【文章內(nèi)容簡介】 建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。 第十九條 建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： （一）物業(yè)管理用房； （二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走 廊； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫； （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地； （五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)； （六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。 建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項： （一）物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)； （二）公共綠化的維護(hù)； （三）公共區(qū)域的保潔； （四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)； （五）車輛的停放管理； （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 18 （七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費用的帳務(wù)管理； （八）物業(yè)檔案資料的保管； （九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè) 服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； （二）及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)； （四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合 理、公開、質(zhì)價相符的原則。 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標(biāo)準(zhǔn)。 第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服 務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金 , 也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù) 19 第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)； （二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物； （三）破壞房屋外貌； （四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分； （五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； （六）存放不符合 安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； （七）排放有毒、有害物質(zhì)； （八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。 第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改 變物業(yè)使用性質(zhì)。 第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。 第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要 求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。 公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理 20 區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。 第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項 維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。 第三十三條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。 業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)； （三）全體共用部分的所 需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。 第三十五條 單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。 第三十六條 機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。 第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照 21 業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防 范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為實施，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 第五章 法律責(zé)任 第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。 第四十條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 建設(shè)單位違反本規(guī)定第 三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。 第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。 違反本規(guī)定第二十六條第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處 一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 22 第四十二條 違反本規(guī)定第二十六條第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強(qiáng)制拆除。 對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。 附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登 記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。 第四十三條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。 第四十五條 當(dāng)事人對市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照 《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第四十六條 市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第六章 附則 第四十七條 本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義： （一）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。 （二）部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè) 23 備及場地等部分。 （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。 第四十八條 非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。 第四十九條 本規(guī)定自 2021 年 11 月 1 日起施行。 1997 年 5 月 28 日上海市第十屆人大常委會第三十六次會議通過的《 上海市居住物業(yè)管理條例》同時廢止。 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉 有關(guān)問題的意見》的通知 滬房地資物 [2021]91 號 各區(qū)（縣）房地局 : 現(xiàn)將《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 上海市房屋土地資源管理局 二○○五年二月四日 關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關(guān)問題的意見 為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)就有關(guān)實施問題提出如下意見，請遵照執(zhí)行。 一、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)中若干損害公共利益行 為的認(rèn)定 （一）擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為。 24 （二）在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構(gòu)筑物： 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構(gòu)筑物； 未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物； 其他違法的