【正文】 準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖 準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 成立驗(yàn)收組 驗(yàn)收組組成建議如下： 組長(zhǎng)：物業(yè)公司總經(jīng)理 副組長(zhǎng)：管理處經(jīng)理 組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工 學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有： ① 學(xué)習(xí)規(guī)范、研 讀施工圖紙 ② 對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收） ③ 熟悉工程情況、設(shè)備概況 ④ 組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間： 10 課時(shí)（不得低于）。 注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收 60 套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收 40 套房左右。 物業(yè)公司人員準(zhǔn)備 物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。對(duì)于檢查出來的 缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評(píng)語并簽字。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行 驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收?，F(xiàn)場(chǎng)由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方 法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按 10%的點(diǎn)抽檢。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)） 二）、正式接管驗(yàn)收 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的 驗(yàn)收三部分。 三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收 一）、初驗(yàn) 物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間） 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解 決方案。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) 一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通 物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí) 間。 業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。 向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。 供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾?、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。應(yīng)滿足的條件為： 一、一般條件 土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。 引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。 公用設(shè)備 公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 房屋本體共用部位 共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu) 部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、 窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所 (地 )的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 物業(yè)接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。 東莞 塞納河畔 物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案 編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 目 錄 一 名詞、術(shù)語解釋 …………………………………… 3 二 引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5 三 接管驗(yàn)收條件 ……………………………………… 6 四 接管 驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7 五 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8 六 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 12 七 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 ……………………14 八 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 ……………………… 16 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所 (地 )的驗(yàn)收 …………… … 25 十 工程資料的接管 ……………………………………… 27 十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收 ………………………………… 30 十二 缺陷整改與保修 ………………………………………… 31 十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表 名詞、術(shù)語解釋 物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù) ，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使 用階段。 房屋本體自用部位及設(shè)施 自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 公共場(chǎng)所 (地 )、公用設(shè)施 公共場(chǎng)所 (地 )、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所 (地 )的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的 約定為準(zhǔn)。 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》