【正文】 6 頁 花樣年 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 39 頁 共 66 頁 第五章 項目營銷推廣 一、 項目周邊環(huán)境分析： （一）住宅部分： 萬科海悅匯城 所有房間、衛(wèi)生間、廚房 均為明間。保證戶戶景觀朝向良好，通風(fēng)自然，力爭多數(shù)房間享有南北好朝向，既為小區(qū)室外環(huán)境創(chuàng)造通風(fēng)走廊。 所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。設(shè)計中力求作到以下幾點：房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、 餐廳、儲藏等基本空間，并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進行了房間面積和面寬的設(shè)計 。 (二 ) 經(jīng)濟節(jié)能 —— 體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源”的理念 在設(shè)計中充分考慮節(jié)約開發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的，力求創(chuàng)造出新一代的節(jié)能型住宅。 圖 425：成都市三圈層 20202020年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 426：成都市三圈層 20202020年 1季度土地成交價格比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 37 頁 共 66 頁 第四章 項目設(shè)計 一、 住宅規(guī)劃理念（關(guān)于幼兒園優(yōu)勢的文字描述。整體來看，本季度三圈層平均成交樓面地價水平達到近期最高，排除供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，預(yù)計下季度成交樓面地價將有所回落。從供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)上看，本季度三圈層供應(yīng)多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價拉高了平均成交樓面價，使本季度成交均價上漲較多。 圖 423：成都市二圈層 20202020年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 424：成都市二圈層 20202020年 1季度土地成交價格比較圖 3 .三圈層土地成交價格整體上漲較多，溢價率上升 2020年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 1667元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 /畝，環(huán)比、同比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，環(huán)比上漲 ，同比上漲 %；平均溢價率水平為 %， 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 36 頁 共 66 頁 為 2020年 4季度以來最高，環(huán)比上季度增加 。整體來看，本季度二圈層平均成交樓面地價水平不低，相較于近期平均水平有所上漲，市場回暖對價格水平的促進作用仍然較為明顯。 從季度來看，二圈層整體成交價格環(huán)比所上漲，但波動幅度不大。詳見圖 421，圖 422。 從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低。 (二 ) 成交價格分析 ，溢價率正常 2020年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 3879元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 萬 /畝 ，同比、環(huán)比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，與上季度基本持平，同比去年上漲 %；平均溢價率水平為 %，環(huán)比下降 ，同比上升 NBI。詳見圖 415，圖 416。 圖 413： 成都市二圈層 20202020年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20202020年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 ，商業(yè)用地多于居住用地 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 32 頁 共 66 頁 2020年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地 38宗，其中商業(yè)用地 28宗，居住用地 10宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建 筑總面積約為 方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2020年以來平均水平 。詳見圖 411，圖 412。平均容積率為 ，較 2020年以來平均容積率 。 三 、成都商住用地市場運行狀況 2020年第一季度，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個圈層成交情況均為量跌價漲，二、三圈層量跌價漲，全市流標(biāo)宗地數(shù)及占比有所下降。 總體看來，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成， “國五條 ”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現(xiàn)。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺實施細則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實施細則僅達到 “國五條 ”最低要求，即公布 2020年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。另一方面，利用 EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢 分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。由圖 351，一方面，僅 從成交數(shù)據(jù)分析，自 “國五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國五條 ”地方實施細則發(fā)布截止日）成交量達到頂點后，隨即大幅回落。雖然成都發(fā)布的地方實施細則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。 二手房市場方面， “國五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征個人所得稅 ”這一剛性條款。由圖 351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析， “國五條 ”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實施細則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多， “國五條 ”對新建商品住宅市場確實也產(chǎn)生一定 “積極 ”影響；另一方面，利用EXCEL 對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往上的。 “國五條 ”釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴大。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國五條 ”中有關(guān)房價控制目標(biāo)的表述，有別于 2020年的 “國八條 ”。 “國五條 ”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖 351。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時間沖高；但細則發(fā)布后，政策規(guī)定 與市場預(yù)期有較大差異，故《通知》對房地產(chǎn)市場的短期影響不大，未來短時間內(nèi)新房 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 27 頁 共 66 頁 及二手房價格下降的可能性較小。 “國五條 ”實施細則簡析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布 2020年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》，全文為： “按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) [2020]17號）要求，現(xiàn)將我市 2020年度新建商品住房價格控制目標(biāo)公布如下：各級房產(chǎn)管理部門要認(rèn)真貫徹落實 國務(wù)院、省政府和市政府各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，進一步加大住房保障力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。 “國五條 ”發(fā)布后，股市隨即下行 ，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。 3月 1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上 2020年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去 5年平均實際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實 2020年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新開工 630萬套的任務(wù)；堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，且限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城 市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有 1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預(yù)期。 2020年 2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房 成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價格水平下降的趨勢消失且回暖跡象明顯， “國五條 ”在這種背景下醞釀出臺。 本季度房地產(chǎn)市場熱點集 中在二手房交易的熱點區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。一方面，本季度中央發(fā)布 “國五條 ”，表明中央調(diào)控決心依然強烈，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實施細則的嚴(yán)格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。 ，預(yù)計市場回暖趨勢將放緩 限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 24 頁 共 66 頁 求也被抑制。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場短期預(yù)判 總體看來， 2020年第一季度成都市房產(chǎn)市場已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。 (三 )成都市房產(chǎn)市場 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢，二手房成交量也大幅上漲，成交量均已走出 低位；商品房成交價格連續(xù)三個季度小幅回升。 綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會對二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。盡管如 此，本季度，一圈層新房成交均價同比去年上漲 %，而三圈層成交均價同比上漲 %。目前，二圈層住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，且受房產(chǎn)市場回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房價仍然存在繼續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 23 頁 共 66 頁 上漲的可能。 二圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來 看，當(dāng)一圈層房價下跌時，二圈層房價下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房價有所回暖時，二圈層房價上漲幅度大于一圈層。見圖 322。其中，金堂成交均價較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價無變化，其余各區(qū)縣成交均價 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 22 頁 共 66 頁 較上季度有不同程度上漲，都江堰和青白江環(huán)比分別上漲 %和%。 見圖 321。盡管部分區(qū)縣成交均價有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場依然處在回暖區(qū)間。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 21 頁 共 66 頁 (二 )二、三圈層房產(chǎn)市場走勢 2020年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 5699元 /㎡，環(huán)比上季度微幅上漲 %，同比去年上漲 %。本季度，在大部分前述重點城市成交均價回升的情況下，成都新建商品住宅價格也出現(xiàn)一定回升。 新建商品住宅價格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實際優(yōu)惠程度已降低。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。 月份 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2020年合計 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 20 頁 共 66 頁 圖 317： 2020年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢有所緩和。見表 31圖 317。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實施，且新出臺的 “國五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢；另一方面市場已延續(xù)較長時間的回暖趨勢。中心城區(qū)商品住宅成交均價止滑 上漲的趨勢與國家統(tǒng)計局公布的 “七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。自 2020年 3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑， 2020年 2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升