【正文】 高采收率 微生物所產(chǎn)生的表面活 性劑會降低油水界面張力，減少水驅(qū)油主管張力，提高驅(qū)替毛管數(shù)。不僅改善原油在油層中的流動性，而且會使原油層質(zhì)得到改善。微生物的增加能大大減少儲存、井眼和設(shè)備表面原油石蠟的溫度和壓力。微生物以石油中正構(gòu)烷作為碳源而生長繁殖， 從而改變了原油的碳鏈組成，使原油黏度降低而變得容易流動。微生物能黏附則巖石表面，在油膜下生長，最后把油膜推開，使油釋放出來。細菌對油層的作用方式主要有以下幾種。 行高黏微生物開采礦場實驗，探討高黏油微生物采油機理，是目前世界上亟待解決的一項技術(shù)難題。 目前，高黏油微生物采油技術(shù)報道極少，高黏油的微生物開采現(xiàn)場實驗層有成功報道，但為數(shù)不多。 目前大部分微生物采油現(xiàn)場實驗均是含蠟量高的輕質(zhì)油中進行的，而膠質(zhì)、瀝青質(zhì)含量高的黏油微生物缺乏足 夠的資料。微生物采油技術(shù)在廣泛應(yīng)用的基礎(chǔ)上，其深入研究主要表現(xiàn)在兩個方面，一是微生物采油技術(shù)與礦廠工程學(xué)的深入研究；二是石油微生物菌種的生物學(xué)特性的基礎(chǔ)研究。最近幾年國外研究微生物采油的大學(xué)越來越多，許多大石油公司以及獨立的高科技實驗室也在進行研究和開發(fā)，并取得許多可喜的成果。 易控制，三、具有不損壞地層，可反復(fù)使用，易生物降解，不易污染環(huán)境的生態(tài)學(xué)優(yōu)勢，四、增產(chǎn)效果持續(xù)時間長，五、使用范圍廣。 微生物采油（即地下發(fā)酵發(fā)）是直接將微生物注入到油層，將儲油巖層作為一個巨大的發(fā)酵罐，在其中生長繁殖，代謝出對提高采收率有用的代謝產(chǎn)物或進行原油改良，從而提高原油采收率得方法。狹義上得微生物采油技術(shù)就是指利用微生物地下發(fā)酵提高采收率方法。 廣義地說，微生物采油方法主要包括兩大類：一類是利用微生物產(chǎn)品（如生物聚合物和生物表面活性劑）作為油田化學(xué)劑 進行驅(qū)油，也稱為微生物地上發(fā)酵提高采油率。 微生物采油技術(shù)概述 微生物采油技術(shù)，即微生物提高原油采收率技術(shù)（ microbial enhanced oil recoverg MEOR），是通過將篩選的微生物注入油藏，利用微生物在油藏中的有益活動，微生物的代謝產(chǎn)物與油藏中液相和固相的互相作用，對原油 /巖油 /水界面性質(zhì)的特性作用等，改變原油的某些物理化學(xué)特征，改善原油的流動性質(zhì)，從而提高原油采收率的綜合性技術(shù)。 原油，而且可以開采出不動的石油，并能使枯渴井延長壽命。 常規(guī)的化學(xué)驅(qū)動費用都比較昂貴，而微生物采油隨著生 物技術(shù)的發(fā)展，已經(jīng)向著經(jīng)濟開采原油的目標邁出第一步。 三次采油的主要機理是降低原油黏度，或增加注入水的黏度，縮小油水之間的黏度差，控制水的流動性，提高驅(qū)油面積，從而提高原油的采收率。在沒有外壓的情況下，孔隙中的原油很難溢出。 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共 配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2）參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 上述兩種方法在測算過 程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各 種政府批文、權(quán)證等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力 、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等 。 第 十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。也可以通過其他指標分析可接受的地價。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注： A 代表起拍價或投標底價，若沒有底價 A 代表略低于可 能最低中標價； M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 六、 人力資 源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 （ 1） 成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。參照以下表格： 經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費 直接建造成本小計 營銷費用 管理費 用 總 計 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本 加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 二、 立即開發(fā) 與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 關(guān)注點、訴求點。 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式