【正文】 總投資回報率（2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標 預測售價90% 預測售價 預測售價110% 預測售價120% 營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（3）容積率變動各項指標的變化主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比營業(yè)額總投資 毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率四、項目資金預測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。三、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。第六部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。第五部分：項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。四、目標市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）? 開工量/竣工量? 銷售量/供需比?平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征?平均售價? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式?平均消化率?平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。六、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的用途（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬規(guī)劃使用權(quán)歸屬規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)的程序取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周邊景觀風水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。預期目標湘水明珠居住小區(qū)一期（3號樓)項目擬在占地面積20,，%,總建筑面積為65,(13號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場面積10,842平方米）。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。據(jù)有關權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。項目提出的理由①項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)。公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強”。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容一、市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。也可以通過其他指標分析可接受的地價。（三）制定策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。根據(jù)需要，可增加如下測算：注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內(nèi)部收益率等。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。（1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：（2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：（3）容積率變動各項指標的變化盈虧平衡點分析1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1T1)2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] 式中：C：表示單位投資額（即財務部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率四、項目資金預測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。三、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。（按季列示）三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。第五部分：工程及銷售計劃一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。第四部分：規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。確定目標客戶市場定位四、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 168。 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢168。 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主