【正文】 如下： 類 別 編號 項 目 內(nèi) 容 特約服務(wù) 1 搬運家私 2 保潔上門服務(wù) 3 上門維修服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 4 代客打字 5 代購車船票 6 代寄、代領(lǐng)郵件 7 代訂報刊、雜志 8 臨時代為保管小件物品 文化活動服務(wù) 9 節(jié)假日裝飾、宣傳 10 公益性宣傳活動 11 其他有意義的文體活動 第五章 服務(wù)內(nèi)容 房屋管理：對房屋共用部位進行日常管理、維修及裝飾 裝修管理； 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護； 保安服務(wù)：提供 24 小時值班，維護院區(qū)的辦公與生活秩序，車輛管理及交通疏導(dǎo)等； 保潔服務(wù)：院區(qū)地面、綠化帶、樓梯及大廳等公共場所的保潔，垃圾清運及臨時清潔服務(wù)； 綠化服務(wù)：負(fù)責(zé)對院區(qū)花、木、草地進行定期修剪、施肥、澆水、保持綠化物生長良好； 禮賓服務(wù)：接待、引導(dǎo)辦事人員有序辦理各項事務(wù)，維護大廳秩序； 家政服務(wù)：針對業(yè)主的要求提供保姆、清潔、清洗等特殊服務(wù)； 各種臨時人員如司機、勤雜、試驗員的管理、招聘、業(yè)務(wù)技術(shù) 培訓(xùn)等服務(wù)。辦公區(qū)服務(wù)費用 /月平方米收取。 （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 。 為便于檢驗檢疫局領(lǐng)導(dǎo)從整體上審核方案項目、內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)等，我們主要從整個物業(yè)項目管理的角度，對整個物業(yè)的服務(wù)包括保安、保潔、綠化、維修等提出整體解決方案。預(yù)算及成本控制 。 管理服務(wù)人員配備方案 部 門 崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量 小 計 管理處經(jīng)理 1人 1 人 客戶服務(wù)部 管理員 1人（暫定，視設(shè)施設(shè)備管理范圍再增添） 1 人 維修部 維修人員 8 人 公共秩序維護部 班長 2人，隊 員 16人 18 人 保潔綠化部 班長 2人，隊員 12人 14 人 總 計 42 人 管理人員崗位職責(zé)描述 ①管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負(fù) 責(zé)。 ４、管理運行機制 省直物業(yè)管理公司通過幾年的管理運作，建立了一套適應(yīng)時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括： 質(zhì)量管理循環(huán)：具有省直管理特色的質(zhì)量管理體系及其實現(xiàn)辦法，其核心為：“計劃 — 實施 — 檢查 — 處理”（ PDCA）。 說明： 檢驗檢疫局 、市區(qū)政府主管部門、省直物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。對重要問題給予正面回復(fù)。 按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。 工作要點：根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓 器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補 償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。 給排水系統(tǒng) 工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水 達到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給 小區(qū)正常的生活 和辦公帶來不便。對不 經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運行。 工作要點：定期對 附屬設(shè)施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 對安全工作，我們將構(gòu)筑四道防線： 檢驗檢疫局 巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，辦公樓區(qū)和 住宅小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了第三道安全防線，巡樓護管員構(gòu)筑了第四道安全防線。 作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。 工作要點：嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行 24 小時巡邏守衛(wèi)制度；完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護管 設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全；重點區(qū)域，重 點管理。 每年不少于二次組織員工進行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對火警的應(yīng)付能力。 事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。 定時巡回檢 查，勤于打掃。 消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保 護。對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。 玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置 35 處，每處抽查 1 平方米，質(zhì)量達到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。 1綠化帶（池）：抽查 10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶 30平 方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。 非當(dāng)值班時間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。 內(nèi) 務(wù) 保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。 嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出 3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。上體正直，兩臂前后自然擺動。 5．執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。 外來人員進出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進入。 巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。 上崗須佩戴好工作牌。 按規(guī)定著裝上崗。 加土滾壓，填平坑洼。 淋水、施肥，保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。 化肥施用多以氮肥為主，以促進其莖葉繁茂。 3． 喬、灌木施 肥細(xì)則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進行人工修剪，使草坪修剪整齊。 4． 注意事項 ：修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝 條清理干凈。 綠 地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補維護，保證綠地和設(shè)施完整。 制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物 ，制服外不得顯露個人物品（如紀(jì)念章、筆、手機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。 不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品 。 外來臨時車輛進入：敬禮，確認(rèn)是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛 進場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛 嚴(yán)禁 進入。 清點車場內(nèi)車輛及停放位置 ，隨時與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。同時我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制 二、給排水系統(tǒng) （一）生活水泵 巡 查 每 日 外表保潔，無銹蝕損壞，填料函 松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；運行無異常振動和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準(zhǔn)確。 保 養(yǎng) 3 個月 啟動 13 分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油。 刷 漆 1 年 對公共部位的管網(wǎng)及支架進行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命。 節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時巡檢，關(guān)閉不必要的照明。 所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號碼，進、出場時間。 出入口固定崗位 1． 車輛進出 內(nèi)部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主 。 值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。 上崗須佩戴好工作牌。 保護好護樹架。 3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。 修 剪 1． 草坪修剪 草坪修剪的標(biāo)準(zhǔn)是草坪高度不超過 8cm— 12cm。 病蟲害防治 1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔 20－ 30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。在其它時間，應(yīng)視其生長情況，適當(dāng)補充追肥。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水 2～ 3 次。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。 臺風(fēng)季節(jié)對蕎灌木進行加固，防止刮倒。 拔除綠地的雜草。 使用禮貌用語。 協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。 當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時，應(yīng)及時提供熱情的幫助。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物 的顧客進出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。 4．對 講機使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。 向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn) 180。 每晚零時 之前熄燈就寢。 注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物。工作牌 統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。 垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查 35個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查 10 米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查 23 部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。 墻面（室內(nèi) 所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭 80 公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。 定期打掃天臺，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風(fēng)天檢查 附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應(yīng)立即向上級報告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。 保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。 工作要點：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交驗有關(guān)證件；嚴(yán)禁車 輛 在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關(guān)好車 門窗，貴重物品隨身攜帶；對在車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物 按照有關(guān)規(guī)定進行嚴(yán)格查驗；指揮車輛按位泊車，保持交通順 暢；對局領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)留車位進行監(jiān)督管理，確保局領(lǐng)導(dǎo)的正常停 車；冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。 作 用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點，指揮交通疏導(dǎo)等。 第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案 安全工作是重中之重。 加強裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行 有效的控制，重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面 的安全和完整。 24小時安全值班， 密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認(rèn)真對待每一 次報警和每一臺消防設(shè)備的動作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修 保養(yǎng)。根據(jù)季節(jié)變化及 時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。 本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù) 支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派 5 名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍 。下面以機電設(shè)備資料為例來進行說明： （ 一）原始基礎(chǔ)資料 包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責(zé)任人姓名。 自我約束機制：由行政管理制度、 ISO9000質(zhì)量體系文件組成。 ②管理員：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作。（待定） 公共秩序維護部：負(fù)責(zé)公共秩序管理；安防系統(tǒng)管理；消防管理；車場管理；標(biāo)識管理；禮儀服務(wù)。信息管理 。因此，物業(yè)管理費為： + = 元 /月。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 。 其它服務(wù)：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室擺放花木及節(jié)日期間大廳及大門花木擺放。 對小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與 檢驗檢疫局 協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。 11 大型及重要機電設(shè)備完好率 99％ 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責(zé)任制，實行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃。 5 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾 省直 物業(yè)管理公司鄭重承諾，在 檢驗檢疫局 基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管 檢驗檢疫局物業(yè)項目 兩年內(nèi)使其成為河南省 省直公務(wù)員 住宅小區(qū) 及辦公樓區(qū) 物業(yè)管理的典范： 一年內(nèi)客戶滿意率達到 98％以上。 檢驗檢疫局 融多層、小高層、 高層、辦公與住宅區(qū)為一體 ，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了 檢驗檢疫局 安全工作的重要性。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從 辦公樓 物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨立。 設(shè)備的安全運行是基本保障 。 好的物業(yè)需要好 的物業(yè) 服務(wù) 呵護，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。 二、我們的理念 服務(wù)宗旨： 業(yè)主至上，服務(wù)第一 管理理念：管理思想現(xiàn)代化，管理機構(gòu)專業(yè)化 管理人員知識化，管理方法科學(xué)化 。公司擁有職工 145 名，其中具有大專以上文化程度的管理及專業(yè)技術(shù)人員達 90%， 30 人取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。其前身為省直修建工程隊，于省政府遷鄭時成立。