【正文】 布局進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計。 （四）項目威脅分析 在本項目推出的過程中，我們認(rèn)為存在下面的 威脅： 周邊寫字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。 （二）項目劣勢分析 通過對本項目的分析，我們認(rèn)為本項目存在以下的不足： 工期比西區(qū)的稍晚； 區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高； 項目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體現(xiàn)自身特色； 由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同； 名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口； 不是人流進入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)； 地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠； 大地酒店前的廣場面積不大，做多個小的景觀難以起到聚集效應(yīng)； 大地酒店下面做商業(yè)不能提 高酒店的檔次； 目前的商業(yè)氛圍由前來購書的學(xué)生烘托，有錢人少，輻射面??； 1 8樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。 目前建筑設(shè)計尚未完成，結(jié)構(gòu)及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)未定。 第二部分 項目分析 本次策劃的項目為中關(guān)村文 化發(fā)展股份有限公司開發(fā)的中關(guān)村文化廣場中的文化交流中心大廈（ 8樓）。 表 9 賓館調(diào)查表 名 稱 標(biāo)準(zhǔn)間面積 （ M2） 出租價格 （元 /年） 入住率 客戶 鑫 鼎 賓 館 28 6 萬 10 萬 大地花園酒店 28 萬 70% 電腦公司 這個調(diào)查說明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當(dāng)大的吸引力。其中海淀圖書城的進入客流人數(shù)在 120 人次 /5 分鐘（調(diào)查時間 2020 年 1 月 19 日下午2 點） 表 8 商店客流分值表（ 5 分人多， 1 分人少） 商 店 客 流 分 值 工業(yè)出版社書店 5 海淀圖書城 4 新華書店 3 外文書店 3 籍海樓書店 2 隨身聽、 MP3 5 音像店 4 體育用品商店 2 服裝店 1 在對書店 的調(diào)查中，購買計算機類圖書的人最多，其次是外語類圖書和文學(xué)類圖書。 對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場的展示間位于 45 層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計算機公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城 5 層展示間的空置率接近 30%。 在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的 多為小型公司或個人，從事電子元器件、計算機配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個商場的攤位出租率基本上保持 100%。 展示間以平方米的價格進行租賃，價格在 5 元 /天 商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進行出租。 表 7 商場商業(yè)構(gòu)成 名 稱 海 淀 城 鄉(xiāng) 貿(mào) 易 中 心 當(dāng) 代 商 城 雙 安 商 場 項目內(nèi)容 各層商品類型 1 層食品 2 層食品 3 層日用洗滌百貨 4 層服裝、鞋帽、家電 B1 層食品、超市 1 層珠寶、化妝品 2 層運動系列 3 層男裝 4 層女裝 5 層日用百貨 6 層食品 1 層珠寶、化妝品超市 2 層男裝 3 層女裝 4 層時尚男女裝、鞋 5 層體育用品日用百貨 內(nèi) 部 裝 修 中檔裝修 高檔裝修 高檔裝修 我們還對中發(fā)電子市場、海龍大廈、中海電子市場、太平洋電腦市場和硅谷電腦城進行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表 2。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表 1。我們的調(diào)查結(jié)果顯示： ? 本地域商業(yè)氛圍濃厚 ? 客流人員以高校學(xué)生為主 ? 經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少 ? 計算機類圖書、外語類圖書銷量好 以下是具體的分析。 經(jīng)過對調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論： ? 本地域附近缺少大型綜合商業(yè) ? 以電子市場為依托的底商物業(yè)出租率較高 ? 電子市場以攤位為主，展示間為 輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價格從 2020 元 /月到 4000 元 /月價格不等 ? 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。另外從表 6 也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢， 2020 年寫字樓基本能保證每百平米一個車位。從表 6 可以看出，各個寫字樓主要以地下車位為主，占全部停車位的 81%。 表 5 中關(guān)村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表 租金 價格 區(qū)間 序號 項目 名稱 總建面積 平方米 出租報價 元 /天 /M2 物管費 元 /天 / M2 樓層差價 元 /天 / M2 朝 向差 價 元 /天 / M2 出租價格 +物管費 元 /天 /M2 5元 以下 1 北京硅谷電腦城 含在租金中 無 無 2 中成大 廈 含在租金中 無 無 3 海 淀 新技術(shù)大 廈 含在租金中 無 1 4 理 想 大 廈 無 無 5 海 泰 大 廈 租金中 無 無 5 1 知 春 大 廈 3萬 5 租金中 無 無 5 元 2 北 大 太平洋大 廈 含在租金中 總差價 3 泛 亞 大 廈 租金中 無 無 4 帝恒 寫字樓 萬 未定 無 無 未定 5 方 圓 大 廈 無 無 6 騰 達 大 廈 5 1元含在 租金中 5 7 理 工 科 技 大 廈 6萬 5 1 無 無 6 8 海 龍 大 廈 5 無 無 9 世紀(jì) 豪景 萬 未定 無 無 未定 6 元 1 學(xué) 研 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 2 中 電 信 息 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 3 光 大 國 信 大 廈 含在租金中 無 無 4 航 天 長 城 大 廈 4萬 1元含在 租金中 無 無 5 中關(guān)村大 廈 6 租金中 無 無 6 6 融科 資訊 6 含在租金中 無 無 6 7元以上 1 希格瑪中心 8 含在租金中 無 無 8 樓層和朝向差價調(diào)查與分析 調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字 樓沒有樓層和朝向的差價 ，其中僅 3 個寫字樓有所考慮，而北大太平洋大廈總差價在 元 /天 /平米，差價占租金總額的 %；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差 1 元 /天 /平米，占租金的 %；騰達大廈朝向差價可達 元 /天 /平米，樓層租金隨高度增加而增加，相臨樓層差價 元 /天 /平米，最大價差達 元 /天 /平米，占租金 %。 圖 5 中關(guān)村寫字樓租售比例分布 物業(yè)管理費調(diào)查與分析 通過我們對中關(guān) 村各個寫字樓物業(yè)管理費的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費包含在租金報價中，且物管費隨租金的提高呈明顯上升趨勢。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。 其中只租不售的物業(yè)占到 47%，這部分寫字樓項目入市時間早，目前剩余可租面積不多。 （三）租售狀況調(diào)查與分析 租售對比狀況調(diào)查與分析 從我們的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，中關(guān)村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了 90%以上的租售率?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。 表 3 中關(guān)村寫字樓售價和總建筑面積表 售 價 （元 /平方米） 總建筑面積 （萬平方米） 13000 以下 1300014999 1500016000 11 1600119999 0 20200 以上 合計 圖 4 中關(guān)村寫字樓售價分布比例 （二）需求市場調(diào)查與分析 為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細致的客戶情況調(diào)查，具體見表 4。 13000 以下和1500016000 元 /平方米之間的寫字樓大致相等， 16000 到 20200 元 /平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足， 20200 元 /平方米以上的寫字樓又占了 21%。平方米以上高價位的只占 10%。平方米區(qū)間寫字樓供應(yīng)量面積達 萬平方米，占總量 的 67%。 圖 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖 從供應(yīng)價位來看 由表 2 可以看出，中關(guān)村地區(qū)寫字樓租賃市場價位明顯集中在 元之間。 2020 年將有 萬平方米供應(yīng)市場。 從 供應(yīng)時間來看 根據(jù)我們對中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計，在 1998 年中關(guān)村地區(qū)寫字 樓市場供應(yīng)量曾一度擴大（達到 25 萬），后萎縮。 （ 2）人文特征分析 西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。 表 1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計 區(qū)域 項 目 名 稱 區(qū)域 項 目 名 稱 區(qū)域 項 目 名 稱 清華東路 │ 北四環(huán) 海淀新技術(shù)大廈 北四