【正文】 3 8 8 7 8 0 3 8 4)( )(112 )39。 b(,6)S0，也即 1908177。 *****花園樓價(jià)可能的區(qū)間范圍。 *****花園樓盤進(jìn)行因素評(píng)分，得各因素評(píng)分值合計(jì) ，即 x0=， y0=2771+ =1908元 /㎡。( 22 ???? ??? yy yyRii 在自由度 n2=6，顯著性水平 α ＝ ，查相關(guān)系數(shù)表得到臨界值為 ， R＝ ﹥ ，相關(guān)系數(shù)遠(yuǎn)大于臨界值 ，說(shuō)明樓盤得分與樓價(jià)之間的線性關(guān)系成立。 為了驗(yàn)證上述模型 y=2771+，進(jìn)行一下相關(guān)性檢驗(yàn)。 由于樓價(jià)與樓盤得分因素值之間呈近似直線相關(guān)，所以建立回歸方程 y（樓價(jià)）＝ a+bx（樓盤得分因素值），先求常數(shù) b、 a值。（見(jiàn)表 5） ⒊可比樓盤量化計(jì)算。 具體步驟為： 、指標(biāo)、分值。成本因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但本項(xiàng)目的土地價(jià)格成本由于是 2年前的土地出讓價(jià)格，相對(duì)于目前項(xiàng)目臨近地段土地出讓 價(jià)格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定住宅的售價(jià)已顯失真。 本項(xiàng)目發(fā)展商應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無(wú)理由退房”概念?！钡娜齻€(gè)原因，本項(xiàng)目導(dǎo)入“無(wú)理由退房概念”。，信譽(yù)度低，擾亂整個(gè)市場(chǎng)秩序，消費(fèi)者誠(chéng)惶誠(chéng)恐，唯恐踏入樓市陷 阱。 以首次置業(yè)、自住購(gòu)買為主，投資為輔。 月總收入 2500元以上的家庭為主。他們主要來(lái)自鐵路分局系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 3．從工作環(huán)境上細(xì)分。 2．從年齡上細(xì)分。 具體的市場(chǎng)細(xì)分為： 1．從地理位置上細(xì)分。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 通過(guò)筆者直接的、面對(duì)面的消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，要求越來(lái)越高，并且維權(quán)意識(shí)特別強(qiáng)烈，法律知識(shí)也更加豐富。 8． 物業(yè)管理方面。 7． 建筑質(zhì)量方面。 6．銷售方式方面 。 5． 銷售價(jià)格方面。 4． 小區(qū)配套方面。 3． 戶型面積方面。 2． 建筑方面。 *****花園的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn) 其購(gòu)買對(duì)象，可研人員進(jìn)行了一次消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長(zhǎng)期做過(guò)的銷售工作，與消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說(shuō)明從受訪者身上得到了信息： 1． 規(guī)劃方面。 表 3： 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀況調(diào)查表 計(jì)量 單位：㎡、元 /㎡ 序序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng) 目座落位置 發(fā)展商 規(guī)劃面積 實(shí)施 面積 容積率 綠地率 主體形式 智能化 產(chǎn)品定位 （預(yù)）開(kāi)工時(shí)間 （預(yù)）竣工時(shí)間 形象進(jìn)度 已（預(yù)）銷比例 主力戶型 價(jià)格 面積 套型 預(yù)計(jì) 已售 01 190000 190000 40％ 高、多 高 中高 部交 90％ 115 3 1980 02 167000 167000 35％ 高、多 高 中高 主體 50％ 130 3 2250 03 75000 75000 38％ 小高 高 中高 裝飾 85％ 120 3 2200 04 270000 100000 40％ 高、多 高 中高 主體 45% 110 3 2280 05 290000 0 40％ 高、多 高 中高 裝飾 60% 120 3 2150 06 65000 65000 35％ 高、多 高 普高 交付 97％ 105 3 1800 合 計(jì) 1057000 597000 第三節(jié) 市場(chǎng)定位及營(yíng)銷計(jì)劃 一、 ***** *****花園的部分客源，是***** 該樓盤規(guī)模較大，且離 *****外裝飾為中檔外墻涂料和面磚，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地：智能化高； 住宅主力戶型三房一廳，面積 110㎡；客戶定位于中上等收入家庭。 該樓盤發(fā)展商是上海 ***房地產(chǎn)集團(tuán)公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營(yíng)，集團(tuán)子公司眾多，是一家家族企業(yè)。占地 168000 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 270000 ㎡，容積率 ，綠地率 40％，規(guī)劃由多層和小高層組成。 三、 ***家園 項(xiàng)目特色與市場(chǎng)定位。 3．成功之處。 2． 銷售情況 。 該樓盤的小高層住宅產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 該樓盤位于 ***花園東側(cè)， **路南側(cè)，東臨 ***文化 廣場(chǎng)；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積 36500 ㎡，規(guī)劃建筑面積 75000 ㎡，容積率 ，綠地率 38％，全部由小高層組成；該項(xiàng)目交通方便，周邊生活配套設(shè)施完善，由于緊臨淮河文化廣場(chǎng)，遠(yuǎn)眺夜景十分怡人。 得益于銷售商嫻熟的操盤手法，廣告宣傳采取密集狂轟濫炸。 04 年開(kāi)盤，現(xiàn)已銷售 9成，市場(chǎng)反映尚可，銷售業(yè)績(jī)良好。內(nèi)裝飾為毛坯墻、地，智能化偏高；主力戶型 115㎡；客戶定位于中上等收入的白領(lǐng)人士；現(xiàn)銷售宣傳價(jià) 1980元 /㎡，折實(shí)價(jià) 1950元 /㎡。 該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房。臨近區(qū)域內(nèi)有中學(xué)、小學(xué)、職業(yè)中學(xué)、高校等，子女就學(xué)相對(duì)較為方便。 該樓盤位于 ***大道北側(cè)， ***辦公中心西北側(cè)，占地 120210㎡，容積率 ，綠地率 40％，由多層和小高層組成。 O W O S W WO戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企資金實(shí)力 SO戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷手段＋外企 資金實(shí)力 第二節(jié) 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本 項(xiàng)目臨近地段目前主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有龍湖香都、沁雅花園Ⅱ、阿爾卡迪亞Ⅱ、金山家園、益興名流區(qū)等 5個(gè)樓盤。 O T 圖 2 ***** 3． 外地開(kāi)發(fā)企業(yè)高超的營(yíng)銷手段和雄厚的資金實(shí)力。 （四）威脅 1． 整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 3． 政府宏觀調(diào)控措施得力有效， 06 年全市土地供應(yīng)閘門收緊。 2021年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地。⑶“臨鐵路專用線”可以在項(xiàng)目西側(cè)栽植高大灌木，一可遮擋西曬陽(yáng)光，二可減弱噪聲。具體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍 精品。 3． 臨鐵路專用線。 2．土地利用。 （二）劣勢(shì) 1．項(xiàng)目規(guī)模。 11．銷售形式。 10．銷售、售后服務(wù)。 9．售價(jià)。 8．發(fā)展商資信。 7．物業(yè)管理。 6．建筑質(zhì)量。 5．建筑功能、附件。 4．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。 3．教育文化氛圍。 2．周圍配套設(shè)施。 （一）優(yōu)勢(shì) 1．交通條件。 二、項(xiàng)目的 SWOT 分析 對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。 本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種 生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無(wú)憂。另，星光花園內(nèi)也有健身大道供居民使用。 5．體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 4．醫(yī)院。 3．學(xué)校、幼兒園。 2．商店、超市。 （五）配套設(shè)施 1．菜市場(chǎng)。 3．交通條件綜述。 2．項(xiàng)目與公共交通的連接。 （四）周圍交通條件 1．環(huán)臨的公共交通條件。 2．社會(huì)治安狀況。 項(xiàng)目屬戴湖住區(qū)，是其一個(gè)組團(tuán)，臨近的 **光、 **光、 ***光花 園經(jīng)過(guò) ***物業(yè)管理公司近來(lái)的有效管理與維護(hù)，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無(wú)衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無(wú)衛(wèi)生之死角。 2．景觀綜述 從本項(xiàng)目周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開(kāi)闊程度看，四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較優(yōu)美的，也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。 （ 3）南方景觀。根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實(shí)施，項(xiàng)目 西、北臨區(qū)域是近 3萬(wàn)㎡的綠地，項(xiàng)目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。由于項(xiàng)目與月光花園屬同一住宅區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目與月光花園之間規(guī)劃了大面積中心廣場(chǎng)綠地，因此項(xiàng)目東方自然景觀較佳。項(xiàng)目東至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。 臨近區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析將在第二章《營(yíng)銷分析》中詳細(xì)闡述。 臨近區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的“半壁江山”。 *****花園即屬中心商務(wù)區(qū)。其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃 定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會(huì)展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂(lè)、旅游度 假等，中心商務(wù)區(qū)以 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂(lè)業(yè)，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。即為蚌埠新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商務(wù)區(qū)的大部分范圍。 三、 ***** 5．多為外地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。 2．樓價(jià)是蚌埠市樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，樓價(jià)明顯高于其他區(qū)。目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目 14個(gè)，規(guī)劃建筑面積 m2。改革開(kāi)放以來(lái)，全區(qū)人民勵(lì)精圖治、開(kāi)拓進(jìn)取、百業(yè)俱興、政通人和。 蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。 蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、繁榮。城市房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國(guó)家級(jí)居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 （十）改善了居民居住條件，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí) 近些年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房。對(duì)以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的 50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。 （九）帶動(dòng) 了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長(zhǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動(dòng)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)旺盛，不僅形成對(duì)鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動(dòng)，也帶動(dòng)了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個(gè)行業(yè)局部增長(zhǎng)的局限。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于 GDP的增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP的比重不斷提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度逐漸提高。 （七）投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報(bào)率較高，我市大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)投資前景看好。 （六）資金來(lái)源多元化 上世紀(jì)九十年代，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源除少量為國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購(gòu)房款等。 1998 年房改啟動(dòng)的巨大市場(chǎng)需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的原動(dòng)力。其中個(gè)人購(gòu)買的住宅面積為 萬(wàn)平方米，占全部住宅銷售面積的比重為 100%。隨著城市化的推 進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購(gòu)買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變，長(zhǎng)期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 （四）我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)基本建立在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上 2021年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋建筑面積 ，比 1997年增長(zhǎng) ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重也由 1997 年的 5%提高到 2021 年的 %。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會(huì)固 定資產(chǎn)投資的份額明顯提高 近幾年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 （二）資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng) 我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時(shí)，自身也不斷成長(zhǎng)壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動(dòng)資金，也為取得銀行信用、爭(zhēng)取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。 （一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍 2021年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 96家，其中一級(jí)資質(zhì) 2家，二級(jí)資質(zhì) 8家，三級(jí)資質(zhì) 35家，四級(jí)及暫定資質(zhì) 51 家，從業(yè)人數(shù)約 4000人，分別是 1997 年的 2倍、 3 倍， 8 年間分別以年均 %及 25%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展。我