【正文】 務(wù)。 輕松 南華大廈高級(jí)公寓實(shí)行會(huì)員制的統(tǒng)一租賃，需要將房租賃的客戶，以半年為期，將物業(yè)委托給大廈專聘管理公司公開向外租賃。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。 — 家庭閱覽室（遠(yuǎn)程教學(xué)） 接駁全國(guó)最大的網(wǎng)上書庫(kù)，坐于家中，各種資料，隨心應(yīng)手察閱。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行掛號(hào)、門診和病歷的管理?？蛻艨稍诩抑须S心所欲的點(diǎn)播自己喜歡的節(jié)目。 ◆ VOD機(jī)頂盒互動(dòng)點(diǎn)播系列，實(shí)現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進(jìn)行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評(píng)論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，更為突出的是，能同時(shí)進(jìn)行證券委托買賣，速度當(dāng)然比電話委托快得多。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺。 時(shí)尚 全商務(wù)裝修務(wù)必請(qǐng)專業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，確保時(shí)尚裝修感覺。 形象定位 效率 CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。 經(jīng)營(yíng)方式：智能卡經(jīng)營(yíng)，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動(dòng)售卡機(jī)，會(huì)所全采用刷卡計(jì)費(fèi)形式，滿足大廈智能形象。大層二十六層為規(guī)則豪華會(huì)所，面積近二千平米，會(huì)所內(nèi)全部為運(yùn)動(dòng)設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全面開放。 j) SHEAE會(huì)議廳 隔層設(shè)計(jì)一個(gè)（無(wú)空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會(huì)議廳可打服務(wù)電話點(diǎn)咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計(jì)時(shí)，飲品以現(xiàn)金形式付帳。 h) 大會(huì)議室一個(gè)（500平米左右） 作為客戶新聞發(fā)布、公司會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布場(chǎng)所。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。在強(qiáng)大的市政配套下，CBD內(nèi)寫字樓檔次高、租金高、面積大、價(jià)格高，跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會(huì)將目光轉(zhuǎn)向N—CBD區(qū)域。 CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動(dòng)其共同發(fā)展，這一點(diǎn)不容置疑。 五、 消費(fèi)者定位 高級(jí)公寓消費(fèi)者定位 身份識(shí)別 ◆在深圳過渡的國(guó)內(nèi)或國(guó)際大公司工作的高級(jí)經(jīng)理人 ◆ SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計(jì)策劃工作室） ◆ 充分認(rèn)同該區(qū)域投資價(jià)值的投資人士 區(qū)域識(shí)別 ◆福田80%，其它區(qū)域20% 購(gòu)買力識(shí)別 ◆ 手頭有十五至二十萬(wàn)元資金 寫字樓消費(fèi)者定位 身份識(shí)別 ◆ 來(lái)深五至十年，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型私營(yíng)企業(yè) ◆ 部分外地大機(jī)構(gòu)駐深圳辦事處 區(qū)域識(shí)別 ◆ 深圳本地中小型企業(yè)70% ◆ 外地及外地企業(yè)進(jìn)駐深圳辦事處30% 購(gòu)買力識(shí)別 手頭有五十萬(wàn)元資金可調(diào)用 第二章 項(xiàng)目定位 一、 整體形象定位 二、 使用功能定位 三、 目標(biāo)客戶定位 四、 戶型定位 五、 價(jià)格定位 六、 租售比例定位 一、南華大廈整體形象定位 支持點(diǎn)二、寫字樓形象定位 區(qū)域形象 NCBD為CBD周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。 對(duì)于投資型的買家來(lái)說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購(gòu)房時(shí)選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。 對(duì)于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己的購(gòu)房計(jì)劃。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時(shí)，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時(shí)也反映了投資性買家近一年來(lái)數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價(jià)值被普遍認(rèn)可。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房?jī)r(jià)會(huì)高一些，但生活、工作便利些，是以相對(duì)較高的房?jī)r(jià)換取交通和時(shí)間成本的減低。所以自購(gòu)房，連帶投資考慮是CBD購(gòu)房群體又一顯著特征。 再有就是CBD這些相對(duì)收入高的群體在購(gòu)房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。這一群體在購(gòu)房時(shí)，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。 其次是購(gòu)房時(shí)最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份的特點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，包括住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)的。這一特點(diǎn)決定了這一購(gòu)房人群購(gòu)房置業(yè)的一些行為特點(diǎn)。 CBD內(nèi)擁有龐大的購(gòu)房群體，同時(shí)，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點(diǎn)具有一定的特殊性。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫字樓需求近兩年內(nèi)增長(zhǎng)有可能達(dá)到15%，而對(duì)于寫字樓及公寓租售市場(chǎng)來(lái)說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。無(wú)論是長(zhǎng)期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報(bào)都相當(dāng)可觀。 ◆ 在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊(yùn)藏著巨大的升值潛力。也就是說，既要有國(guó)際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。 有前途、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。 二、寫字樓客戶調(diào)查分析表 年齡 30歲以下14%，3040歲占74% 資金取向 自籌資金82% 投資取向 自用90%，投資氣氛不足 認(rèn)可度 公寓54%，寫字樓44%，商場(chǎng)無(wú)人認(rèn)可 地理位置 100% 付款方式 按揭90%，一成首期60% 會(huì)所設(shè)施 閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理 代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表） 分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成了寫字樓的主要購(gòu)買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無(wú)比 的一成首期市場(chǎng)呼聲很高。 ② 空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會(huì)造成白天花園溫度極高，給空中花園的實(shí)用率及綠化造成一定難度。 寫字樓 ① 寫字樓平面分隔難度大。 公寓部分 ① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。 裙樓部分 ① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 三、 南華大廈劣勢(shì)分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個(gè)地鐵出口，一個(gè)位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個(gè)為東海花園站。 項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì) 1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域。 4）規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。 2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 工程進(jìn)度 建筑安裝修工程（7月20日開工） ① 土方及樁基 2001年7月9月完成 ② 地下室施工 2001年9月11月完成 ③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成 ④ 室內(nèi)公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成 ⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成 竣工及交付使用 ① 驗(yàn)收及補(bǔ)正 2002年11月底完成 ② 入伙 項(xiàng)目預(yù)售工作 2001年12底月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、 南華大廈優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì) 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。 ◆ 電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 ◆ 大廈高級(jí)智能化系統(tǒng)。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 規(guī)劃重點(diǎn)： ◆ ，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強(qiáng)烈。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場(chǎng)、會(huì)所、管理用房、地下車庫(kù)等安排；地下車庫(kù)建筑面積為：。 附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉(cāng)，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。對(duì)于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國(guó)際商務(wù)來(lái)往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來(lái)更大商機(jī)。而在售的項(xiàng)目如國(guó)際商會(huì)大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報(bào)大廈更是在100—120元/平方米之間。其中江蘇大廈的銷售均價(jià)在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國(guó)際大型基金、證券、銀行、跨國(guó)公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個(gè)月內(nèi)達(dá)到98%的高銷售率。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。