【正文】 物業(yè)管理服務(wù)品牌。管理維護的高壓雙回路配電房 9座，低壓配電房 16個，實行全自動遠程控制系統(tǒng)； 24 小時消防值班 2 處；二次無負(fù)壓供水泵房 9 人座，紅外監(jiān)控室 1 處；負(fù)責(zé)維修維護的電梯 35部。 目前，我們管理服務(wù)的辦公樓有：省政府綜合辦公大樓、省政府 54號樓（省教育廳文化廳）、省政府 2 號樓（省勞動廳、省科技廳及其二級機構(gòu)）、省政府 3 號樓（省發(fā)改委、省國土資源廳及其二級機構(gòu)）、省事務(wù)管理局省旅游局辦公樓。共管理面積80 萬平方米。其前身為省直修建工程隊，于省政府遷鄭時成立。 1996 年組建河南省省直機關(guān)物業(yè)管理中心，為正處級事業(yè)差補單位。公司擁有職工 145 名，其中具有大專以上文化程度的管理及專業(yè)技術(shù)人員達 90%， 30 人取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。管理 服務(wù)的住宅院區(qū)中：省級領(lǐng)導(dǎo)小區(qū) 3個，廳局級小區(qū) 4個，公務(wù)員小區(qū) 13 個，商品化小區(qū) 3 個。 二、我們的理念 服務(wù)宗旨： 業(yè)主至上，服務(wù)第一 管理理念：管理思想現(xiàn)代化，管理機構(gòu)專業(yè)化 管理人員知識化，管理方法科學(xué)化 。 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo) “溫馨生活 巔 峰體驗 ”。 好的物業(yè)需要好 的物業(yè) 服務(wù) 呵護，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。 管理者需對 政府公務(wù)員住宅 小區(qū)整體運作具有經(jīng)驗和優(yōu)勢 。 設(shè)備的安全運行是基本保障 。因此我們對于 檢驗檢疫局物業(yè) 的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從 辦公樓 物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨立。 省直 物業(yè)將力貫 “ 人性化服務(wù)，親情化服務(wù) ” 的物業(yè)管理服務(wù)理念，強化服務(wù)意識，尤其要加強對護管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項作業(yè)程序，全力配合 檢驗檢疫局 的各項創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立 檢驗檢疫局 的廉潔、公正、高效的政府機關(guān) 形象。 檢驗檢疫局 融多層、小高層、 高層、辦公與住宅區(qū)為一體 ，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了 檢驗檢疫局 安全工作的重要性。 省直 物業(yè)將全面導(dǎo)入 “ 綠色服務(wù)模式 ” ，以 “ 全面生產(chǎn)維修模式 ”為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強設(shè)備的 日常保養(yǎng)，健全各項服務(wù)體系，導(dǎo)入獨具特色的 省直物業(yè) 創(chuàng)新服務(wù)新模式。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾 省直 物業(yè)管理公司鄭重承諾，在 檢驗檢疫局 基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管 檢驗檢疫局物業(yè)項目 兩年內(nèi)使其成為河南省 省直公務(wù)員 住宅小區(qū) 及辦公樓區(qū) 物業(yè)管理的典范： 一年內(nèi)客戶滿意率達到 98％以上。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每 半年進行一次房屋完好率檢查。 5 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。 9 客戶有效投訴率 2‰以下 采取措施 ,加強與客戶溝通 ,定期走訪客戶 ,征求管理意見 ,強化服務(wù)意識 ,及時為客戶排憂解難。 11 大型及重要機電設(shè)備完好率 99％ 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責(zé)任制，實行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項目，管理處一定事前告知 檢驗檢疫局 相關(guān)部門。 對小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與 檢驗檢疫局 協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。對單位已聘用人員，可以按原單位的要求繼續(xù)使用，也可按要求進行更換。 其它服務(wù)：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室擺放花木及節(jié)日期間大廳及大門花木擺放。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （ 1）管 理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用 。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 。 （ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。因此，物業(yè)管理費為： + = 元 /月。 第一節(jié) 內(nèi)部管理、運行機制 完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。信息管理 。財務(wù)報 告 。（待定） 公共秩序維護部：負(fù)責(zé)公共秩序管理；安防系統(tǒng)管理；消防管理；車場管理；標(biāo)識管理；禮儀服務(wù)。負(fù)責(zé)管理處 材料計劃、財務(wù)開支的審批。 ②管理員：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作。 激勵機制：由工資福利機制、 獎罰機制、人才選拔機制、企業(yè)文化、關(guān)懷機制等組成。 自我約束機制：由行政管理制度、 ISO9000質(zhì)量體系文件組成。 ５、工作流程 省直物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實踐多年非常成功的工作流程。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責(zé)任人姓名。 定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。下面以機電設(shè)備資料為例來進行說明： （ 一）原始基礎(chǔ)資料 包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。 日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實記錄并留存在檔。 本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù) 支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派 5 名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍 。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。根據(jù)季節(jié)變化及 時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預(yù)防各種故障發(fā)生。 24小時安全值班， 密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認(rèn)真對待每一 次報警和每一臺消防設(shè)備的動作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修 保養(yǎng)。定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí)，檢驗系統(tǒng)是否正 常，增強員工的應(yīng)急處理能力。 加強裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行 有效的控制，重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面 的安全和完整。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案 安全工作是重中之重。 消防安全 消除火災(zāi)隱患。 作 用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點，指揮交通疏導(dǎo)等。（通常由管理員擔(dān)任） 安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，覆蓋空間和時間。 工作要點：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝觯或炗嘘P(guān)證件；嚴(yán)禁車 輛 在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關(guān)好車 門窗，貴重物品隨身攜帶；對在車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物 按照有關(guān)規(guī)定進行嚴(yán)格查驗；指揮車輛按位泊車，保持交通順 暢；對局領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)留車位進行監(jiān)督管理，確保局領(lǐng)導(dǎo)的正常停 車；冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。 消防管理 工作內(nèi)容：消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程 序，消防意識宣傳等。 保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。 消防控制中心嚴(yán)密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應(yīng)立即向上級報告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯(lián)系，以便機動崗及時 作出安排和決策。 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。 工作要點：嚴(yán)禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。 定期打掃天臺，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風(fēng)天檢查 附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。 第五節(jié) 綠化服務(wù)方案 綠化服務(wù) 人員配備：由 1名綠化人員負(fù)責(zé)綠化工作。 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。 墻面（室內(nèi) 所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭 80 公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。 室內(nèi)外排水溝：抽查 20 米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。 垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查 35個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查 10 米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查 23 部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。 1停車場：地面抽查 30 平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝 20 米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。工作牌 統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。 頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。 注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物。 帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定位置擺放，保持內(nèi)務(wù)統(tǒng)一。 每晚零時 之前熄燈就寢。 軍 訓(xùn) 立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。 向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn) 180。 注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。 4．對 講機使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。 6．警棍是 保安 員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺? 當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物 的顧客進出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。 需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理，及時將郵件送給用戶簽收。 當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時，應(yīng)及時提供熱情的幫助。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報護管班長或管理處主任。 協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。 噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。 使用禮貌用語。 認(rèn)真參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。 拔除綠地的雜草。 裸露地、草皮死亡及時補植。 臺風(fēng)季節(jié)對蕎灌木進行加固，防止刮倒。 做好喬、灌木病蟲防治工作。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。如草坪過分干旱，土層的濕潤度則應(yīng)增至 8cm，否則就難以解除旱象。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水 2～ 3 次。 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通?？刂圃冢?:４ :３為宜。在其它時間，應(yīng)視其生長情況，適當(dāng)補充追肥。 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。 病蟲害防治 1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔 20－ 30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。 噴施時間以 8:00～ 10:00 點、 14:00～ 15:00點為宜。 修 剪 1． 草坪修剪 草坪修剪的標(biāo)準(zhǔn)是草坪高度不超過 8cm— 12cm。 2． 喬木修剪 喬 木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。 3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。 保護好護樹架。 熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點，愛護工具。 上崗須佩戴好工作牌。 行為舉止 上崗時舉止應(yīng)文明、大方。 值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。 按規(guī)定著裝上崗。 出入口固定崗位 1． 車輛進出 內(nèi)部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主 。 未經(jīng)批準(zhǔn)，大貨車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū)；出租車進出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主或管理處批準(zhǔn)的《出入物品申報表》方予放行，否則拒絕進場。 所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號碼，進、出場時間。 引導(dǎo)車輛有序停放，嚴(yán)密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時勸阻，并報告車管主管及時處理，避免交通意外的發(fā)生。 節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時巡檢，關(guān)閉不必要的照明。 年 檢 1 年 檢查調(diào)整電機軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測試絕緣電阻。 刷 漆 1 年 對公共部位的管網(wǎng)及支架進行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命。 （二）消防風(fēng)機 巡查保養(yǎng) 1 個月 外表保潔，無銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；啟動 13 分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；風(fēng)機 進出口接頭完好 年 檢 1 年 檢查、調(diào)整風(fēng)機及電機軸承、皮帶傳動裝置，更換磨損件；檢查風(fēng)機葉輪、防震墊和風(fēng)機基礎(chǔ)有無損壞；添加或更換潤滑油；測試電機電流和絕緣電