【導讀】省省直機關(guān)物業(yè)管理中心，為正處級事業(yè)差補單位。務(wù)和專項服務(wù)、特約服務(wù)等。公司內(nèi)設(shè)辦公室、督察室、財務(wù)科，下設(shè)省。司、工程建設(shè)與安裝公司以及職工教育部等6個專業(yè)分公司。公司擁有職工145名，其中具有大專以上文化程度的管理及。專業(yè)技術(shù)人員達90%，30人取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。公司于2020年一次性通過了ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系認證，管理和服務(wù)不斷躍升臺階。政府辦公樓、家屬院物業(yè)服務(wù)的特色。管理服務(wù)的住宅院區(qū)中：省級領(lǐng)導小區(qū)3個，廳局級小區(qū)4. 負責省直機關(guān)供暖區(qū)域50萬平方米，熱力鍋爐房2座，噸位。100噸，換熱站13個。管理維護的高壓雙回路配電房9座，低壓配電房16. 房9人座，紅外監(jiān)控室1處；負責維修維護的電梯35部。以市場為導向，以滿意為目的。立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立省直物業(yè)誠信高效形象。強化服務(wù)意識，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。2個，保潔8人，管理費用由單位承擔。

　　

【正文】 死亡喬、灌木及時補植。 做好喬、灌木病蟲防治工作。 修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀，多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草，保持土壤細粒疏松，不見雜草，清除石雜物。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。 澆水、施肥 1． 草坪澆水 在干旱和少雨季節(jié)，要經(jīng)常進行草坪澆水，保證草正常 生長的需要。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。至少要澆濕透土層 5cm 以上。如草坪過分干旱，土層的濕潤度則應(yīng)增至 8cm，否則就難以解除旱象。 草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行，應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進行。 草坪澆水要噴灑均勻，免于遺漏，無固定噴灌設(shè)備的，澆水要先遠后近，逐步后移，避免重復踐踏。 久旱不雨，可連續(xù)澆水 2～ 3 次，否則難以解除旱情。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水 2～ 3 次。 2． 草坪施肥 堆肥施用量一般為 1000～ 1500Kg/畝，每 2～ 3年施用一次。 化肥施用多以氮肥為主，以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通常控制在５ :４ :３為宜。 化肥的施用量為 3kg/100m2為宜，入冬前忌施氮肥。 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地，或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行，以防施用不當損壞禾苗。 在每年的 7 月進行。在其它時間，應(yīng)視其生長情況，適當補充追肥。 草坪施肥要適量、均勻，防止過量或不均勻引起肥傷。 3． 喬、灌木施 肥細則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。 喬木施肥穴的規(guī)格為 30 30 40cm，灌木施肥穴的規(guī)格為20 20 30cm。 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。 回填泥土，踏實，淋足水，切忌肥料裸露。 4． 注意事項 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期，適時、適量、氮磷鉀配合施用。 施肥前要松土除草。 病蟲害防治 1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔 20－ 30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。 2． 噴施藥物 在噴藥前至少應(yīng)提前 12 小時張貼通知告知業(yè)主（業(yè)主），提醒注意，避免對人、畜造成危害。 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。 3． 注意事項 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲；戴口罩、橡皮手套。 噴施時間以 8:00～ 10:00 點、 14:00～ 15:00點為宜。 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。 保管好農(nóng)藥，不要隨意丟放，以免誤使人、畜中毒。 修 剪 1． 草坪修剪 草坪修剪的標準是草坪高度不超過 8cm— 12cm。 正確使用割草機，嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進行人工修剪，使草坪修剪整齊。 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀，應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。 2． 喬木修剪 喬 木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。 剪口要平滑，避免粗糙，要盡量縮小傷口面，不能起 “ 樹釘 ” 。 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。 喬木移植后必須修剪，修剪程度以主枝 2/3 處修剪為度，保留 4～5 個主枝，每個主枝留取 2～ 3 個側(cè)枝，以利成活。 3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。 修剪要控制好株形。 4． 注意事項 ：修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝 條清理干凈。 綠化設(shè)施管理 保護好綠化設(shè)施（護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等），對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。 綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西，不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地，不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。 不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動，不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。 保護好供水設(shè)施，節(jié)約用水，淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān)，嚴禁任何人盜用綠化用水。 保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換，使其達到護樹效果。 綠 地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補維護，保證綠地和設(shè)施完整。 工具使用 做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。 熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點，愛護工具。 保持工具刀鋒利，定期打磨上油，隨時保潔，緊固接合部位。 使用完畢，及時保潔并歸還存放保管。 四、交通車輛管理工作標準 項目 內(nèi) 容 著 裝 上崗須著公司統(tǒng)一的護管制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。 上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。 制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物 ，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、手機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。 非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。 行為舉止 上崗時舉止應(yīng)文明、大方。 頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。 精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓? 值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。 注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。 不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品 。 工作紀律 愛業(yè)敬業(yè)，服從指揮；遵紀守法，嚴于律己；文明服務(wù)，禮貌待人；積極主動，勇敢無畏。 按規(guī)定著裝上崗。 提高警惕，堅守崗位。 認真參加培訓和消防演習。 嚴格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。 出入口固定崗位 1． 車輛進出 內(nèi)部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主 。 內(nèi)部車輛出場 : 敬禮，車主交回《車輛出入卡》（或核對車牌號碼，確認無疑后放行車輛）。 外來臨時車輛進入：敬禮，確認是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛 進場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛 嚴禁 進入。 外來臨時車輛出場：敬禮，核對車牌號碼無誤后放行。 未經(jīng)批準，大貨車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū)；出租車進出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行，否則拒絕進場。 軍警車輛進場時，敬禮，在《臨時停車 卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。 軍警車輛出場時，敬禮，憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。 軍警車輛進出，應(yīng)嚴格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進出場的軍警車，要實行跟蹤管理。 所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼，進、出場時間。 流動崗位 按規(guī)定每半小時巡視所負地下室車輛情況，每 15 分鐘巡視廣場臨時停車情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。 清點車場內(nèi)車輛及停放位置 ，隨時與崗亭聯(lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場（庫），要及時勸其離開，若有緊急情況按有并規(guī)定進行處理。 引導車輛有序停放，嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時勸阻，并報告車管主管及時處理，避免交通意外的發(fā)生。 檢查車場內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報，以便及時處理。 協(xié)助保潔班維護好車場（庫）內(nèi)的保潔衛(wèi)生，保持停車場（庫）的整潔。 五、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作標準 序號 項 目 周 期 內(nèi) 容 及 標 準 一、供配電系統(tǒng) （一）變壓器 巡 查 每 日 通風良好，無異常氣味和噪音，溫度正常 年 檢 1 年 保潔變壓器機身、線圈、電纜支架和通風口；檢查溫控儀表和跳閘信號接線；測量高低壓線圈及線圈間絕緣電阻不低于 30 MΩ（用 1000V 兆歐表） （二）低壓配電柜、箱 巡 查 每 日 低壓配電室、各設(shè)備房、豎井，檢查柜、箱體外觀無灰塵（必要時保潔），無異常氣味噪音；電表指示正常；低壓抽屜柜電容補償投入使用，功率因數(shù)在 以上 年 檢 1 年 保潔柜（箱）體內(nèi)灰塵（用 吹風機保潔線圈、開關(guān)、接線端子上的灰塵）；緊固松動的部件、接線端子；檢查各元件、標記標號、電度表鉛封是否完好；檢查具備自動合閘功能開關(guān)是否正常 （三）照明器具、供電線路 巡 查 每 日 發(fā)現(xiàn)燈具和線路問題，及時安排人員維修更換。 節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時巡檢，關(guān)閉不必要的照明。樓外射燈按規(guī)定的時間停送，并根據(jù)季節(jié)變化適當調(diào)整。同時我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制 二、給排水系統(tǒng) （一）生活水泵 巡 查 每 日 外表保潔，無銹蝕損壞，填料函 松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；運行無異常振動和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準確。 檢 查 1 個月 主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤滑油，緊固各部位螺栓。 年 檢 1 年 檢查調(diào)整電機軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測試絕緣電阻。 大 修 3 年 包括年檢內(nèi)容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復或更換；更換泵及電機軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度。 （ 二）排污泵 巡查 每日 檢查控制箱有無異常，手動 /自動運行平穩(wěn)，排水暢通，無異常振動和噪音；單向閥位置正確 年 檢 1 年 沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測試電機線圈電阻和絕緣情況， 必要時拆開泵體處理。 （三）管網(wǎng) 巡 查 每 周 發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時處理。 刷 漆 1 年 對公共部位的管網(wǎng)及支架進行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命。 三、消防系統(tǒng) （一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵 巡 查 1 個月 外表保潔，無 銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；手盤動軸轉(zhuǎn)動靈活，軸承無雜音。 保 養(yǎng) 3 個月 啟動 13 分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油。 小 修 2 年 檢查清洗泵，調(diào)整電機軸承，更換潤滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車 5 分鐘，測試電機電流和絕緣電阻；檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞。 （二）消防風機 巡查保養(yǎng) 1 個月 外表保潔，無銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；啟動 13 分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；風機 進出口接頭完好 年 檢 1 年 檢查、調(diào)整風機及電機軸承、皮帶傳動裝置，更換磨損件；檢查風機葉輪、防震墊和風機基礎(chǔ)有無損壞；添加或更換潤滑油；測試電機電流和絕緣電阻 （三）消防設(shè)施 消火栓 每 周 箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形；閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報警按鈕封閉玻璃完整 水泵接合 1 個月 接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形 消防管網(wǎng) 壓力表 1 個月 有無跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準確 六、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工 作標準 序號 項 目 周 期 內(nèi) 容 及 標 準 （一）建筑結(jié)構(gòu) 1 地基基礎(chǔ) 1 年 有足夠承載能力 ,無超過允許范圍的不均勻沉降 (肉眼觀察無明顯裂縫 ) 2 承重構(gòu)件 :梁、柱、墻、板、屋架 1 年 肉眼觀察承重構(gòu)件 ,平直牢固 ,無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕 3 非承重墻 1 年 磚墻平直完好 ,無風化破損 4 屋面 1 年 不滲漏 ,防水層、隔熱層、保溫層完好 ,積塵甚少 ,排水