【正文】 生紙擦拭無明顯灰塵，表面光亮； G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查 23 個消防栓，無灰塵，表面光亮； H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬； I、天花、燈飾、風口、煙感器：抽查天花 50 平方米無灰塵、污漬；抽查 35 個燈飾、風口、煙感器，無灰塵等； J、 垃圾房：檢查地面無垃 圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水； K、天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙，垃圾物； L、車庫：抽查 30 平方米地面無垃圾。 日常保潔特殊服務(wù) 除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)： 進場之初，本公司將組織人員對保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開荒保潔。 7 每月徹底清除死角，對油污較多的車位地面進行特別處理。 5 保潔地庫值班室地面，抹凈臺面、椅子、窗臺和各種開關(guān)的灰塵、擦凈玻璃及各種告示牌。 3 在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對有停車的車位，待車走后再進行對庫頂?shù)那鍜?，以防弄臟客人的車輛。保持地面無垃圾雜物，無積水，無明顯泥水，整潔，每月用清水沖洗一次地面。 9 協(xié)助保安搞好治安工作，如發(fā)現(xiàn)可疑人員及時通報保安。如發(fā)現(xiàn)堵塞，及疏通。及時處理違章亂貼的海報、小廣告及污跡。清掃時密封裝置，確保無飄灑和滴水現(xiàn)象，及時清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無異味、無滿溢。 4 對綠化帶進行重點巡查，及時清掃果皮、廢紙等雜物，垃圾、使休息者居坐而安。 2 停車場地面每天清掃垃圾雜物，使行人有一個整潔舒適環(huán)境，根據(jù)地面地磚的程度和季節(jié)變化進行沖洗。 室外部分日常保潔保養(yǎng) 序號 日常保潔工作范圍 1 每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢 物品及時處理。 4 電梯地面保持平整無塵，平時經(jīng)常打掃，每天吸塵兩次保持無垃圾，電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈，保持無手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。 2 擦凈電梯門、走火通道門，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時清理干凈。 （二）保潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍 保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項目執(zhí)行計劃，也只有通過這樣的作業(yè)計劃書，方能確保保潔管理無盲點，便于管理工作的實施檢查與考核。 二、垃圾桶設(shè)置 （一）垃圾桶設(shè)置 垃圾桶是保潔管理必不可少的一項設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習慣。 更應(yīng)明確責任人的崗位職責（見下表）： 名稱 負責人 主要工作職責 專業(yè)設(shè)備 及 日常維護 維修 技 工 根據(jù)設(shè)備臺賬編制有關(guān)維修計劃 ， 負責公共設(shè)施的維護，制定保養(yǎng)計劃 專業(yè)保養(yǎng) 專業(yè)維修公司 電梯等智能化高的設(shè)備，由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng) 第三節(jié) 環(huán)境保潔管理 一、保潔管理重點和模式 環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔 環(huán)境，管理的重點在于整潔環(huán)境的保持，在“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目，我們對環(huán)境管理提出 一個 重要理念： （一）“無干擾”服務(wù) 我們對保潔人員的工作時間進行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時間進行。 人員管理 （ 1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、 特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位 培 訓、技術(shù) 培 訓的管理。 二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由管理處保管以備存查。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料。在驗收過程中還有以下幾點值得注意： （ 1）設(shè)計圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合； （ 2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合； （ 3）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合； （ 4）驗收完畢，應(yīng)填寫驗收和移交的記錄，報告并歸檔。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理中心可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管，不承擔維護責任（此時維護的維護責任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進行責 任移交。 設(shè)備交接管理 設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。 序號 系統(tǒng) 管理重點 管理措施要點 1 電梯系統(tǒng) 安全運行 日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢 2 消防系統(tǒng) 可靠運行、隨時可啟動 定期試驗、巡查 3 供配電系統(tǒng) 安全可靠運行 加 強日常的維護檢查，發(fā)電機定期試驗、檢修 4 給排水系統(tǒng) 水質(zhì)良好，排水正常 水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通 5 公共照明系統(tǒng) 使用正常 日常巡檢、測試 模式管理要點 該管理模式的管理要點在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實行 24 小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行 24 小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒?，嚴格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。 二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施 （一）設(shè)施設(shè)備的管理模式 “ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ” 項目 設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點，我公司以“點陣統(tǒng)一，重點控制 ” 的工程設(shè)備管理模式。 第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理 一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析 對工程設(shè)備進行深入、準確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對設(shè)備知根知底，方能在工作是胸有成竹。因為物業(yè)健康管理檔案是全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護計劃，才能為真正的地解決存在的總是提供有效、實 在的解決手段。編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的目的，是在于從全局出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進行一次全面和計劃的保養(yǎng)，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。 收集物業(yè)驗收的原始資料：該資料包括房屋的戶型平面圖、水電氣圖、弱電管線圖、室內(nèi)裝修狀況、裝修資料、原配家用設(shè)備等。 （一）物業(yè)健康檔案的分類 我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個方面： 房屋本體維修檔案； 房屋裝修維修檔案； 公共設(shè)備維修檔案； 房屋設(shè)施維修檔案； （二）物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織 為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用，真正受益于“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目的業(yè)主，一個高效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要，為營造這樣一個組織系統(tǒng) ，我們的設(shè)想是：物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處 主任和維修工全面負責操作，并 對業(yè)務(wù)過程及業(yè)務(wù)結(jié)果全面的責任。 一、物業(yè)健康檔案管理 為了效保持物業(yè)完好、 正常 的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，我們設(shè)想推出“物業(yè)健康檔案”管理措施，為房屋保值、增值提供可行的操作平臺。 第 八 章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項目管理服務(wù)內(nèi)容和標準 第一節(jié) 建筑本體管 理 結(jié)合 JJ 物業(yè)多年管理 所總結(jié) 的實踐經(jīng)驗，融合西方發(fā)達國家物業(yè)管理的超前理念，確定“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項目物業(yè)建筑本體維護與保養(yǎng)的重點在于周密的計劃和日常有效的檢查。 按 培 訓策劃參加組織的各種消防滅火訓練活動。 學習消防知識 ,熟知 商務(wù)樓 消防設(shè)施設(shè)備的功能和所設(shè)置的位置 ,熟悉滅火器具的擺放點 ,掌握何種火災(zāi)原因使用何種消防滅火器 ,熟悉消防栓水龍帶 /水槍的連接和使用 ,熟悉手動報警、“ 119”報警的使用方法和程序。 義務(wù)消防員職責 接受 商務(wù)樓 保安 班 長的領(lǐng)導(dǎo)。 保安隊員職責 堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生； 在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力； 對護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序提供情況 ，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力； 按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入 商務(wù)樓 ； 對出入 商務(wù)樓 的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進行驗證，檢查； 在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當防衛(wèi)； 宣傳法制，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主報告，協(xié)助整改； 對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進行盤查監(jiān)視，并報告當?shù)毓矙C關(guān)處理； 對違反《治安管理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批語教育，但無處罰的權(quán)力； 對有違法犯罪行為的不法分子，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查； 1積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止損壞，不能制止解決的，及時向班長報告； 1熟悉和愛護 商務(wù)樓 內(nèi)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種消防器材的使用方法； 1積極協(xié)助公安機關(guān)開展各項治安防范活動或行動，努力完成各項服務(wù)工作； 1認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。根據(jù)實際需要，對各崗位人員進行調(diào)整； 經(jīng)常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周不少于兩次； 每周召開班務(wù)會 1 次； 及時做好崗位 培 訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ鳌? 保安隊 班 長職責 主持全 班 工作，堅決 按照 主任指 示 ，帶領(lǐng)全 班隊 員依據(jù)各處職責，認真做好安全保衛(wèi) 及 消防工作。緊急事故未排除時不得下班。 經(jīng)常保持配電房、變壓器房、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 發(fā)生事故或停電時應(yīng)保持頭腦冷靜，按規(guī)程操作，及時排除故障，正確停送電。 根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門傳遞的要求 ,負責對所管轄區(qū)域的業(yè)主、住戶進行服務(wù)或者特約維修服務(wù)各類項目維修。 堅守崗位，定時巡視配電房、水泵房設(shè)備，注意負荷變動，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因并報告辦公室，認真作好值班記錄及配電房、水泵房巡查記錄。 維修 人員職責 熟練操作掌握管轄區(qū)的供電系統(tǒng)線路布置、設(shè)備技術(shù)性能及實際操作。參加義務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。 ? 密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。 ? 負責監(jiān)控中心的 24 小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進行處理，并報告值班領(lǐng)導(dǎo)。 ? 負責突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制訂和實施。 ? 負責各樓層的保衛(wèi)巡視，按規(guī)定巡邏 路線、時間實行 24 小時巡查值班。 ? 對綠化工作進行質(zhì)量監(jiān)督、記錄。 ? 負責 商務(wù)樓 綠化的養(yǎng)護管理（施肥、造型、修剪等），維護整體環(huán)境形象， 創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。 ? 負責將垃圾清運至垃圾中轉(zhuǎn)站，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運垃圾。 ? 負責垃圾收集、處理。 清潔、綠化組 ? 負責整個 商務(wù)樓 的清潔保潔工作。 ? 負責停車場的維修養(yǎng)護工作。 ? 負責建筑物本體維護及公共交通道路、配套的公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。 ? 負責設(shè)備突發(fā)事故的處理。 ? 負責各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理。對重點區(qū)域進行全面的管理服務(wù)。 ? 按受各部門工作人員投訴，通過相關(guān)部門處理，并對投訴進行跟蹤、回訪 和記錄。 ? 負責每半年一次的客戶滿意度調(diào)查工作。 ? 負責質(zhì)量體系的宣貫、運行、督促檢查和落實。下崗職工優(yōu)先。 負責所轄 商務(wù)樓 的環(huán)境綠化 /美化具體工作。 高中以上文化程度，具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗；或者中專以上文化程度，具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，持相關(guān)操作證 35歲以下，責任心強的男性為宜。對 商務(wù)樓 內(nèi)機電設(shè)備實施維護保養(yǎng)并作好設(shè)備維修/保養(yǎng)記錄。 高中以上文化程度，復(fù)轉(zhuǎn)軍人，具有 1 年以上保安工作經(jīng)驗， 35 歲以下，身高 米及以上 ,身體健壯的男性。 1 保安員 對出入 商務(wù)樓 的人員、財物進行登記、驗證。 對固定崗、巡邏崗、義消隊員、實施管理并指導(dǎo)其工作。 三 年以上獨立管理 商務(wù)樓 經(jīng)驗， 45 以下，性別不限。負責對業(yè)主的服務(wù)工作，領(lǐng)導(dǎo)管理處日常工作。 （ 3）關(guān)注物業(yè)管理方案執(zhí)行情況，定期審核月報及季度財務(wù)報表，關(guān)注客戶意見和物 業(yè)時效收益與長期收益狀況。 監(jiān)督與自我約束機制： （ 1）強化服務(wù)意識 培 訓， 培 養(yǎng)員工的自律、服從和工作角色意識。管理中心將管理目標分解成分項目標，并全部以量化形式體現(xiàn)，明確到個人指標，并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤，使全員共同參與管理，推動總體目標的實現(xiàn)。實行各級崗位考評和聘任制，形成員工靠真 才實學求發(fā)展的良好風氣。這種管理體制使管理中心骨干責、權(quán)、利明確，在管理中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同創(chuàng)造佳績。 強化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。 管理處每季度向 業(yè)主委員會 匯報，征詢各方面意見和建議。否則，對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項，按相應(yīng)管理程序處理。 設(shè)立 值班主管制 ，由管理處、各組主管輪值負責，堅持每天工作碰頭，一般問題不過夜。 組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。 業(yè)主委員會 嘉佳物業(yè) “重慶碧景園 ’’管理處 管理處 主任 工程組