【正文】 定1. 電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。7. 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。5. 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。3. 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器、盤車工具掛于顯眼處。三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng)l 電梯機(jī)房管理規(guī)定1. 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對(duì)方雜物。2) 第二：在分段保養(yǎng)配電柜時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電柜逐級(jí)送電，并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。7) 第七：保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可啟動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其他電路供電，停市電保養(yǎng)其余母線段。5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。3) 第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動(dòng)和損壞。2) 第二：停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。2) 停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，辦理好工作手續(xù)。10) 第十步：停機(jī)后，把選擇開關(guān)置于自動(dòng)部位，合上輸出開關(guān)。8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動(dòng)試機(jī)，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。6) 第六步：檢查整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量，固定的螺絲有無松動(dòng)；然后手動(dòng)泵油，排除油路中的空氣。嚴(yán)防蛇、老鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房.9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.l 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1. 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí),應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.3. 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)的油量.4. 發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次,運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘,平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài).5. 發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī),檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄.7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時(shí)處理.8. 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí),確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.l 電氣維修管理規(guī)定1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國(guó)家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).2. 在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具.3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí),應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長(zhǎng)應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí),應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少兩人進(jìn)行.5. 一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護(hù).6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛“禁止合閘,有人作業(yè)”的標(biāo)識(shí)牌.7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后,方可送電.l 發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)1. 每個(gè)月開動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次,每次半小時(shí).2. 每季度保養(yǎng),即試機(jī)一次(1小時(shí)),保養(yǎng)程序如下:1) 第一步：斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài),斷開控制電源.2) 第二步：檢查蓄電池液位,液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。6. 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。4. 值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。2. 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。10. 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常。2) 檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。5) 判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。7. 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：1) 各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無滲漏。2) 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片。6) 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換。2) 補(bǔ)充潤(rùn)滑油。 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 水泵房管理規(guī)定1. 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.2. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置. 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次. 4. 消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理. 5. 泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.6. 水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.7. 保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.l 水池水箱的清洗1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時(shí)間,以便用戶作好儲(chǔ)水準(zhǔn)備.2. 清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測(cè)工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.3. 對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.4. 清洗程序有以下幾步:1) 第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.2) 第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)2小時(shí)以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.3) 第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.4) 第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對(duì)池壁和池底洗刷不少于3遍,、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.6) 第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時(shí)后排出消毒水。入住蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活。保安員平時(shí)應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。 、防盜工作要時(shí)刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。只要經(jīng)營(yíng)者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營(yíng)者的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但也注意不要成為經(jīng)營(yíng)者違法經(jīng)營(yíng)的保護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營(yíng)者的私人保護(hù)力量。 因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時(shí)，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。●商場(chǎng)的管理 I60 .購(gòu)物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。 ] ，人員成分復(fù)雜。●商場(chǎng)物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn) R{V/m6T[4 第二，有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。 T7uOYtM_ 商場(chǎng)管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場(chǎng)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度，樹立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。 。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。 月；第十一部分 商業(yè)場(chǎng)所的難點(diǎn)重點(diǎn)、商住和諧統(tǒng)一對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保證。月；月）備注住宅區(qū)240031．2公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約0﹒20元/M2商業(yè)區(qū)317979．0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M(fèi)約7﹒5元/M2由此，我們擬定蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：測(cè)算說明：根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和參照物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我公司擬配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下：序號(hào)項(xiàng) 目名 稱數(shù) 量單價(jià)（元）金額（元）1辦公類辦公桌椅8（套）4003200電　腦4（臺(tái)）600024000復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）95009500資料、檔案櫥8（個(gè)）5004000傳真機(jī)1（臺(tái)）25002500電　話5（部）4002000空調(diào)器2（臺(tái)）30006000驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）40004000保險(xiǎn)箱1（只）15001500管理人員服裝11（套）130014300寬行針式打印機(jī)1（臺(tái)）30003000數(shù)碼相機(jī)1（部）50005000檔案盒1（批）5005002食堂類電冰箱1（臺(tái)）25002500消毒柜1（臺(tái)）800800灶　具1（套）32003200電熱開水器1（套）17001700抽油煙機(jī)1（套）15001500桌　椅20（套）2004000餐　具70（套）3021003保安類對(duì)講機(jī)10（套）150015000強(qiáng)力探照燈5（只）2001000服　裝37（套）100037000高低床18（張）2504500臥具31（套）2006200警　棍10（根）30300更衣櫥7（個(gè)）5003500洗衣機(jī)1（臺(tái)）20002000熱水器1（臺(tái)）25002500電開水壺1（只）17001700滅火器20（只）20040004維修類管道疏通機(jī)2（臺(tái)）15003000污水潛水泵2（臺(tái)）5001000電　錘2（臺(tái)）15003000手槍機(jī)1（只）3003001（張）5005001（張）20020040米移動(dòng)插座1（個(gè)）300300電焊機(jī)1（臺(tái)）10001000切割機(jī)1（臺(tái)）500500磨光機(jī)1（臺(tái)）350350維修工具3（套）4001200水工工具1（套）500500瓦工工具1（套）300300工作服4（套）50020005 保潔類垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車3（輛）10003000小區(qū)保潔車5（輛）5002500保潔工作服19（套）2003800保潔工具19（套）10019006綠化類草坪修剪機(jī)1（臺(tái)）42004200綠籬修剪機(jī)1（臺(tái)）45004500澆水橡膠管200（米）400小推車1（輛）400400電動(dòng)噴霧器1（臺(tái)）500500工作服3（套）160480總合計(jì)208830第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算人工費(fèi)：①、管理處主任（1人）：4576元/月，計(jì)：4500元/月；②、管理處副主任（1個(gè)）：3000元/人/月，計(jì)：3000元/月；③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化等）： 2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；④．各部門主管（4人）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，計(jì)：49400元/月；⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計(jì)：18380元/月；⑦、財(cái)務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計(jì)：5400元/月；⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計(jì)：12000元/月；⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計(jì)：3600元/月；⑩、車管員（4人）800元/人/月，計(jì)：3200元/月；共計(jì)：87人①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月月人工費(fèi)＋福利＋生活補(bǔ)貼合計(jì)：117880＋11788032%＋87300=184101﹒6元2治安聯(lián)防費(fèi)：3000元/月3清潔管理費(fèi)＋耗材：9200＋2000=11200元/月4綠化管理費(fèi)：綠化面積約17663㎡。內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)、職業(yè)道德規(guī)范、各位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等。e) 質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。c