【正文】 防情況，一有情況，立即處理。（通常由管理員擔(dān)任） 安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。 日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。 ５、工作流程 省直物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。負(fù)責(zé)管理處 材料計(jì)劃、財(cái)務(wù)開支的審批。 第一節(jié) 內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制 完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （ 1）管 理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用 。合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知 檢驗(yàn)檢疫局 相關(guān)部門。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每 半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。 省直 物業(yè)將力貫 “ 人性化服務(wù)，親情化服務(wù) ” 的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，尤其要加強(qiáng)對(duì)護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序，全力配合 檢驗(yàn)檢疫局 的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立 檢驗(yàn)檢疫局 的廉潔、公正、高效的政府機(jī)關(guān) 形象。 管理者需對(duì) 政府公務(wù)員住宅 小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì) 。管理 服務(wù)的住宅院區(qū)中：省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小區(qū) 3個(gè)，廳局級(jí)小區(qū) 4個(gè)，公務(wù)員小區(qū) 13 個(gè)，商品化小區(qū) 3 個(gè)。共管理面積80 萬平方米。 二、 檢驗(yàn)檢疫局 物業(yè)管理特點(diǎn) 需要品牌物業(yè)管理為之裝扮 。 采取分類管 理，各有側(cè)重的管理模式 檢驗(yàn)檢疫局 物業(yè)管理既要為業(yè)主提供 安 舒適、安靜、有序的 辦公 居住環(huán)境，又要面對(duì)外來 辦事的 單位和個(gè)人。 省直 物業(yè)將結(jié)合 本項(xiàng)目 實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會(huì)談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合 檢驗(yàn)檢疫局 的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為 省直公務(wù)員 小康生活標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。臨時(shí)人員的工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療統(tǒng)籌等，我們將按照檢驗(yàn)檢疫局所定標(biāo)準(zhǔn)全額發(fā)放，公司不再從中收取任何費(fèi)用 。 多層住宅建筑面積為 ㎡，小高層住宅面積為 ㎡，省直物業(yè)擬按照鄭州市一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但按二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，即高層住宅部分 元 /月㎡，多層住宅面積 /月㎡，辦公樓則按 /月㎡收費(fèi) ,其他收費(fèi)則嚴(yán)格按照國家及省市相關(guān)規(guī)定收取。 維 修 部： 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、保養(yǎng)與維修；建筑物使用、管理與維修；客戶報(bào)修服務(wù)。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會(huì)有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿。運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。 工作要點(diǎn)：加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常 及時(shí)向業(yè)主匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見。 巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓內(nèi)巡查流動(dòng)崗等。 加強(qiáng)對(duì)管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識(shí)的宣傳教育，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。 保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音， 注意保潔工具的擺放位置。對(duì)花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗 、淋水。 消防設(shè)備設(shè)施：抽查 23 個(gè)消防拴，無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。 值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢(shì)。 固定崗位 熟悉本崗位職責(zé)，熟悉業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。 對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處 理程序》處理。 草地養(yǎng)護(hù) 清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草，保持土壤細(xì)粒疏松，不見雜草，清除石雜物。 在每年的 7 月進(jìn)行。 保管好農(nóng)藥，不要隨意丟放，以免誤使人、畜中毒。 保護(hù)好供水設(shè)施，節(jié)約用水，淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān)，嚴(yán)禁任何人盜用綠化用水。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓? 軍警車輛進(jìn)出，應(yīng)嚴(yán)格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進(jìn)出場(chǎng)的軍警車，要實(shí)行跟蹤管理。 （三）管網(wǎng) 巡 查 每 周 發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時(shí)處理。 檢 查 1 個(gè)月 主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤(rùn)滑油，緊固各部位螺栓。 外來臨時(shí)車輛出場(chǎng)：敬禮，核對(duì)車牌號(hào)碼無誤后放行。 非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。 綠化設(shè)施管理 保護(hù)好綠化設(shè)施（護(hù)欄、護(hù)樹架、水管、水龍頭、噴頭等），對(duì)任何人的破壞要加以制止并及時(shí)將情況反映到管理處。 3． 注意事項(xiàng) 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長(zhǎng)袖衣、褲；戴口罩、橡皮手套。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。 死亡喬、灌木及時(shí)補(bǔ)植。 遵守 作息時(shí)間不遲到早退，有事請(qǐng)假。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。 休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽候調(diào)遣。 行為舉止 上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。 衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池?zé)o銹漬、煙頭等；大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。消殺前作好宣傳準(zhǔn)備工作。 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告機(jī)動(dòng)崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。對(duì)樓房 周圍、停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范；按要求做好日常安全管理工作 記錄及交接班記錄；各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保 日間和夜間安全管理；日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn) 在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等；非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防 水等問題，關(guān)好小區(qū)門窗，檢查排污溝渠是否順暢。 巡查監(jiān)督 防止罪案發(fā)生。要保持管網(wǎng)壓力符合消 防要求。 公司將配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。 建立與 檢驗(yàn)檢疫局 定期座談的制度，虛心聽取業(yè)主意見和建議。 計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定業(yè)績(jī)優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。收入到支出管理 。 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 。 注：此項(xiàng)工作 我公司將設(shè)專人負(fù)責(zé)。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保安全。 檢驗(yàn)檢疫局物業(yè) 設(shè)備眾多，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，延長(zhǎng)使用壽命，確保正常生活秩序，是 省直 物業(yè) 檢驗(yàn)檢疫局 物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。公司以 ISO9001和 ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的 2 耀設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，推行全面生產(chǎn)維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。其前身為省直修建工程隊(duì)，于省政府遷鄭時(shí)成立。 二、我們的理念 服務(wù)宗旨： 業(yè)主至上，服務(wù)第一 管理理念：管理思想現(xiàn)代化，管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化 管理人員知識(shí)化，管理方法科學(xué)化 。 設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障 。 檢驗(yàn)檢疫局 融多層、小高層、 高層、辦公與住宅區(qū)為一體 ，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了 檢驗(yàn)檢疫局 安全工作的重要性。 5 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。 對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與 檢驗(yàn)檢疫局 協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用 。信息管理 。 ②管理員：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作。公告管理處郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。 本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù) 支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派 5 名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍 。 24小時(shí)安全值班， 密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一 次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修 保養(yǎng)。 第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案 安全工作是重中之重。 工作要點(diǎn)：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件；嚴(yán)禁車 輛 在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關(guān)好車 門窗，貴重物品隨身攜帶；對(duì)在車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物 按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)；指揮車輛按位泊車，保持交通順 暢；對(duì)局領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保局領(lǐng)導(dǎo)的正常停 車；冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場(chǎng)，如仍不能得以控制，機(jī)動(dòng)崗應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。 定期打掃天臺(tái)，雨天注意排水，雪天及時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查 附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。 墻面（室內(nèi) 所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭 80 公分長(zhǎng)，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。工作牌 統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。 每晚零時(shí) 之前熄燈就寢。 4．對(duì) 講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。 當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。 使用禮貌用語。 臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)蕎灌木進(jìn)行加固，防止刮倒。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水 2～ 3 次。 病蟲害防治 1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機(jī)抽樣法：以每個(gè)管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔 20－ 30米為一檢查點(diǎn)，檢查有無病、蟲害存在。 3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長(zhǎng)的徒長(zhǎng)枝、過密枝、交叉枝等。 上崗須佩戴好工作牌。 出入口固定崗位 1． 車輛進(jìn)出 內(nèi)部車輛進(jìn)場(chǎng)：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主 。 節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時(shí)巡檢，關(guān)閉不必要的照明。 保 養(yǎng) 3 個(gè)月 啟動(dòng) 13 分鐘，運(yùn)行應(yīng)無異常振動(dòng)和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤(rùn)滑油。 清點(diǎn)車場(chǎng)內(nèi)車輛及停放位置 ，隨時(shí)與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對(duì)車輛數(shù)量，確保安全。 不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品 。 綠 地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補(bǔ)維護(hù)，保證綠地和設(shè)施完整。 在割草機(jī)不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進(jìn)行人工修剪，使草坪修剪整齊。 3． 喬、灌木施 肥細(xì)則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對(duì)稱兩穴。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。 加土滾壓，填平坑洼。 上崗須佩戴好工作牌。 外來人員進(jìn)出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。 內(nèi) 務(wù) 保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。 1綠化帶（池）：抽查 10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶 30平 方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。 定時(shí)巡回檢 查，勤于打掃。 每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對(duì)火警的應(yīng)付能力。 作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。 工作要點(diǎn)：定期對(duì) 附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 給排水系統(tǒng) 工作內(nèi)容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水 達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給 小區(qū)正常的生活 和辦公帶來不便。 按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。 說明： 檢驗(yàn)檢疫局 、市區(qū)政府主管部門、省直物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。 管理服務(wù)人員配備方案 部 門 崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量 小 計(jì) 管理處經(jīng)理 1人 1 人 客戶服務(wù)部 管理員 1人（暫定，視設(shè)施設(shè)備管理范圍再增添） 1 人 維修部 維修人員 8 人