺口情況預(yù)測（單位：億元） 假設(shè)條件： （ 1） 09 年開發(fā)投資額增速和 08 年持平； （ 2） 09 年土地出讓金同比下降 10%； （ 3）所有新增房地產(chǎn)貸款為 35 年期， 09 年償還 0406 年貸款； （ 4）稅收支出同比下降 5%； （ 5）企業(yè)純自籌資金占 投資額 30%（參考歷史值）； （ 6）國內(nèi)貸款和上一年保持一致； （ 7） 09 年商品房銷售面積上升 5%，； （ 8） 09 年房價上升 5%。從國內(nèi)經(jīng)濟周期來看， 2020－ 2020 年間，我國連續(xù) 5 年 GDP 增速高于 10%，并且通貨膨 脹情況大致良好，這是中國改革開放以來最好的增長周期， 2020 年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經(jīng)濟下行周期可能較之 1992－ 1996 年之后的調(diào)整過程更為漫長。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請件數(shù)的停滯就充分反應(yīng)了這種觀望情緒。 房地產(chǎn)行業(yè)的中期調(diào)整，反過來又可能加深了宏觀經(jīng)濟的景氣下行，并使銀行業(yè)資產(chǎn)不良率面臨反彈壓力。 從總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整，可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款是萬億級的，但是現(xiàn)在尚難以判定貸款損失的嚴重程度。 針對宏觀經(jīng)濟的擴張性調(diào)控政策，例如增值稅轉(zhuǎn)型、溫和放松信貸、積極靈活的財政政策等等均不足以使得房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升。從上市公司的數(shù)據(jù)來看， 2020 年難以實現(xiàn)像 2020 年一樣的凈利潤高速增長的局面。在 08 年第二季度比第一季度下降 80 億元，而且可以看出，第二季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)為負。投資活動的活躍，以及資金成 本的上升給現(xiàn)金流狀況帶來了較大的負面影響。到了 2020 年第二季度，房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在下半年經(jīng)營現(xiàn)金流負值會繼續(xù)增大，而籌資活動依舊不活躍的情況下，預(yù)計 2020 年全年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈現(xiàn)金流為負，隨著 時間的推移，2020 年下半年資金緊張狀況比上半年嚴峻，而 2020 年則比 2020 年嚴峻。我們可以看出，在市場高漲的 2020 年，企業(yè)融資活動所帶來的現(xiàn)金流高達 1064 億元，而現(xiàn)在我們面臨著資本市場低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動的現(xiàn)金流為 億元，第二季度比第一季度融資減少 億元，為 億元，還不到 07 年融資現(xiàn)金流的 10%。凈現(xiàn)金流為負，也是由這幾方面原因造成的： 第一，企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流情況，許多購房者由于房價過高而無力購買，企業(yè)銷售情況嚴重受阻，經(jīng)營現(xiàn)金流在 08 年 2 季度出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象?？傮w而言，房地產(chǎn)上市公司 2020 的盈利情勢并不容樂觀。 上市房企凈利潤將有所下滑 凈現(xiàn)金流為負 四 .房地產(chǎn)上市公司分析 （一）上市企業(yè)總體凈利潤分析 20202020 年，房地產(chǎn)上市企業(yè)的 營業(yè)總收入以及營業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長幅度大于成本的增長幅度，尤其在 06和 07年兩年上市企業(yè)凈利潤的大幅增長。第二，次貸危機在美國國內(nèi)和全球范圍內(nèi)的蔓延遠未結(jié)束，全球金融動蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機構(gòu)迅速從流動性過剩轉(zhuǎn)向流動性緊縮，目前已經(jīng)出現(xiàn)從新興市場撤資的初步跡象，估計未來兩 年內(nèi)，中國的外貿(mào)順差以及利用外資 FDI 均將呈現(xiàn)較為明顯的下滑。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行業(yè)分布情況。第三重緊縮是，我 國房地產(chǎn)開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項目利潤率，但有助于其規(guī)避市場風(fēng)險，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場風(fēng)險和項目風(fēng)險的最主要的手段。 目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預(yù)期變壞。 （ 10）央行中長期貸款利率保持不變 我們傾向于認為，在短期調(diào)整和中期調(diào)整兩種可能性當(dāng)中，出現(xiàn)中期調(diào)整的可能性更大。 （ 10）央行中長期貸款利率保持不變 可能性 2：短期調(diào)整，資金缺口近 5 千億 如果 2020 年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短期調(diào)整的情況，我們對市場的預(yù)測如下：銷售量萎縮后年底出現(xiàn)反彈，房價小幅下跌后反彈，房地產(chǎn)投資反彈，購買土地持平。 如果 2020 年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中期期調(diào)整的情況，我們對市場的預(yù)測如下：銷售量進一步萎縮，房價繼續(xù)下跌，房地產(chǎn)投資迅速減弱，購買土地持續(xù)減少。 決定 2020 年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素有兩個方面：宏觀經(jīng)濟因素和政策因素。 四、資金缺口對拿地支出的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對拿地支出的敏感性分析 結(jié)論：資金缺口對拿地支出的增速不太敏感。 （三） 2020 年房地產(chǎn)資金缺口敏感性分析 一、資金缺口對自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對自籌資金 占投資額比重的敏感性分析 結(jié)論：房地產(chǎn)資金缺口對自有資金具有較強的敏感性，我們認為，房地產(chǎn)商提高資籌資金的比例有助
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