【正文】 為方便，從九龍大道轉入 320 國道，進入市區(qū)，僅 40 分鐘左右。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 第三章、 項目分析 一、 九龍 項目分析 區(qū)位分析 地點：九龍大道 旁 ，九龍山莊正對面 面積： 504 畝，合 336168 平方米 地塊概況 項目地處九龍大道南側，東西兩側均為山脈，地塊南側為少量民居； 地塊 東西兩側緊鄰 山丘， 中間有自然水系 ，建設用地由坡地以及臨湖的平地組成。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 總結 ： 在售別墅均為經濟型別墅，物業(yè)類型主要為聯排、雙拼別墅，獨棟別墅較少； ? 在售別墅定位均為經濟型別墅，但在后期操作上均向高檔類別墅靠攏，最高總價達千萬； ? 從在售別墅的面積來看，聯排別墅主力面積在 250300 平方米，而獨棟別墅的主力面積在 350400 平方米； ? 從在售別墅的銷售價格來看，聯排別墅的銷售單價在 1000013000 元 /平方米，獨棟別墅在 1600018000 元 /平方米，而 萬科公望區(qū)域相對九龍區(qū)域尚未形成規(guī)模，價格略低，聯排別墅單價在 60007000 元 /平方米，獨立別墅單價在 1300015000 元 /平方米 ； ? 從銷售的情況來看， 受目前宏觀經濟影響，整體銷售情況較差，基本處于滯銷狀態(tài)，但從物業(yè)類型來看，獨立別墅銷售情況略好于聯排、雙拼別墅 ； ? 購買客源為 富陽本地，及杭州市區(qū)， 暫無外來區(qū)域人員，其中以 私營業(yè)主，及 杭州市區(qū)的 中高層管理人員 為主 ，在售別墅投資客較少，但在前期已交別墅中，有部分投資客 ， ； 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 別墅成交特點分析 銀湖 別墅成交呈現三大特點： 第一，成交單價主要集中在 1000015000 元 /平方米，占成交總量的 90%左右 ； 第二，成交套總價主要集中在 500 萬元以下，占成交總量的85%以上 ； 第三，成交套型主要集中在 250350 平方米套型內，占成交總量的 50%以上 。富春山居 Townhouse 戶型大約在 250300 平米左右，戶型設計以提高生活的舒適性為中心，大面寬、淺進深、寬間距。富春山居 樓盤地址： 位于富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū) 320 國道旁 開 發(fā) 商：浙江金都房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：浙江金都物業(yè)管理有限公司 區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積： 1000畝 建筑面積： 20萬㎡左右 容 積 率： 綠化率： 70% 房屋類型：排屋、獨立 式別墅 工程進度： 一、二、三期已經交付使用， 澤閑居二期 —— 網球 TOWNHOUSE 山水休閑排屋 在建 小區(qū)配套： 小 區(qū)內配有中心會館、私人會所兩處，可提供餐飲、住宿、自助燒烤、垂釣、游泳、健身等娛樂活動。 五月香山榮獲 2020年全國人居經典競賽雙項金獎 2020年浙江人居經典樓盤2020 年十大明星樓盤 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 金都 總占地面積 100 畝，規(guī)劃總建筑面積 65000 余平方米，建有聯體別墅以及少量度假公寓，共 300 余戶，五月香山別墅園在杭州首推雙山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌進行規(guī)劃設計，集自然、景觀、運動、休閑及居住于一體，營造出一種明媚而富有激情、悠閑而充滿情調的生活方式。 上林湖花園距杭州市中心 28 公里，三面環(huán)山，坐北朝南，以獨特山水資源為背景，環(huán)境優(yōu)靜、空氣宜人，是一處與自然融合、與山水為鄰的理想棲居地。 上林湖位于杭州銀湖風景別墅區(qū)內，南臨九龍大道，北依午潮山國家森林公園，與杭州野生動物世界、高爾夫國際球場為鄰，占地約 500 畝，規(guī)劃建有獨立別墅、雙聯別墅、聯排 別墅等。上林湖 樓盤名稱：清源 萬科 ?公望二期以上海蘭喬圣菲為藍本，以 340380 ㎡為主的奢適獨棟空間領悟別墅生活精髓，堅持關照人在其中生活需要的初衷，實現空間與時間的對話，從建筑本位和單體層面都回歸生活功能，凸現 “ 弱建筑，強生活 ” 的哲學理念。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 萬科小區(qū)追溯中式庭院生活，每戶擁有 23 個私家院落 ,盡享溫馨自在的寧靜生活。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 五、 在售樓盤個案分析 九龍一號 樓盤名稱：九龍一號 樓盤地址： 位于富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)九龍大道杭州野生動物世界旁 開 發(fā) 商：杭州銀溪九龍房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：怡城物業(yè)管理公司 區(qū) 域：富陽銀湖板塊 占地面積： 150畝 建筑面積： 10萬㎡左右 容 積 率： 1 房屋類型：排屋、少量獨立式別墅 工程進度： 2020 年 5月 27日一期開盤，目前一期、二期已經售完，三期、四期在售 小區(qū)配套：超市、洗衣房、咖啡吧 開盤時間 : 2020年 5月 四期開盤 交房時間： 2020年 12月底 一期、二期交房，三期、四期 09年年底交房 房 價： 350萬 560萬一套 主力 面積 ： 300400㎡ 項目簡介： 九龍一號位于銀湖板塊杭州野生動物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龍大道，總占地 150 畝，建有聯體排屋和少量獨立別墅。 銀湖 地區(qū)以別墅為主的居住區(qū)已經初步形成了相當的規(guī)模，區(qū)域內整體的成熟別墅區(qū)風貌基本形成。 富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龍一號等一大批高品質別墅相繼開發(fā)面市，為“住在銀湖”區(qū)域品牌起到了推波助瀾的作用。之江板塊成了高檔別墅的代名詞，閑林形成了中產階級可以接受的排屋別墅區(qū)，西溪的豪宅別墅群正在崛起，銀湖板塊，溪流、植被、田園、山林等占據了天然資源優(yōu)勢， 1994 年，杭州第一個別墅樓盤就在銀湖誕生。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 四、 富陽銀湖板塊別墅市場分析 早在 1993 年，富陽市就在受降鎮(zhèn)設立了銀湖開發(fā)區(qū)，率先引入了房產開發(fā)項目，銀湖也成為業(yè)界公認的杭州別墅發(fā)源地。 加快融入大都市步伐，率先實現由郊縣向郊區(qū)的歷史性跨越，這是富陽市委、市政府實現社會經濟快速發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。 該板塊將計劃在已建樓盤中設立三個社區(qū)。根據受降控制性詳細規(guī)劃顯示，未來幾年內即將出讓的大量住宅用地，容積率的下限都將控 制在 1~，這無疑表明銀湖板塊今后幾年仍將繼續(xù)保持低容積率的鮮明特色。 杭州富陽別墅項目市場 可行性研究報告 為打造三位一體的生態(tài)城市新區(qū)，交通因素不容忽視， 為此，根據受降控制性詳細規(guī)劃，今后銀湖新區(qū)將以“優(yōu)化東西、打通南北”為銀湖交通道路規(guī)劃設計的總體理念，開工完成一縱 (祝閑路 )、二橫 (320 國道綜合整治工程受降段、受降溪兩岸景觀道路 )、三環(huán) (320 國道環(huán)線外移工程受降段、九龍大道、九龍二環(huán)線 )道路“杭”字標準建設。 銀湖板塊交通規(guī)劃示意圖 未來受降區(qū)塊將大力發(fā)展商貿商務、創(chuàng)意產業(yè)、科技型都市工業(yè)和生態(tài)農業(yè)，即形成“一主、一副、三軸、四區(qū)”的用地布局結構。 基于這樣的現狀，同時考慮到與杭州市西進戰(zhàn)略的有效對接，最近獲批的《富陽市受降區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃》最終將銀湖板塊定位為集景觀居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產業(yè)為一體的生態(tài)城市新區(qū)。整個受降鎮(zhèn)的規(guī)劃面積是 54 平方公里，在杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射范圍內，區(qū)位優(yōu)勢明顯。實際銷售均價 5256 元 /平方米，其中住宅 5260 元 /平方米，辦公樓 7206 元 /平方米，商業(yè)營業(yè)用房 6322 元 /平方米。 050100150200250