20xx年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 于緩解資金缺口，是房地產(chǎn)企業(yè)解決資金缺口問(wèn)題的重要方法。盡管近期出現(xiàn)了降息和降低法定準(zhǔn)備金率的變化，這種調(diào)整主 要是針對(duì)通貨膨脹的回落、對(duì)經(jīng)濟(jì)增速滑坡的憂慮、以及美國(guó)次貸危機(jī)不斷蔓延著三大因素作出的調(diào)整，我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)信貸會(huì)有明顯松動(dòng)。真正的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂(lè)觀，原因在于 2020 年第一第二季度，房?jī)r(jià)尚能處于上漲的時(shí)期，銷售雖然有回落但銷售利潤(rùn)率的回落還不是特別顯著。全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也大體從 2020 年開(kāi)始了，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開(kāi)始提高，房?jī)r(jià)也明顯松動(dòng)。 2020年 10 月 16 日，上證指數(shù)達(dá)到 6100 點(diǎn)以上的歷史新高。外資所占的比重一直都比較小。 2020 年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個(gè)頂峰，從 2020 年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。下表顯示了開(kāi)發(fā)商的貸款本息償還壓力。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，到 2020 年上半年，土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過(guò) 億平米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到 1100 元 /平方米以上。 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù) 70%以上的投資比例。 圖九：房地產(chǎn)資金來(lái)源總計(jì)和增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （二）房地產(chǎn)資金支出分析 開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)資金支出的主要部分，大概占房地產(chǎn)商總支出的 70%80%。銷售的下降必然帶來(lái)預(yù)付款和定金數(shù) 量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來(lái)源的減少完全是由需求下降所帶來(lái)的。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要來(lái)自于幾個(gè)方面：首先是銀行貸款的減少。定金及預(yù)付款增幅%，其他資 金增幅 %，也和前期差距很大。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也相對(duì)趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房?jī)r(jià)也將面臨十年來(lái)從長(zhǎng)期 持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開(kāi)下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開(kāi)序幕，而不是接近尾聲。 從調(diào)整的進(jìn)程看， 2020 年 12 月深圳的房地產(chǎn)銷售價(jià)格 環(huán)比出現(xiàn)下滑，到 2020 年 8月同比也出現(xiàn)下滑。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。 圖六：房地產(chǎn)銷售面積情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 目前房地產(chǎn)銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 首先， 2020 年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢(shì)并不是短期的，在房地產(chǎn)商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開(kāi)始 ，預(yù)計(jì)三季度和四季度將能夠進(jìn)一步看到房地產(chǎn)供給面的下降。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的減緩作用開(kāi)始顯現(xiàn)，新開(kāi)工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %，增幅的下降正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)后兩季度房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工面積還將繼續(xù)下跌。 圖三：房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積和 開(kāi)發(fā)面積走勢(shì) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，房地產(chǎn)的投資增速依然迅猛。其中， 2020年一季度的土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率達(dá)到 %，而第二季度環(huán)比迅速下跌到了 %的水平，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，預(yù)計(jì)未來(lái)土地購(gòu)置面積繼續(xù)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所抑制，2020 年全年開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備仍會(huì)在原有基礎(chǔ)之上，增加 億平米，土地儲(chǔ)備總量仍持續(xù)多于 10 億平米。加之貨幣政 策的收緊和資本市場(chǎng)的股災(zāi)，更令房地產(chǎn)商的多融資渠道舉步唯艱。 從 2020 年 10 月開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度行業(yè)景氣指數(shù)下降。投資實(shí)際增速已處于 10 年平均水平之下，外貿(mào)實(shí)際增速則處于 10 年來(lái)相當(dāng)糟糕的狀況。但與此同時(shí)， GDP 增速也出現(xiàn)了明顯滑坡。 宏觀經(jīng)濟(jì)減速 2020 年 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 10% 一 .房地產(chǎn)行業(yè)概況 2020 年的 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向調(diào)整， CPI 的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。如果 2020 年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 4925 億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2020 年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著 2020 年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。 內(nèi)容提要： ， 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是 6730 億元，較 2020 年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在 2020 年下半年開(kāi)始集中體現(xiàn)。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)繼 2020年委托研究 “ 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)囤地報(bào)告 ” 之后，今年再度與北京師范大學(xué)金融研究中心合作研究報(bào)告，希望以此實(shí)現(xiàn)媒體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如果 2020 年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到 9290 億元?？紤]到行業(yè)調(diào)整的主要壓力來(lái)自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對(duì)以單純注資的 “ 救市 ” 方式持否定態(tài)度，注資無(wú)法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問(wèn)題。對(duì)此，央行從 2020 年下半年開(kāi)始就采取了緊縮的貨幣政策，到 2020 年 7 月， CPI情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，預(yù)期 2020 年下半年 CPI 為 6%，全年 CPI 為 7%， 2020 年 CPI 將 在 5%－6%之間，通貨膨脹洪峰已過(guò)。從影響 GDP 的 “ 三 駕馬車(chē) ” 的情況來(lái)看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在 12 年以來(lái)的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長(zhǎng)放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)需求微 縮 資金鏈緊繃 （二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢(shì) 2020 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于 “ 二套房貸 ” 政策的收緊、按揭申請(qǐng)拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請(qǐng)宗數(shù)明顯下降。從截止到 2020 年第二季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管土地購(gòu)置和完成開(kāi)發(fā)面積的增速在放緩，但土地購(gòu)置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。 從開(kāi)發(fā)面積的情況來(lái)看， 2020 年第一季度開(kāi)發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入 2020年第二季度之后，開(kāi)發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長(zhǎng)的慣性軌道上。較去年同期增幅都有顯著上升。
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