【正文】 ，以做到防患于未然。 消防管理 工作內(nèi)容：消防設備、設施管理，消防人員培訓、管理，建立應急處理程 序，消防意識宣傳等。 工作要點：嚴密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行 24 小時巡邏守衛(wèi)制度；完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護管 設備設施，配合人防確保安全；重點區(qū)域，重 點管理。 工作要點：要求車輛服從指揮，按標記駛?cè)腭偝?，交驗有關證件；嚴禁車 輛 在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關好車 門窗，貴重物品隨身攜帶；對在車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物 按照有關規(guī)定進行嚴格查驗；指揮車輛按位泊車，保持交通順 暢；對局領導的預留車位進行監(jiān)督管理，確保局領導的正常停 車；冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。 工作要點： 禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時向機動崗報告；作好車 輛進出登記，嚴禁違規(guī)車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)；有貨物進出，必須查驗， 嚴格禁止可疑物品進出；巡邏崗認真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域 ]交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為；有大型活動 時，積極配合有關部門，按要求作好交通疏導、維護秩序等工 作；發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護現(xiàn)場，快速報案，協(xié) 助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。（通常由管理員擔任） 安全崗的日間和夜間設置 安全崗位設置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點而確定，且明確責任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，覆蓋空間和時間。 作用：作為安全快速支援力量，應付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。 作 用：防止、消除安全及火災隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點，指揮交通疏導等。 作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進出管制，對安全重要部位進行定崗防范。 消防安全 消除火災隱患。 對安全工作，我們將構(gòu)筑四道防線： 檢驗檢疫局 巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，辦公樓區(qū)和 住宅小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了第三道安全防線，巡樓護管員構(gòu)筑了第四道安全防線。 第三節(jié) 公共秩序管理服務方案 安全工作是重中之重。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于 4 歐姆以下，否則應采取相應措施。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 工作要點：定期對 附屬設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 加強裝修管理，嚴格按建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行 有效的控制，重點關注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設施等方面 的安全和完整。 工作要點：對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天 花板、 走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排 工程部負責修繕和養(yǎng)護。定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正 常，增強員工的應急處理能力。對不 經(jīng)常啟動的泵類設備，應定期試運行。 24小時安全值班， 密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一 次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修 保養(yǎng)。 消防系統(tǒng) 工作內(nèi)容：負責消防設備的巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設備的正 常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?，及時消除各種消防隱患。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預防各種故障發(fā)生。 給排水系統(tǒng) 工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水 達到國家飲用水標準；保證排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給 小區(qū)正常的生活 和辦公帶來不便。根據(jù)季節(jié)變化及 時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。 公共照明、廣場照明 工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正 常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約 能源。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。 工作要點：根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓 器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補 償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。 本小區(qū)設施設備管理主要由管理處維修部承擔，公司提供人員、技術 支持、不定期派有關專家前來指導，并選派 5 名技術骨干負責維修部的工作，嚴格控制好維修技術人員的選聘，加強培訓，造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術隊伍 。 詳細檔案資料的分類管理（見表一、表二） 表一 物業(yè)接管移交資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察 報告、開竣工報告、圖紙會審報告 C：工程合同、工程預決算 D：工程設計變更、通知及技術核算單 E：竣工圖： 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖 消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防竣工驗收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及技術資料 J：綠化工程竣工圖 K：其他技術資料 表二 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 房屋基本資料、分區(qū)資料 事務資料 A：事務值班表 B：事務交接記錄表 C：日常事務巡視記錄 D：事務回訪登記表 E：搬出（入）物品登記表 維修資料 A：日常維修記錄表 B：公共設施維修記錄表 C：大中修記錄表 護管交通 管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運放行記錄、 D：車輛管理記錄 E：緊急事件處理記錄 設備管理資料 A：公用設施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設備檢查記錄 員工管理資料 A：員工個人資料、聘用表 B： 員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C：員工培訓計劃及實施記錄 D：員工培訓考核記錄 F：重要崗位員工地址、電話等記錄 客戶反饋資料 A：客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 B：客戶投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：主管人員值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：主管領導部門文件及兄弟單位資料 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處會議記錄 第二節(jié) 小區(qū)設備設施的管理 檢驗檢疫局物業(yè)項目 設施設備管理是物業(yè)管理工作的基礎和重點之一，我們將落實崗位責任制，使設備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡 檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。 日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存在檔。 按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。下面以機電設備資料為例來進行說明： （ 一）原始基礎資料 包括各設備設施的原始技術資料、技術參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學化”的管理原則，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。 定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導。對重要問題給予正面回復。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。 在管理處建立客戶意見登記本，隨時搜集有關客戶對物業(yè)管理方面的意見。 ５、工作流程 省直物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務中擁有一套完善的、實踐多年非常成功的工作流程。 說明： 檢驗檢疫局 、市區(qū)政府主管部門、省直物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。 自我約束機制：由行政管理制度、 ISO9000質(zhì)量體系文件組成。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。 激勵機制：由工資福利機制、 獎罰機制、人才選拔機制、企業(yè)文化、關懷機制等組成。 ４、管理運行機制 省直物業(yè)管理公司通過幾年的管理運作，建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括： 質(zhì)量管理循環(huán)：具有省直管理特色的質(zhì)量管理體系及其實現(xiàn)辦法，其核心為：“計劃 — 實施 — 檢查 — 處理”（ PDCA）。 ②管理員：在管理處經(jīng)理的領導下工作。負責對外聯(lián)絡、接待工作。負責管理處 材料計劃、財務開支的審批。 管理服務人員配備方案 部 門 崗位設置及人員配備數(shù)量 小 計 管理處經(jīng)理 1人 1 人 客戶服務部 管理員 1人（暫定，視設施設備管理范圍再增添） 1 人 維修部 維修人員 8 人 公共秩序維護部 班長 2人，隊 員 16人 18 人 保潔綠化部 班長 2人，隊員 12人 14 人 總 計 42 人 管理人員崗位職責描述 ①管理處經(jīng)理：全面負責管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負 責。（待定） 公共秩序維護部：負責公共秩序管理；安防系統(tǒng)管理；消防管理；車場管理；標識管理；禮儀服務。培訓。財務報 告 。預算及成本控制 。信息管理 。省直物業(yè)管理公司根據(jù) 檢驗檢疫局 的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案： 內(nèi)部管理架構(gòu) 檢驗檢疫局管理處 下設： 客戶服務部 : 負責問訊接待 。 第一節(jié) 內(nèi)部管理、運行機制 完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務成效的前提。 為便于檢驗檢疫局領導從整體上審核方案項目、內(nèi)容、費用標準等，我們主要從整個物業(yè)項目管理的角度，對整個物業(yè)的服務包括保安、保潔、綠化、維修等提出整體解決方案。因此，物業(yè)管理費為： + = 元 /月。 檢驗檢疫局辦公樓建筑面積 13350 ㎡，一年物業(yè)費約 元。 （ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 。 （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 。物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括以下部分： （ 1）管 理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用 。辦公區(qū)服務費用 /月平方米收取。 其它服務：負責領導辦公室擺放花木及節(jié)日期間大廳及大門花木擺放。同時在人員使用過程中，如單位相關部門或領導對臨時人員提出使用意見，我們將嚴格按照意見辦理，保證達到領導和同志們滿意。對單位已聘用人員，可以按原單位的要求繼續(xù)使用，也可按要求進行更換。 其他服務承諾 服務內(nèi)容：除招標文件規(guī)定的有關服務內(nèi)容外，我們計劃提 供一 些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務、商務服務及社區(qū)服務等 項目，具體內(nèi)容如下： 類 別 編號 項 目 內(nèi) 容 特約服務 1 搬運家私 2 保潔上門服務 3 上門維修服務 商務服務 4 代客打字 5 代購車船票 6 代寄、代領郵件 7 代訂報刊、雜志 8 臨時代為保管小件物品 文化活動服務 9 節(jié)假日裝飾、宣傳 10 公益性宣傳活動 11 其他有意義的文體活動 第五章 服務內(nèi)容 房屋管理：對房屋共用部位進行日常管理、維修及裝飾 裝修管理； 共用設施設備維修養(yǎng)護； 保安服務：提供 24 小時值班，維護院區(qū)的辦公與生活秩序，車輛管理及交通疏導等； 保潔服務：院區(qū)地面、綠化帶、樓梯及大廳等公共場所的保潔，垃圾清運及臨時清潔服務； 綠化服務：負責對院區(qū)花、木、草地進行定期修剪、施肥、澆水、保持綠化物生長良好； 禮賓服務：接待、引導辦事人員有序辦理各項事務，維護大廳秩序； 家政服務：針對業(yè)主的要求提供保姆、清潔、清洗等特殊服務； 各種臨時人員如司機、勤雜、試驗員的管理、招聘、業(yè)務技術 培訓等服務。 對小區(qū)的公用設施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與 檢驗檢疫局 協(xié)商，并經(jīng)過相關部門同意，報請有關部門批準方可執(zhí)行。 負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設備、設施、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng) 檢驗檢疫局相關部門 同意后負責組織實施。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標項目，對部分可能分包或非關鍵的分包項目，管理處一定事前告知 檢驗檢疫局 相關部門。 其他承諾 關于招投標的有關承諾： 省直 物業(yè)管理公司完全同意和接受 檢驗檢疫局 招標要求，并 承諾如下： 公司中標后，將立即派人進駐 商品檢驗檢疫局 ，開展前期準備工作。 11 大型及重要機電設備完好率 99％ 制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設備檔案，制定預防性維修保養(yǎng)計劃。 客戶投訴處理率