【正文】 外賣場(chǎng)的主要場(chǎng)所有 3類，（ 1）是商場(chǎng)，人流量最大的地方； （ 2）是廣場(chǎng)（大劇院），通過(guò)目標(biāo)群最大的地方；（ 3）政府性熱 點(diǎn)，如紅荔路通車慶典、中心區(qū)項(xiàng)目使用； 商場(chǎng)： A、是人流量最大的場(chǎng)所，控制商場(chǎng)，銷售信息可以直接擊 穿目標(biāo)群； B、商場(chǎng)周六、周日、節(jié)假日、年底購(gòu)物高潮期； C、商場(chǎng)選擇： SAMS（控制香蜜湖帶） 萬(wàn)佳 3分店（政府蓮花 2村 /中心區(qū)） 順電（證券 /華強(qiáng)北） D、內(nèi)容：模型展示 +招示布 +促銷品 廣場(chǎng)： A、有影響力結(jié)點(diǎn)，如開盤活動(dòng)； B、地點(diǎn)：大劇院 C、內(nèi)容：大招示布 +模型 +節(jié)目 政府熱點(diǎn)： A、紅荔路通車，會(huì)場(chǎng)布置； B、中心區(qū)功能投入使用，會(huì)場(chǎng)布置； 博思堂 Pioneer計(jì)劃 42 整合策略細(xì)節(jié)剖析 一、戰(zhàn)局如何？ 指導(dǎo)思想：尋求突破點(diǎn) 戰(zhàn)局判斷（市場(chǎng)狀況） 整個(gè)市場(chǎng)狀況 amp。 如果春交會(huì)香蜜湖片區(qū)可以聯(lián)手，市場(chǎng)的影響力非常強(qiáng)，媒介方面的炒做點(diǎn) 同樣非常強(qiáng)，后續(xù)的延展題材非常大； 博思堂 Pioneer計(jì)劃 37 戰(zhàn)術(shù) 媒介造勢(shì) 媒介造勢(shì)原則 ： 是一種與媒介推廣相平行的兩條推廣線，媒介推廣是硬性的推廣方式； 媒介造勢(shì)是軟性攻擊方式，目標(biāo)是以求長(zhǎng)期形成華龍花園的品牌關(guān)注力； 由于深圳地區(qū)的媒介不成熟，媒介壟斷性非常之強(qiáng)，深圳特區(qū)報(bào)、深圳 商報(bào)作為唯一的主流媒介控制市場(chǎng)，如果華龍花園控制好深圳兩大媒介， 等于控制了深圳地產(chǎn)市場(chǎng)，建議牢牢控制兩個(gè)媒介； 由于深圳兩大媒介對(duì)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，各家每年都在創(chuàng)造不同的地產(chǎn)專業(yè)熱 點(diǎn)，如深圳商報(bào)濱海大道的炒做、地產(chǎn)高峰論壇（年底 /王石級(jí)專家）， 深圳特區(qū)報(bào)十大明星樓盤評(píng)選；如果能夠與這樣的媒介熱點(diǎn)相結(jié)合，將 具有事半功倍的良好效果。華龍花園如果能借鑒好優(yōu)勢(shì)，就具備持續(xù)性新聞攻 擊的熱點(diǎn)。近年的優(yōu)秀樓盤基本產(chǎn) 生于春交會(huì)，因而春交會(huì)一定是我們啟動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵； 春交會(huì)最受關(guān)注的是第一展位，每年的第一展位均可取得市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位， 如 99年秋交會(huì)的黃埔雅苑、 2020年春交會(huì)的星海名城， 因次華龍花園一定要 第一展位； 概念性是每次春交會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，新的概念對(duì)人們的刺激性非常強(qiáng)，新概念或 誕生于春交會(huì)的主題（如 2020年秋交會(huì)深圳十大模式），或展位中展示的新 的概念，華龍花園同樣需要非常優(yōu)秀的概念； 新樓盤的推出，買家特別關(guān)注位置及項(xiàng)目狀況，區(qū)域模型及規(guī)劃模型是非常重 要的展示，而且需要在形式上加以強(qiáng)烈的創(chuàng)意概念，以吸引及感染買家，如觀 光電梯，可否采用動(dòng)感形式；香蜜湖是否能有水及其他水上動(dòng)物； 如果能夠動(dòng)員香蜜湖樓盤集體行動(dòng)（不同以往的純媒介炒做，因?yàn)橛猩鐣?huì)關(guān)注 的新聞啟動(dòng)點(diǎn)），概念統(tǒng)一，更是非常好的熱點(diǎn)題材。 香梅路的交通量同樣很大，而且可以有效控制香蜜湖地區(qū)及 SAMS會(huì)員 店的客戶量，截留客戶。 深南路是深圳的主要交通動(dòng)線，控制深南路，等于控制深圳。 * 觀光電梯 輔助賣點(diǎn) 配套 * 山頂會(huì)所 * 商業(yè)街 /沃爾瑪 * 小學(xué)、幼兒園 * 智能化 攻擊支持 現(xiàn)場(chǎng) * 香梅路街面 * 紅荔路動(dòng)線 * 香蜜湖展示 博思堂 Pioneer計(jì)劃 27 第二部分：市場(chǎng)攻擊布局 市場(chǎng)攻擊布局 整合項(xiàng)目的市場(chǎng)攻擊 年度市場(chǎng)攻擊 開盤階段市場(chǎng)攻擊 博思堂 Pioneer計(jì)劃 28 一、整合項(xiàng)目的市場(chǎng)攻擊 階段 準(zhǔn)備階段 第一攻擊階段 第二攻擊階段 第三攻擊階段 第四攻擊階段 核心攻擊點(diǎn) *香梅路形象 * 現(xiàn)場(chǎng)展示 * 1期示范小區(qū) * 1期生活氛圍 * 成熟社區(qū)人文 營(yíng)銷中心 湖景 會(huì)所 +環(huán)境（庭院 /湖景） 建筑 學(xué)校 +樣板間 庭院 湖景 支持點(diǎn) *現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 * 開盤 * 住交會(huì) * 湖景嘉年華 * 生活方式 *創(chuàng)意地產(chǎn)概念 * 春交會(huì) * 商場(chǎng)展示 * 兒童入學(xué) * 休閑方式 *紅荔路通車 * 控制動(dòng)線 * 新年音樂(lè)會(huì) * 會(huì)所免費(fèi) VIP * 街面氛圍 * 國(guó)慶煙火晚會(huì) * 湖邊賞湖區(qū) 博思堂 Pioneer計(jì)劃 29 二、年度市場(chǎng)攻擊策略 時(shí)間 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 核心攻擊點(diǎn) *開盤 *正式發(fā)售嘉年華 *湖景嘉年華 *秋交會(huì) *SAMS聯(lián)合模型展示 *春交會(huì) *熱銷新聞 *國(guó)慶煙花節(jié) * 新年音樂(lè)會(huì) /電視聯(lián)手 *展示中心 *蓮花山風(fēng)箏節(jié) *控制動(dòng)線 *香梅路展示 *新聞持續(xù)報(bào)道 博思堂 Pioneer計(jì)劃 30 三、開盤及后續(xù)戰(zhàn)術(shù)布局 戰(zhàn)術(shù) 1 戰(zhàn)術(shù) 2 戰(zhàn)術(shù) 3 戰(zhàn)術(shù) 4 戰(zhàn)術(shù) 5 現(xiàn)場(chǎng)攻擊 動(dòng)線控制 春交會(huì) 新聞攻擊 媒介造勢(shì) 戰(zhàn)術(shù) 6 戰(zhàn)術(shù) 7 戰(zhàn)術(shù) 8 戰(zhàn)術(shù) 9 媒介推廣 點(diǎn)擊目標(biāo)群 嘉年華 外賣場(chǎng)展示 華龍花園：地產(chǎn)持續(xù)性領(lǐng)導(dǎo)品牌 博思堂 Pioneer計(jì)劃 31 戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)場(chǎng)攻擊 湖景展示中心：庭院展示中心、水景環(huán)境、兒童游戲園 向湖景樣板間 大型展示牌 7 香梅路圍墻 紅荔路圍板 4 1 氣球氛圍 5 8 紅荔路 /香梅路掛旗 2 3 6 湖邊休憩廊 +觀光電梯觀景臺(tái) 6 展示區(qū)域的背景音樂(lè)效果 攻擊原則 ： 由于紅荔路是交通動(dòng)線，可以第一時(shí)間展示形象，且湖景在紅荔路距路最近， 可以第一時(shí)間展示最大賣點(diǎn)，所以建議前期展示中心在紅荔路口； 湖景是最大的賣點(diǎn)，圍繞湖景環(huán)境的景觀展示是展示中心的核心，建議強(qiáng)化香 蜜湖湖景的景觀優(yōu)勢(shì)； 觀光電梯是樓盤全新的賣點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)如果能夠突出觀光電梯的優(yōu)勢(shì)，讓買家直觀 地感受，形成非常強(qiáng)烈的視覺(jué)刺激； 環(huán)境是非常重要的，帶生態(tài)動(dòng)感的環(huán)境更能鮮明地感染買家，建議現(xiàn)場(chǎng)能夠增 加鳥、魚等動(dòng)物。而華龍花園就在香梅路旁，紅荔路的通車更加速了人 們對(duì)其的了解。而華 龍花園目前是該片區(qū)唯一的直接面對(duì)湖水且永無(wú)遮擋的項(xiàng)目， 自然景觀帶來(lái)的價(jià)值非常大； 香蜜湖片區(qū)的樓盤由于土地的價(jià)格很高，容積率都非常高，基 本以高層為主，空間庭院太擁擠。 庭院環(huán)境好 價(jià)格較高 建筑個(gè)性強(qiáng) 密度太大 國(guó)家 3A住宅 管理費(fèi)太高 香榭里花園 現(xiàn)樓 戶型不適合 國(guó)際金塊獎(jiǎng) 價(jià)格太高 翠海花園 現(xiàn)樓 振業(yè)品牌不足 視野較好 密度大 景煜花園 弧性規(guī)劃較好 位置在最后 植物公園旁 發(fā)展商品牌不足 鴻榮源地產(chǎn) 工程質(zhì)量較好 寶安領(lǐng)導(dǎo)品牌，高品質(zhì)樓盤缺少經(jīng)驗(yàn)。 博