【正文】 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為。 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉 有關(guān)問題的意見》的通知 滬房地資物 [2021]91 號 各區(qū)（縣）房地局 : 現(xiàn)將《關(guān)于實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 第四十九條 本規(guī)定自 2021 年 11 月 1 日起施行。 （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。 第六章 附則 第四十七條 本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義： （一）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。 當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。 附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登 記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。 22 第四十二條 違反本規(guī)定第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強(qiáng)制拆除。 第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。 第四十條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 第五章 法律責(zé)任 第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 第三十六條 機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。 第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)； （三）全體共用部分的所 需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 第三十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。 第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng) 維修資金。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理 20 區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。 公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。 第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。 第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改 變物業(yè)使用性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù) 19 第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)； （二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物； （三）破壞房屋外貌； （四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分； （五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； （六）存放不符合 安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； （七）排放有毒、有害物質(zhì)； （八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合 理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè) 服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； （二）及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)； （四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： （一）物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)； （二）公共綠化的維護(hù)； （三）公共區(qū)域的保潔； （四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)； （五）車輛的停放管理； （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 18 （七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理； （八）物業(yè)檔案資料的保管； （九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。 建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。 第十九條 建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。 17 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。 第十八條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。 第三章 物業(yè)管理服務(wù) 第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居 ( 村 ) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。 業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 16 將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 業(yè)主委員會任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。 第十二條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主 15 參加。 第十條 業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。單 個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。 第九條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。 籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第七條 業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。 建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第五條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。 本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。 本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。 6） 臺風(fēng)到來時(shí)不要打開窗戶。 4） 確保所有空調(diào)外機(jī)和外機(jī)支架安裝妥當(dāng)、螺絲緊固、支架牢靠。 2） 更換或維修已失效的窗及窗鉸鏈。 12 七、防汛防臺事宜 在臺風(fēng)汛期，管理處將提醒各位業(yè)主 /使用人必須采取的預(yù)防措施，以免對貴單元或居住區(qū)鄰里造成不必要的損失。 6) 若遇到濃煙，以濕毛巾覆蓋面部，并盡量貼近地面行走。 4) 如時(shí)間許可請打?qū)χv電話通知監(jiān)控中心或管理處。 2．如遇火警應(yīng)采取的措施 1) 保持鎮(zhèn)定 2) 打破安裝在電梯廳走廊上消防箱內(nèi)的防火報(bào)警按鈕玻璃，直接報(bào)警。 10) 安裝在廚房、衛(wèi)生間的電插座，須選用防水插座。 9) 電爐或燃?xì)鉅t要經(jīng)常清理，勿留有油漬。插座有損壞時(shí)，應(yīng)即時(shí)更換。請勿在床上吸煙。 5) 就寢或外出前，請將所有電閘、燃?xì)鈸醇伴T關(guān)上。 4) 切勿將暖爐放置在容易被翻倒的地方，或靠近易燃物品。 2) 家中所有插座及電路均應(yīng)裝妥保險(xiǎn)裝置。 六、防火措施 1．家庭防火注意事項(xiàng) 1) 兒童天性好奇，凡火柴、打火機(jī)等應(yīng)放置在兒童不能攀及的地方。 5) 裝有防盜報(bào)警裝置的單元，業(yè)主要定時(shí)檢查設(shè)備的完好性；外出或晚間就寢時(shí)，應(yīng)開啟防盜報(bào)警裝置并將門窗關(guān)好。 3) 如發(fā)現(xiàn)上門塞廣告、推銷產(chǎn)品和其他可疑人員時(shí)，請立即通知管理處。如發(fā)現(xiàn)可疑的人或事，請立即通知保安員或管理處。 4) 居住區(qū)每單元設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與居住區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)系。 2) 居住區(qū)出入口及地下車庫進(jìn)出口均設(shè)有電視監(jiān)控器。 3) 管理處設(shè)有保安監(jiān)控中心，全天 24 小時(shí)安全監(jiān)控，及時(shí)處理突發(fā)事件。 五、保安及防范措施 1．保安員 1) 所有主要出入口均由 保安 24 小時(shí) 按規(guī)定值勤。 7．電子巡更系統(tǒng) 為確保居住區(qū)的安全，在居住區(qū)的一些重點(diǎn)部位設(shè)有巡更點(diǎn)。 3）每戶預(yù)留天然氣接口，辦理手續(xù)后即可開通使用。 5．水、電、氣配套系統(tǒng) 1）每戶供電容量單相 6 千瓦表器（ 30 號住宅為三相 9 千瓦表具）。 3．電話線 各單元已配置電話線二門，辦理手續(xù)即可開通使用。 四、小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施 1．電梯 本居住區(qū)共配備 49 臺 FUJITEC（富士達(dá)）電梯，請嚴(yán)格按照《電梯 使用 管理規(guī)定》使用。 9．公共區(qū)域 所有業(yè)主 /使用人均無權(quán)私自占用分戶門外、窗外等公共區(qū)域，無權(quán)在分戶門外、窗外、過道、綠化帶、外墻、屋頂?shù)忍幵O(shè)立廣告招牌和晾曬衣物。 8．車輛停放 進(jìn)入居住區(qū)的機(jī)動車須遵守小區(qū)的《停車管理規(guī)定》