青島xx樓盤營銷策劃方案-文庫吧資料
2024-08-28 15:17本頁面
【正文】 房款可以分段收取，可以分為六個月到一年不等。 10號樓東單元率先推出“增值承諾”（當(dāng)然，對外是整體承諾增值），以最先消化本單元截點進行調(diào)整。 采用尾數(shù)定價策略（如均價 7980元 /平），讓客戶產(chǎn)生每平不超過 8000的感覺，起價、個樓層價格可參考使用本定價策略。） 營銷策略 : 價格策略 價格策略 整體以中等價格入市 — 均價 8000元每平。 二手房中介代理 ：設(shè)膠南海水浴場附近臨近濱海大道的青島 xx置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為膠南代理。代理提 4%提成（包含所有費用）。 人員安排：根據(jù)售樓處人員安排輪流去值班。開盤后，只周六、周日做宣傳。 營銷策略： 分銷處設(shè)定 分銷處設(shè)定 開發(fā)區(qū)分銷店設(shè)在第一城樓梯口處 。 項目定位： 目標(biāo)市場定位 目標(biāo)客戶買房心理特征 居?。嚎葱詢r比、看環(huán)境 投資 :看增值、看保障 項目定位： 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 品質(zhì)定位：中檔精品（海上嘉年華 的鄰居） 形象定位：海景房、增值承諾 價格定位：同區(qū)域均價入市（正常市場價） 營銷策略 營銷策略 總體銷售策略 分銷處設(shè)定 價格策略 付款方式策略 營銷策略： 總體營銷策略 總體營銷策略 以“三年增值承諾”為基礎(chǔ) 售樓處案場銷售為主，分銷點、外地代理為輔。 外地來開發(fā)區(qū)經(jīng)商、工作、養(yǎng)老的人士。 石油大學(xué)在職、退休教師。 開發(fā)區(qū)企、事業(yè)管理層和政府機關(guān)人員。 10%的通貨膨脹率，即使三年后需要補足差價，我們也是沒有任何損失的。如果參加增值活動的客戶所購買的本項目商品房，三年后價格低于購房價格的 125%，則該客戶可在所購買商品房交房滿三年后的 1個月內(nèi)要求項目開發(fā)公司 補償?shù)阮~差價，兌現(xiàn)增值 25%的承諾。 我們的項目升值潛力大， 3年后將有較大的增值。 總結(jié)戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)在客戶的真正需求是：我現(xiàn)在 買房，過一段時間降了怎么辦；房價還會再降嗎？要不在等等？（同時他們還擔(dān)著這樣一個心理：現(xiàn)在不買，房價萬一漲了怎么辦）。何況即使吸引到客戶群也不會屬于自己。 不可取 慎用 不可搬不可 行 項目分析 ： 現(xiàn)市場營銷策略分析 一切的營銷思路皆不可靠。 主打“概念、軟性 ”賣點 代表項目：金石國際廣場、福贏天麓湖 如此大環(huán)境下，他們的 loft概念以及常年恒溫的賣點已不再是客戶注意及首先考慮的因素。但是我們的項目已建成，不能更改。 主打“戶型”戰(zhàn) 代表項目：萊茵小鎮(zhèn) 萊茵小鎮(zhèn)的 89平套三是開發(fā)區(qū)樓盤戶型吸引人的一大亮點。而且對項目檔次有一定的影響， 主打“幌子”戰(zhàn) 代表項目：鑫匯國際（鳳儀帝景） 宣稱 7188元每平的價格，實際這個價格的只有一套，其余的房源都在 9000元每平以上。但是由于自然資源的稀缺性、政府的規(guī)劃以及隨著周邊配套設(shè)施，各個大型項目的開工及投入使用，此區(qū)域未來將有非常大的升值潛力。 環(huán)境 ：臨近濱海大道，以及對面的電廠搬離時間 不確定。 片區(qū) ：區(qū)域?qū)澣腴_發(fā)區(qū)，是政府重點打造的商 務(wù)與旅游度假區(qū)。 社區(qū) ：可結(jié)合四期形成一個附近最大社區(qū)之一 品質(zhì) ： 70年大產(chǎn)權(quán)，不限購，戶型全明通透。這些小區(qū)的價位將會對我們 的價格及客戶產(chǎn)生一定的沖擊。 安子片區(qū) 此區(qū)域大多數(shù)項目跟我們項目在規(guī)模、品質(zhì)，檔次、面向客戶相差不多，而且現(xiàn)在都有不同程度的折扣優(yōu)惠，將會分流部分客戶，而且在價格上對我們也將會有產(chǎn)生壓力。其中 7387平套二、 112平套三較我們項目有優(yōu)勢，容積率為 精裝。 項目分析 : 競爭對手分析 主要競 爭對手 月亮灣 由 11層小高層， 1 1 18層高層組成，共 15個樓座。其中外地客戶占 50%以上，省外同樣以黑龍江陜西客戶居多，省內(nèi)同樣以濟南、東營、淄博客戶為主。 核心區(qū)板塊 客戶中青島市區(qū)占 55%，以開發(fā)區(qū)原住居民為主，購買用途多為自住或改善性住房，部分用于投資，省內(nèi)客戶25%，以長期在此做工的人員或經(jīng)常到此出差人員為主，以自住和投資為主，部分用于養(yǎng)老或度假；而省外客戶約占 20%，主要用于投資，度
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