【正文】 登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記。 關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見 為更好地實(shí)施市人大常委會發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)提出如下若干意見： 一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整 建設(shè) 單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會的決定 27 事項(xiàng)。 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。對《條例》施行前通過的《業(yè)主委員會章程》，應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議時(shí)，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。 2．加強(qiáng)住宅裝修前的管理 物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。 對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違反裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同 》、《 住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。 上海市房屋土地資源管理局 二○○ 一 年 十二 月 二 十 五 日 31 《 臨時(shí) 業(yè)主公約》 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定本臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 第七條 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，凡屬建設(shè)單位所有的房屋及設(shè)施設(shè)備等，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。 本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為 周一至周五的 8： 00 至 18： 00， 雙休日及國定假日只能進(jìn)行無噪聲施工 ，其他時(shí)間不得施工。 攜帶寵物外出時(shí)必須用繩鏈拴牽 。 第二十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 第三十六條 本臨時(shí)公約由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和每位業(yè)主各執(zhí)一份。 6． 愛護(hù)小區(qū)綠化，不踐踏草地、攀折花枝樹木，不在室外及公共場所晾曬衣物等。 三、物業(yè)管理處有義務(wù)及時(shí)告知業(yè)主 /使用人有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定和禁止行為，以及相應(yīng)的注意事項(xiàng)。 7． 拆除公共煙道、封閉公共管道檢修孔。 15． 改變住宅外立面原有顏色和材料（包括陽臺內(nèi)側(cè)），以及在非承重外墻上開門、窗。 23． 違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品及 排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超出標(biāo)準(zhǔn)的噪音。 21． 在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂刻畫、亂涂寫。 13． 未經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)，擅自在墻外、屋頂和平臺等處安裝衛(wèi)星接收天線 、 39 太陽能熱水器 。 5． 將沒有作防水要求的房間和陽臺改為衛(wèi)生間和廚房。 二、業(yè)主 /使用人需要對住宅房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先辦理申請手續(xù)。 4． 住戶應(yīng)遵守“七不規(guī)范”：不損壞公物 、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 本臨時(shí)公約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個(gè)業(yè)主專有部分以外的，屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第二十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式。 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途； 占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備； 違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)； 在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物； 違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲； 擅自在物業(yè)共用 部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫； 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； 禁止在樓宇外墻上安裝任何設(shè)施設(shè)備等，包括空調(diào)外機(jī)、晾衣架以及衛(wèi)星接收裝置等 ； 禁止擅自以任何材質(zhì)封閉或半封閉陽臺； 法律、法規(guī)禁止的其他行為。 業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 康定 路 ； 南至 塔 秀路 ； 西至 定西路 ； 北至 城中路 。 區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。 物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使 用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間，晚間 18： 00 時(shí)至次日上午 8： 00 時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。 29 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將《住宅裝修須知》與本《通知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。 28 再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。 （二）業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積 30 平方米。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過 2 年。 物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位辦理物業(yè)驗(yàn)收的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部有關(guān)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 “附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記”，按下列程序處理： （一）區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)查證認(rèn)定后，制作附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定書（詳見附件二），并送達(dá)當(dāng)事人及房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；認(rèn)定書中可要求當(dāng)事人限期自行拆除違法建筑。 二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認(rèn)定 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為： （一）未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用的。 第四十九條 本規(guī)定自 2021 年 11 月 1 日起施行。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。 第四十條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)； （三）全體共用部分的所 需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： （一）物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)； （二）公共綠化的維護(hù)； （三）公共區(qū)域的保潔； （四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)； （五）車輛的停放管理； （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 18 （七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理； （八）物業(yè)檔案資料的保管； （九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。 17 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居 ( 村 ) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。 業(yè)主委員會任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。 第十二條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 第十條 業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。 本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 2） 更換或維修已失效的窗及窗鉸鏈。 2．如遇火警應(yīng)采取的措施 1) 保持鎮(zhèn)定 2) 打破安裝在電梯廳走廊上消防箱內(nèi)的防火報(bào)警按鈕玻璃，直接報(bào)警。請勿在床上吸煙。 六、防火措施 1．家庭防火注意事項(xiàng) 1) 兒童天性好奇，凡火柴、打火機(jī)等應(yīng)放置在兒童不能攀及的地方。 4) 居住區(qū)每單元設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與居住區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)系。 7．電子巡更系統(tǒng) 為確保居住區(qū)的安全，在居住區(qū)的一些重點(diǎn)部位設(shè)有巡更點(diǎn)。 四、小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施 1．電梯 本居住區(qū)共配備 49 臺 FUJITEC（富士達(dá)）電梯，請嚴(yán)格按照《電梯 使用 管理規(guī)定》使用。 裝潢建筑垃圾的處理詳見《裝修管理規(guī)定》。 業(yè)主 /使用人請選擇居住區(qū)內(nèi)車輛和人員出入較少的時(shí)間進(jìn)行搬運(yùn)。 當(dāng)您收樓時(shí)，如發(fā)現(xiàn)單 元內(nèi)尚有少許未盡完善之處，請即時(shí)通知管理處有關(guān)部門，使之能盡快聯(lián)系建設(shè)單位 /相關(guān)承建商進(jìn)行保修。 裝修施工人員臨時(shí)出入證工本費(fèi) 10 元 /人 《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》 本項(xiàng)收費(fèi)由 物業(yè)公司收取。 物業(yè)公司地址： 新鎮(zhèn) 路 路 903 號 物業(yè)公司監(jiān)督電話： 56836686 11．管理職員 為使日常管理工作的有序進(jìn)行，業(yè)主 /使用人請勿擅自差遣管理處 員工提供任何私人服務(wù)，以免與日常服務(wù)工作發(fā)生沖突。 如有需要，請預(yù)約管理處派員上門辦理收費(fèi)業(yè)務(wù)。 ☆ 應(yīng)繳政府稅金。故所有業(yè)主 /使用人須按照《臨時(shí)業(yè)主公約》的規(guī)定承擔(dān)本小區(qū)的保養(yǎng)、維修 及日常管理開支 。同時(shí)，管理處依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對本居住區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、景觀小品等所有的設(shè)施設(shè)備及與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)場所 等均有管理和維護(hù)之權(quán)利。 中橋 物業(yè)現(xiàn) 擁有一支年輕化、知識化、專業(yè)化、高技能的管理隊(duì)伍。 若閣下欲將貴物業(yè)轉(zhuǎn)售或出租，謹(jǐn)請?jiān)谵k理完相關(guān)手續(xù)后將本手冊 轉(zhuǎn)交新的業(yè)主 /使用人。我們必定會樂于盡力改進(jìn)與完善。依托股東方的導(dǎo)入和自我的不斷完善，公司已逐步形成適應(yīng)不同類型物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。管理處有權(quán)對本居住區(qū)公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修 4 等向外委托專業(yè)公司實(shí)施。 ☆ 環(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)。 各業(yè)主 /使用人應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各自擁有的 物業(yè) 建筑面積支付，每季度繳納一次。 業(yè)主 /使用人如對繳款金額有異議，應(yīng)在 規(guī)定 交款期的前五天與物業(yè)管理處聯(lián)系，但不可借此拖延付款或拒付。如業(yè)主 /使用人 6 對來訪人員存有疑問，請即時(shí)聯(lián)絡(luò)管理 處 查詢。 業(yè)主辦理 收房 手續(xù)時(shí)須提供《交房通知書》、業(yè)主身份證明或業(yè)主委托書及代理人身份證明等。 2．噪聲控制 為保持住宅小區(qū)的環(huán)境安靜，在晚上 18： 00 至次日上午 8： 00， 請勿 發(fā)出所有足以擾人的噪聲，如：電視、收音機(jī)、音響、樂器及其他噪聲。 在搬運(yùn)后，當(dāng)事人應(yīng)將現(xiàn)場遺留物清理干凈。煙頭、火柴等須完全熄滅后方可丟入垃圾桶內(nèi)。 4．對講門機(jī) 各單元配備一門可視對講機(jī)。 2) 保安員負(fù)責(zé)在居住區(qū)內(nèi)進(jìn)行 24 小時(shí)巡邏。 2) 如遇到自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，請其出示身份證明。 3) 電源不可超負(fù)荷使用。 8) 空調(diào)電線及保險(xiǎn)絲應(yīng)安裝妥當(dāng)，并作定期檢查，以確保安全。