【正文】 城九路以及朱宏路、鳳城十路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2020 年將實(shí)現(xiàn)600 億元， 2020 年 更 突破 1000 億元大關(guān) 。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建 “ 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 ” 和 “ 西部最佳 ” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機(jī)遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的歷史階段。 同時(shí)， 它作為國務(wù)院批準(zhǔn)的西部地區(qū)國家級開發(fā)區(qū)，即大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 將設(shè)立西北地區(qū)唯一的國家級出口加工區(qū)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 狀況 本項(xiàng)目所在地西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為西安市的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。 本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開區(qū)的 中心發(fā)展區(qū)塊 ， 區(qū)內(nèi) 已 擁有沃爾瑪、人人樂、世紀(jì)金花、 奧斯卡 影城等大型商業(yè)配套及地 鐵 2 號線等交通設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)條件 本項(xiàng)目所在地 位于 西安 市北城 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，該區(qū)處于 西安市北門外、城市南北中軸 線 未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 威脅 （ Threat） 在項(xiàng)目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域 內(nèi) 會(huì)涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施， 爭奪消費(fèi)群體。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 劣勢 （ Weakness） 所在區(qū)域 靠近 華潤 ， 且距離 沃爾瑪 （賽高 街區(qū) 店）較近， 競爭壓力大 ； 項(xiàng)目周邊待建樓盤較多 ，但進(jìn)度較為緩慢 。 表 33 項(xiàng)目 主要 競爭對手基本情況 分析 表 內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 地理位置 明光路與鳳城九路十字東北角 未央路與鳳城五路十字 距本項(xiàng)目位置 800Ｍ 2600Ｍ 營業(yè)時(shí)間 —— 8:0022:30 營業(yè)面積 —— 約 20200m2 停車場面積 —— 有地下停車場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合性超級市場 綜合性超級市場 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 經(jīng)營范圍 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具 、生鮮 等（預(yù)測） 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器 、玩具 、生鮮 等 經(jīng)營特點(diǎn) 機(jī)械化包裝，自選式購物 機(jī)械化包裝，自選式購 物 收銀臺數(shù)量 —— 30 客流量 —— 12020 客單價(jià) —— 65 日銷售額預(yù)測 —— 120 萬 綜合競爭能力評價(jià) 強(qiáng) 較強(qiáng) 綜上所述，本 項(xiàng)目 的主要競爭對手為華潤（中登店）， 考慮本項(xiàng)目與主要競爭對手的經(jīng)營范圍及經(jīng)營特點(diǎn)多有重合， 因此，本項(xiàng)目建成后，將設(shè)置超市購物免費(fèi)班車， 并 在賣場內(nèi)引進(jìn)百貨類商品的品牌廳和品牌柜 ，提升超市 購物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩 等視覺形象上進(jìn)行 人性化設(shè)計(jì) ， 以 凸現(xiàn) 本項(xiàng)目 的差異化和個(gè)性化， 與主要競爭對手形成 差異化競爭關(guān)系， 不僅解決 周邊居民 的購物難 的 問題，同時(shí)也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。離本項(xiàng)目約 2600m。 項(xiàng)目周邊范圍內(nèi) 僅有沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） 一 家綜合超市， 另大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 一家超市華潤（中登店）還處于待建狀態(tài) ， 項(xiàng)目周邊 居民日常生活消費(fèi)最近距離是 沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） ，其購物距離為 公里， 待 華潤（中登店）建成后，將成為本項(xiàng)目最主要的競爭對手， 因此， 本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競爭對手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和 華潤（中登店） ，競爭對手具體情況為： 第一競爭對手： 華潤（中登店） 位于明光路與鳳城九路十字東北角 100 米 ，面積 12800m2， 層數(shù)為 地下一層；距離本項(xiàng)目 800m， 目前處于 待建 狀態(tài) ，建成后為 綜合性超級市場 ，包含齊全的 生鮮食 品、衣食用品 等 ， 可以 滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求 。 主要以人人樂 （賽高店） 和 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 為 主 。 項(xiàng)目 競爭對手分析 西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 表 32 項(xiàng)目區(qū)周邊 機(jī)構(gòu)、單位 統(tǒng)計(jì)表 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 1 陜西氣象學(xué)校 未央路 1021 號 學(xué)校 300 2 西北有色金屬研究院 未央路 96 號 科研 400 3 陜西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 自強(qiáng)西路 26 號 學(xué)校 1000 4 陜西鐵路運(yùn)輸技術(shù)學(xué)校 自強(qiáng)西路 28 號 學(xué)校 1500 5 陜西送變電工程公司 自強(qiáng)西路 36 號 電器制造 2020 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 6 西飛國際 鳳城一路 14 號 產(chǎn)品銷售 100 7 陜西省卷煙材料廠 鳳城一路 11 號 煙草加工 260 8 陜西超群醫(yī) 藥集團(tuán) 鳳城一路 13 號 藥品制造 120 9 秦祥石油化工有限公司 鳳城一路 20 號 石化制造 100 10 秦德壓縮機(jī)廠 鳳城一路 24 號 壓縮機(jī)銷售 100 11 順通國際 鳳城一路 26 號 銷售代理 70 12 愛麗絲畜牧 鳳城一路 25 號 畜牧銷售 90 13 碧辟佳陽太陽能有限公司 文景北路 11 號 太陽能加工 150 14 經(jīng)熱電力 文景北路 10 號 電力制造 600 15 嘉志藥業(yè)有限公司 文景北路 23 號 藥品制造 280 16 三菱開關(guān)電機(jī) 鳳城二路 33 號 電機(jī)制造 400 17 陜西 藍(lán)海風(fēng)科技有限公司 鳳城二路 37 號 電子制造 230 18 中富容器有限公司 鳳城二路 39 號 容器制造 200 19 華商數(shù)碼 鳳城二路 41 號 報(bào)紙印刷 500 20 秦川發(fā)展科技中心 鳳城二路 43 號 科研 200 21 海紅軸承總廠 鳳城二路 32 號 軸承制造 2500 22 西門子通信 鳳城二路 40 號 鐵路通訊 不詳 23 長慶油田采油總廠 鳳城二路 42 號 采油 300 24 頂益 /頂津食品有限公司 鳳城二路 26 號 食品加工 600 25 可口可樂有限公司 鳳城二路 28 號 食品加工 600 26 西航新石化設(shè)備有限 太華北路 376 號 設(shè)備制造 260 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 公司 27 長安醫(yī)院 經(jīng)開區(qū)文景路 17號 醫(yī)療 600 28 婦幼中心 A3 區(qū)未央路東 公用設(shè)施 150 29 西安中學(xué) B6 區(qū)鳳城五路北 教育 500 30 市政府 鳳城八路 行政辦公 不詳 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 本項(xiàng)目所在區(qū)域 為西安市城市中心北移的新興地區(qū)，大部分配套設(shè)施仍處于建設(shè)及待建狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施極度匱乏，隨著 2020 年 市政府及市委辦公地址搬遷至此區(qū)域 ，以及企事業(yè)單位在此區(qū)域的相繼落戶， 周邊人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次必 將大大提升 ， 加之區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)眾多，隨著新建小區(qū)的相繼落成，商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足的問題將更為凸顯，因此，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。 項(xiàng)目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況 、機(jī)構(gòu)及單位情況 詳見表 3 表 32 及圖 31 所示。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目區(qū)市場調(diào)研及分析 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及 人口構(gòu)成 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾屡d 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)，周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟， 人口 逐漸呈現(xiàn) 集中 化 、密度大 趨勢 ，居民收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大、需求明顯。 由于 綜合性超市 的綜合化經(jīng)營和在民生品上的價(jià)格優(yōu)勢； 自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營； 對消費(fèi)需求的切入點(diǎn)是消費(fèi)者一般的生活食品和用品，以低廉的價(jià)格使消費(fèi)者得到切實(shí)的利益 ，滿足了西安各階層市民日常購物的基本需求，使得綜合性超市 在 西安 的市場 持續(xù)發(fā)展 ， 同時(shí)，綜合性超市 采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社 會(huì)的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時(shí)，在購物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會(huì)與感受。 西安 超級市場 發(fā)展趨勢與前景分析 就 西安市 而言，當(dāng)前零售業(yè)態(tài)大致可以細(xì)分為百貨店、超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店及家居建材店等 ， 其中， 百貨店、超市 依然是主力業(yè)態(tài) 。 成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)西安市 “十二五”規(guī)劃綱要 的精神，西安市的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。 居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 與居民可支配收入 的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第三章 需求分析 西安市 宏觀 商業(yè)市場特點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示， 2020 年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，全市 地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元， ， 全市 固定資產(chǎn)投資完成 億元， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元。目前 **集團(tuán)已經(jīng)在 西安市擁有多家大型綜合超市 ，成果顯 著，本項(xiàng)目即為 **集團(tuán) 在西安繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展 計(jì)劃中的一個(gè)，該項(xiàng)目不僅能使項(xiàng)目單位加快市場開發(fā)的速度，同時(shí)也能促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、快速發(fā)展。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 改善該地段基礎(chǔ)設(shè)施狀況 目前該地段 周邊沒有大型購物商場和超市， 現(xiàn)有的商業(yè)市場和網(wǎng)點(diǎn) 設(shè)施簡陋，配套設(shè)施條件 極差 ， 住戶購物都 要走 好 幾 公 里，嚴(yán)重阻礙了這一地區(qū)商業(yè)朝著規(guī)?；鸵?guī)范化發(fā)展 ，隨著周邊眾多新建小區(qū)的落成，人口逐漸增多，這一矛盾將更為嚴(yán)重， 因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，對 緩解該區(qū)塊購物壓力， 改善城市基礎(chǔ)設(shè)施、拉動(dòng)城市空間起著極為重要的作用。 縱觀開發(fā)區(qū)市場，近幾年來，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口增加迅速，但超級市場、購物廣場等配套 商業(yè) 設(shè)施嚴(yán)重匱乏， 經(jīng)濟(jì)的 快速 發(fā)展與低下的 商業(yè) 配套設(shè)施之間的矛盾越來越突出， 與此同時(shí)，沃爾瑪、華潤萬家 、人人樂 等國內(nèi)外大賣場紛紛 看準(zhǔn)時(shí)機(jī) 登陸北開發(fā)區(qū) ， 北開發(fā)區(qū)的零售市場正面臨著重大整合。而 從我國十多年來的零售業(yè)發(fā)展軌跡來看， 20 世紀(jì) 80 年代末 90 年代初，我國零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨商店 ， 自 1995 年以后，大型百貨商場普遍滑坡 ， 20 世紀(jì) 90 年代中期開始，超市成為主力業(yè)態(tài)。 擬建項(xiàng)目周邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競爭較弱 在擬建項(xiàng)目 范圍內(nèi)，能對其產(chǎn)生一定競爭的大型超市 有“ 華潤（中登店） ”和“ 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） ”， 鑒于 華潤（中登店） 處于待建狀態(tài)，沃爾瑪（賽高街區(qū)店）距離本項(xiàng)目區(qū)相對較遠(yuǎn)，目標(biāo)客戶交叉較少 ，因此 片區(qū)商業(yè)競爭相對較弱 ， 擬建項(xiàng)目的建筑體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 一般中小型 賣場 的 規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對較大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 高，其輻射能力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 項(xiàng)目區(qū)周邊現(xiàn)有賣場 ， 因此，本項(xiàng)目建成后將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張項(xiàng)目單位 的競爭實(shí)力，促進(jìn) 企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求 2020 年，國家發(fā)改委發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》 ，其中 商貿(mào)服務(wù)業(yè) 第 5 條 “ 商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一配送和分銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè) ”， 其內(nèi)涵明確了 本項(xiàng)目 建設(shè)屬于 國家 鼓勵(lì)類行業(yè)。 《陜西省 “十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 》 則 提出 在大中城市建設(shè)若干特色鮮明、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的美食街、休閑娛樂街、老字號街等服務(wù)業(yè)集聚創(chuàng)新街區(qū)；形成一批創(chuàng)新型服務(wù)企業(yè)，加快連鎖化步伐，加強(qiáng)信息大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制服務(wù)等現(xiàn)代流通方式，促進(jìn)服務(wù)業(yè)自主品牌發(fā)展。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng)村， 大力發(fā)展物流、金融、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)， 加快培育旅游、文化、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營方式改造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 符合國家各項(xiàng)規(guī)劃要求 2020 年，我國進(jìn)入十二五發(fā)展時(shí)期，國家出臺“十二五”發(fā)展規(guī)劃，其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)提出 優(yōu)化城市綜合超市、購物中心、批發(fā)市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局， 陜西省隨即發(fā)布“十 二五”規(guī)劃，指出 加快城市商業(yè)廣場、特色商業(yè)街、商貿(mào)聚集區(qū)建設(shè)，支持便利店、中小超市等社區(qū)商業(yè)發(fā)展 。 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益和規(guī)模全面增長的發(fā)展策略。在法國，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約 180 家，銷售額占全市銷售額的 75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？?。 自 1859 年美國創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營方式已經(jīng)過了一百多年的