【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于雙流縣萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷。距成都人南延伸線末端僅公里，距市區(qū)僅16公里，距雙流國際機(jī)場(chǎng)僅16公里。自西向東橫貫全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。全鎮(zhèn)擁有6個(gè)20－300畝的。秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫，天然的氧吧”。萬華麓山國際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬安，西南。目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。如今的萬安已成為各大商家投資的熱。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山。全鎮(zhèn)幅員面積平方公里，轄5個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，總?cè)?。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為。一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標(biāo)，2020年全鎮(zhèn)完成工商稅收20300萬元，固定資。建于公元前316年，古稱廣都，與古蜀國的成都、新都并稱“三都”。功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心。

　　

【正文】 工時(shí)間： 2020年 10月 竣工時(shí)間： 2020年 02月 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項(xiàng)目 價(jià)格走勢(shì)分析： 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 51 頁 共 66 頁 二、 商鋪、寫字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 華陽 項(xiàng)目位置： 天府大道南沿線南端 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 低層 物業(yè)類別： 商鋪 開發(fā)商： 成都極地海洋實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2020年 7月 28日 入住時(shí)間： 2020年 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 52 頁 共 66 頁 價(jià)格信息 均價(jià)： 21000元 /平方米 起價(jià)： 15000元 /平方 米 最高價(jià)： 33000元 /平方米 價(jià)格說明： 均價(jià) 21000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20200325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 21000元 /平米 最高價(jià) 33000元 /平米 20200311 均價(jià) 21000元 /平米 20200212 均價(jià) 21000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 40 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： % 建筑面積： 185000平方米 占地面積： 240000平方米 海昌 CEC 成都極地海洋世界近期價(jià)格走勢(shì)簡(jiǎn)述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 53 頁 共 66 頁 花樣年 美年廣場(chǎng) （寫字 樓） 基本信息 行政區(qū)域： 高新 區(qū)域板塊： 城南副中心 項(xiàng)目位置： 天府大道中段 1388號(hào) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 寫字樓 戶型面積： 30180平方米 開發(fā)商： 四川西美投資有限公司 投資商： 花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有好公司 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 54 頁 共 66 頁 銷售信息 開盤時(shí)間： 2020年 9月 入住時(shí)間： 2020年 3月 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 10000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20200620 均價(jià) 10000元 /平米 20200608 均價(jià) 10000元 /平米 20200517 均價(jià) 10000元 /平米 花樣年 美年廣場(chǎng)近期價(jià)格走勢(shì)簡(jiǎn)述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 55 頁 共 66 頁 綜上所述：項(xiàng)目所在區(qū)域的普通電梯公寓、寫字樓、商鋪均價(jià)如下： 目前項(xiàng)目周邊在售住宅的均價(jià)分布在 7000— 10000元 /㎡的區(qū) 間不等。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價(jià)在 7600元 /㎡。商鋪均價(jià) 21000元/㎡ ,寫字樓 /㎡ 項(xiàng)目 占地面積 （ 平方米 ） 建筑面積 （ 平方米 ） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （元 /平方米 ） 萬科海悅匯城 悅峰 高層普通住宅 長(zhǎng)城半島城邦 高端住宅 領(lǐng)館國際城 高層普通住宅 蒂梵尼 高層普通住宅 麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉 小高層 普通住宅 江宇天府城 高層 、 普通住宅 、公寓 海昌 CEC 成都極地海洋世界 商鋪 花樣年 美年廣場(chǎng) （寫字樓） 寫字樓 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 56 頁 共 66 頁 二、 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)情況，本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都具有一定優(yōu)勢(shì)，通過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)專業(yè)操作，能準(zhǔn)確找到市場(chǎng)位置，確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市，以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅入市均價(jià)在 7600元 /㎡較為穩(wěn)妥。本方案測(cè)算保守估計(jì) 7600元 /㎡。商鋪 21000元 /㎡ ,寫字樓 /㎡ 結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū)住宅樓盤、商鋪、寫字樓銷售價(jià)格情況，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng) 該是具有較大的市場(chǎng)支撐。 三、 項(xiàng)目營銷推廣 (一 ) 營銷推廣總原則 針對(duì)目標(biāo)客戶的興趣，開展由客戶興趣覺得的系列活動(dòng)，如運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂、品鑒會(huì)等方面的活動(dòng)。在活動(dòng)中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動(dòng)性，讓客戶覺得參與我們的活動(dòng)不光是吃喝玩樂耍，還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。不僅要求客戶參與活動(dòng)，更重要是能組織開展活動(dòng)。這樣業(yè)主的參與性會(huì)大大增強(qiáng)。通過這樣的活動(dòng)，營銷增強(qiáng)客戶的“行動(dòng)體驗(yàn)”的認(rèn)同。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 57 頁 共 66 頁 第六章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢(shì)分析 ?S? 1. 資源優(yōu)勢(shì)（ 幼兒園。） 2. 地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確，生活配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施健全。本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號(hào)線附近。屬于規(guī)劃住宅區(qū)域 ?交通便利，生活配套完善，有良好的生活環(huán)境。 (二 ) 劣勢(shì)分析 ?W? 1. 配套暫不成熟，在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。 項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。對(duì)成都地區(qū)的消費(fèi)群體來說，離成都市中心心理距離較遠(yuǎn)，可能會(huì)影響其消費(fèi)的選擇。 解決策略：一是配合成都市、雙流政府的宣傳、謬論導(dǎo)向，通過營銷宣傳、實(shí)地參觀體驗(yàn)等方式拉近消費(fèi)者的心理距。二是在政府的支持下，區(qū)域 內(nèi)將加快生活氛圍的營造。 (三 ) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和地鐵一號(hào)線南延線的開通，將大大加快雙流地區(qū)的城市化進(jìn)程，區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升。 (四 ) 項(xiàng)目威脅 ?T? 近年來，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，以抑制流動(dòng)性過剩、控制投資過熱及通貨膨脹。未來幾年國家將繼續(xù)加大調(diào)控力度，落實(shí)已頒布的政策及措施，國家宏觀調(diào)控可 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 58 頁 共 66 頁 能會(huì)影響本項(xiàng)目的發(fā)展。比如信貸政策的影響會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，使得一些不了解項(xiàng)目和形勢(shì)的客戶持幣觀望。 解決策略 ? 這種宏觀 調(diào)控并非扼殺整個(gè)市場(chǎng)而是規(guī)范市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加健康和合理。這種政策對(duì)于高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響 ?而對(duì)于穩(wěn)健拿地，嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。 綜上所述：本地塊處于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項(xiàng)目附近人群對(duì)房屋需求較大，各類基本配套設(shè)施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。 通過一系列的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作和傾力打造，相信此項(xiàng)目的開發(fā)將使得項(xiàng)目地塊的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。 二、 市場(chǎng)定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對(duì)成都市購房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值、增值的中青年群體。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 ? 1. 投資類客戶 此類客戶極具投資意識(shí)，視野開闊，眼光獨(dú)到，對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。這一類客戶人數(shù)較少，占成都市場(chǎng)總數(shù)的 10%以內(nèi)。受國家政策的影響其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。 2. 改善自用型客戶 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 59 頁 共 66 頁 此類客戶有自己的價(jià)值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事，不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高，已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這一類客戶占總數(shù)的 70%左右，是最大的也是最重要的群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 3. 中 間型客戶 此類客戶勇于進(jìn)取，掙錢拼命，不失去生活中的各個(gè)機(jī)會(huì)。他們關(guān)注投資，游動(dòng)性強(qiáng)，屬?zèng)_動(dòng)決策型。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 (二 ) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征 1. 政府官員 此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 3. 本地居民 這類客戶為本地有較高收入的群體，隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人條件的提供需要改善目前的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。 綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī) 關(guān)人士和白領(lǐng)階層人 士，以及外地客戶。 (三 ) 項(xiàng)目形象定位 。。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 60 頁 共 66 頁 第七章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開發(fā)周期 由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，將定為二期開發(fā)，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分，這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場(chǎng)宣傳的集中發(fā)力，為項(xiàng)目的成功打好基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 24個(gè)月 ,其中建設(shè)周期為 22個(gè)月。 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年 1月開始進(jìn)行前期工作， 2020 年 9月開始動(dòng)工建設(shè)， 2020年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售， 2020年 9月底交房，工程建設(shè)周期為 24個(gè)月。 (一 ) 前期工作： 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建等內(nèi)容。 二、 銷售回款 隨著地鐵一號(hào)線南延線開通，該項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值將處于一個(gè)快速提升的階段，所以該項(xiàng)目的銷售思路是控制節(jié)奏，穩(wěn)中取勝 ?在保障項(xiàng)目運(yùn)營正?，F(xiàn)金流的情況下，最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。 2020年 11月住宅預(yù)售， 2020 年銷售完成 14% ， 2020年銷售完成 41% 2020年銷售完成 35%， 2017年整體銷售完成 10%， 2017 年后商鋪及車庫陸續(xù)銷售。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 61 頁 共 66 頁 第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 62 頁 共 66 頁 土地費(fèi)用： 計(jì)算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì) 469,752, 前期工程費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報(bào)建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測(cè)量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計(jì) 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667, 小區(qū)道路工程 296, 4,672, 管線及設(shè)備 296, 3,919, 綠化和設(shè)施 296, 15,252, 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 296, 1,926, 其他 296, 302, 小計(jì) 53,148, 建安工程費(fèi)（住宅） 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 土建 /安裝 124, 1, 191,064, 消防 124, 1,039, 通風(fēng)、動(dòng)力等 124, 259, 其他 124, 561, 小計(jì) 192,924, 建安工程費(fèi)（商業(yè)） 土建 /安裝 /裝飾 172, 3, 588,458, 消防 172, 1,442, 通風(fēng)