【正文】 6 萬 180 30 17% 150 83% 3 學(xué)研大廈 萬 116 無 無 116 100% 海淀新技 術(shù)大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 1999 中電信息 大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬 360 無 無 360 100% 北京硅谷 電腦城 42020 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無 無 270 100% 平均 2020 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平 洋大廈 41600 150 無 無 150 100% 中關(guān)村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬 310 30 10% 280 90% 平均 2020 騰達(dá)大廈 600 未定 未定 600 100% 太平洋國 際大廈 6 萬 600 無 無 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬 1200 350 29% 850 71% 平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比 例越來越大。 對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率 90%以上，主要從事計算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括 SONY、三星等國外知名企業(yè)。原因只有兩個：客戶少或者價格高； 西區(qū)的寫字樓將在 3年內(nèi)建成上市，提供約 120萬平米的寫字樓商鋪等； 西區(qū)的項目起點(diǎn)高，配套好，功能全。 建成后的商業(yè)街 有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。天。 同時為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料， 使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達(dá)到樹立文化地標(biāo)的作用。 五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。 ? 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。在房地產(chǎn)業(yè)具有悠久歷史的發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤很大部分已經(jīng)取決于對房地產(chǎn)的經(jīng)營。軟廣告要形成系列。 單頁 單頁的制作費(fèi)用相對低廉，是樓書的主要補(bǔ)充，在銷售過程中可以作為大量散發(fā)的宣傳品。 （三） 有關(guān)銷售周期 預(yù)計本項目的銷售周期為 1820 個月，銷售周期的具體步驟需要根據(jù)產(chǎn)品、售價和工期進(jìn)度制定，銷售周期之內(nèi)我們完成樓宇全部銷售面積的 75%。 （五）物業(yè)管理公司 先期確定物業(yè)管理公司，并對客戶做出一定的承諾，可以消除客戶的懷疑心理，促進(jìn)成交。 開盤以后重點(diǎn)宣傳，形成沖擊波 開盤時，項目初次亮相，客戶對此有一個了解、認(rèn)知的過程，需要加大力度，擴(kuò)大宣傳面。 從商品服務(wù)體現(xiàn)差異 通過樹立本地域的功能定位，在商品上體現(xiàn)差異，更主要的是在服務(wù)理念上體現(xiàn)不同。 ? 完善微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)，應(yīng)用于物業(yè)部門，可以使用戶在任何時間、地點(diǎn)及時找到物業(yè)人員；如果用戶有此項需求，也可以加裝此項設(shè)備。對于本項目的硬件配備情況，我們 從裝修和智能化系統(tǒng)兩個方面進(jìn)行建議。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通； 其次是多層次功能之間的關(guān)系。 具體推算見附件 1。同時可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性。 一、 SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認(rèn)為本項目具有以下優(yōu)勢： 價格有優(yōu)勢； 發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項目以獨(dú)特定位； 周邊商業(yè)氛圍濃； 有一個教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念 的空間。攤位的出租價格從 2020 元 /月到 4000元 /月不等，付款多位半年付和年付。詳細(xì)結(jié)果見表 5。其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少， 元 /天平方米的寫字樓有 174 家。 （三）租售狀況調(diào)查與分析 寫字樓的銷售情況分析 從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。即通過對本地域總體的宣傳，帶動本項目（ 8樓）的宣傳。 我公司所做的分析研究以事實數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗，憑借對市場的了 解和直覺，起草了策劃報告。 北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街 — 西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井 — 東長安街區(qū)域等。截止 2020 年 12 月 ,北京甲級寫字樓平均售價 16100元 /平方米，與 2020年相比上漲 5%。根據(jù)我們的監(jiān)測，今年的租金走勢如下 圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，達(dá)到 $元 /月平方米以上高價位的只占 10%。 表 5 中關(guān)村寫字樓租金和物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查表 租金 價格 區(qū)間 序號 項目 名稱 總建面積 平方米 出租報價 元 /天 /M2 物管費(fèi) 元 /天 / M2 樓層差價 元 /天 / M2 朝 向差 價 元 /天 / M2 出租價格 +物管費(fèi) 元 /天 /M2 5元 以下 1 北京硅谷電腦城 含在租金中 無 無 2 中成大 廈 含在租金中 無 無 3 海 淀 新技術(shù)大 廈 含在租金中 無 1 4 理 想 大 廈 無 無 5 海 泰 大 廈 租金中 無 無 5 1 知 春 大 廈 3萬 5 租金中 無 無 5 元 2 北 大 太平洋大 廈 含在租金中 總差價 3 泛 亞 大 廈 租金中 無 無 4 帝恒 寫字樓 萬 未定 無 無 未定 5 方 圓 大 廈 無 無 6 騰 達(dá) 大 廈 5 1元含在 租金中 5 7 理 工 科 技 大 廈 6萬 5 1 無 無 6 8 海 龍 大 廈 5 無 無 9 世紀(jì) 豪景 萬 未定 無 無 未定 6 元 1 學(xué) 研 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 2 中 電 信 息 大 廈 6 含在租金中 無 無 6 3 光 大 國 信 大 廈 含在租金中 無 無 4 航 天 長 城 大 廈 4萬 1元含在 租金中 無 無 5 中關(guān)村大 廈 6 租金中 無 無 6 6 融科 資訊 6 含在租金中 無 無 6 7元以上 1 希格瑪中心 8 含在租金中 無 無 8 樓層和朝向差價調(diào)查與分析 調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字 樓沒有樓層和朝向的差價 ，其中僅 3 個寫字樓有所考慮，而北大太平洋大廈總差價在 元 /天 /平米，差價占租金總額的 %；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差 1 元 /天 /平米，占租金的 %；騰達(dá)大廈朝向差價可達(dá) 元 /天 /平米，樓層租金隨高度增加而增加，相臨樓層差價 元 /天 /平米，最大價差達(dá) 元 /天 /平米，占租金 %。 展示間以平方米的價格進(jìn)行租賃，價格在 5 元 /天 （二）項目劣勢分析 通過對本項目的分析，我們認(rèn)為本項目存在以下的不足： 工期比西區(qū)的稍晚； 區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高； 項目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體現(xiàn)自身特色； 由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同； 名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口； 不是人流進(jìn)入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)； 地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠(yuǎn)； 大地酒店前的廣場面積不大，做多個小的景觀難以起到聚集效應(yīng)； 大地酒店下面做商業(yè)不能提 高酒店的檔次； 目前的商業(yè)氛圍由前來購書的學(xué)生烘托，有錢人少，輻射面??； 1 8樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。 （二）分區(qū)域功能定位建議 我們對本地域的斜街、教堂和三角地（指 8樓西側(cè)，昊海樓東側(cè)合圍的地帶）進(jìn)行了以下分區(qū)域功能定位。 需要指出的是，該價格為我們根據(jù)目前市場情況分析得來，由于未來中關(guān)村寫字樓價格存在受到非市場因素干擾的可能，我們沒有對未來價格進(jìn)行分析 修正；在項目推向市場前仍需要重新進(jìn)行價格定位工作。本地域可能包括辦公功能、廣義商業(yè)（含休閑娛樂）功能、主題廣場的休閑功能，在規(guī)劃上必須考慮各功能之間要有效分隔，又要有一定的連通性； 第三是全地域主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 （一）裝修配置 根據(jù)本項目的定位， 8樓的內(nèi)外裝修建議標(biāo)準(zhǔn)如下： 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，使建筑本身能體現(xiàn)獨(dú)到的風(fēng)格。 ? 在電梯間設(shè)置顯示終端，顯示各類信息。 從經(jīng)營管理體現(xiàn)差異 海圖和國風(fēng)公司都是在