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關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告doc54-地產(chǎn)制度-文庫吧資料

2024-08-22 07:05本頁面
  

【正文】 方案比較以及綜合評估 一、定義 房地產(chǎn)財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測,項目策劃,投資、成本與費(fèi)用估算,收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標(biāo),對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 十、其他費(fèi)用 主要包括:臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。 九、銷售 費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。 八、財務(wù)費(fèi)用 是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。 七、管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的 開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。 六、開發(fā)間接費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。 四、建筑安裝工程費(fèi)用 是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工 程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2米以外項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費(fèi)用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用,以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研所需支出一般可按項目總投資的一定百分比估算,也可按估計的工程量乘以正常工日費(fèi)率估算。 (四)土地租用費(fèi) (五)土地投資折價。 許多城市都制定了基準(zhǔn)地價,具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。 (二)土地出讓價款。 (一 ) 土地征用拆遷費(fèi) 農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種,所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。編制時應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點(diǎn),要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。 六、資金使用計劃 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額編制資金使用計劃表。 (三)遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā) 企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 (一)固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備,以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 三、經(jīng)營成本 是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家財務(wù)和會 計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 二、開發(fā)產(chǎn)品成本 是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時,按照國家財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn) 品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及 其他資產(chǎn)。 第五章 項目投資成本和費(fèi)用的估算 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資成本和費(fèi)用的基本概念 一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。該問題對于大面積片區(qū)開發(fā)(分期滾動開發(fā))項目有為突出。同時宜簽定征地、拆遷包干合同。 5.為使在土地價格談判時處于主動地位,應(yīng)在委托征地、拆遷前,公司內(nèi)部收集有關(guān)資料,按照相關(guān)的法律、法規(guī),編制測算報告。大宗土地的出讓,應(yīng)明確出讓金繳納一定比例即可辦理《國有土地使用權(quán)證 》或申請出讓金緩交,以減輕項目前期投資。 2.應(yīng)明確土地價格所包含的內(nèi)容,是否包括出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等。特別要注意以下幾個問題。 ( 3) 重慶市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益測算方法 土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。 ( 2) 重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法二: 國有有土地使用權(quán)出讓金為各樓層建筑面積與樓面價出讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。 10.公示地價的應(yīng)用 ( 1) 重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測算方法一: 國有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價格與宗地出 讓金比率的乘積。綜合用途的宗地價格評估時,應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價分?jǐn)偼恋孛娣e加權(quán)后修正。 9.基準(zhǔn)地價的應(yīng)用; 渝國土房管發(fā) [2020]315 號文規(guī)定的基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為 50 年期城鎮(zhèn)熟地 [成熟度:三通一平(通水、通電、通路、平整場地) ],容積率為 1 的平均價格。劃撥土地使用權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。其不包括 征地或拆遷、土地整治開發(fā)費(fèi)用。其包括:土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權(quán)作價入股的股權(quán)權(quán)益等。 4.土地級別:是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟(jì)屬性而劃分出的土地等級序列。 3.土地還原率:是用以將土地純收益還原為土地價格的利率(或比率)。 四.土地價格 1.基準(zhǔn)地價:是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格(含出讓金),是政府的宏觀調(diào)控價格,也是土地評估及有關(guān)部門制定各種土地稅費(fèi)的政策依據(jù),不是具體收費(fèi)依據(jù)。 三.農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi),為實(shí)施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設(shè)項目而占用土地的,可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。 二.土地使用權(quán)和所有權(quán) 土地歸國家所有,國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,使用者 向國家支付一定的出讓金。 一.土地用途分類 7.畫出不能作為建設(shè)用地的范圍,如文物保護(hù)范圍。 5.畫出不宜建設(shè)的陡坡、活動性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的 河岸的范圍和地段。 3.畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。 第二節(jié) 用地潛力分析的成果 在用地潛力分析的基礎(chǔ)上,一般 編制用地評價圖,其通常做法如下: 1.分析水文資料,在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。 三.文化因素 社會影響:鄰里對于相鄰地段的使用、地段的文化價值和考古價值。 交通系統(tǒng):道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò),交通工具、出行方式、時間表等。 氣候:宏觀氣候和微觀氣候,空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢。 植被:包括植被狀況、時間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。 一.自然環(huán)境的評估 土地:包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。 第三章 用地潛力分析 在項目開發(fā)前,都對基地進(jìn)行論證和評估,其中最重要的是對環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認(rèn)識和了解。 三.報告結(jié)論或建議 對市調(diào)結(jié)果的共同點(diǎn)和異同點(diǎn)(產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和 需求結(jié)構(gòu))的分析,以及形成這種狀況的原因進(jìn)行深究,是報告結(jié)論的關(guān)鍵部分。通常,根據(jù)需要在大量詳實(shí)的原始資料基礎(chǔ)上,篩選部分細(xì)項,或列表或敘述,努力做到既完整,又一目了然。 二.目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況 該工作一般先按照為了說明的總價、品質(zhì)、區(qū)位等問題進(jìn)行分類。 一.區(qū)域概況 區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié),主要是指對歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進(jìn)行一個概括性的描 述。要保證材料的真實(shí)性,同時針對性也是該工作的前提條件,譬如有的報告是為投資地塊選擇而作評估的,市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面,如報告是為具體產(chǎn)品作企劃,市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個樓盤及其銷售狀況進(jìn)行分析。在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù),建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型,并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究,憑借預(yù)測人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力,對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測和判斷。通常采用的方法有:普查法、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。主要包括:政治、經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面,對已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響,要作出充分的了解和估計。 三.體 —— 宏觀環(huán)境 房地產(chǎn)體 —— 宏觀環(huán)境的調(diào)查。 4.各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉。 2.房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入、單價分布、總價結(jié)構(gòu)等。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況,如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。一般從以下幾個方面調(diào)研。 3.發(fā)展規(guī)劃 政府為實(shí)現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo),而確定的 城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向,城市土地的合理利用,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。隨著發(fā)展速度的加快,城市的有形部分很容易被塑造,但無形部分卻很難一蹴而就。 區(qū)域特征這一特性對房地產(chǎn)的影響,首先表現(xiàn)為群體對個體的作用,即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣,或劣幣驅(qū)逐良幣。 2.區(qū)域特征 區(qū)域特征是相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是 其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。 ( 1)形成交通動線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài),對周圍地塊的直接作用。要交流,自然會形成交通動線,在地域分析的三大因素中,順應(yīng)人流、物流的自然流動趨勢而形成的交通動線(江河、鐵路、公路、機(jī)場等),是最活躍最具決定性作用的一環(huán),是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動力。 1.交通動線 交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命 脈,更是一個時代開創(chuàng)的急先鋒。 (一)區(qū)域分析 區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中,對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 二.線和面 —— 區(qū)域市場 對單個樓盤的詳盡了解后,我們可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。 4.銷售 對樓盤各項因素的評判,歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評判。 一般有以下幾種方式,一次性付款、建筑進(jìn)度付款、時間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。 為此應(yīng)從最低總價、最高總價、主力總價、平 均總價、總價范圍、車位總價、總價配比等方面詳盡調(diào)查。 ( 2)總價 相對于房屋單價給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低,總價所折射出來的更多信息是目標(biāo)客戶群層的區(qū)隔,對于總價的調(diào)研和對總價配比的切實(shí)把握,會把握產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位、市場定位。 ( 1)單價 單價基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映,是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標(biāo)。 ( 7)施工進(jìn)度和交房日期 ( 8)開發(fā)方式 了解土地獲得方式,是獨(dú)資、合資、聯(lián)建等方式。 ( 5)建材裝修 是清水房還是精裝修,建材的品牌、數(shù)量等,如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。土地開發(fā)項目,是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等,使其開發(fā)成為熟地的房 地產(chǎn)項目。特殊用途類,包括停車樓等。工業(yè)類,廠房、倉庫等。娛樂類,包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。餐飲類,酒樓、美食城、餐館、快餐店等。旅館類,包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。辦公類,包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等。商業(yè)用途類,包括商場、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。居住類,包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等。 ( 2)基本參數(shù) 總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。 一.點(diǎn) —— 單個樓盤 一般單個樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價格、廣告、銷售四個策略加以分析 1.產(chǎn)品策略 ( 1)區(qū)位分析 大的方面分析樓 盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征(商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等);了解區(qū)域的交通工具、交通方式(高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等)以及距離城市主要標(biāo)識地域(如市政府、廣場、火車站等)的距離;了解區(qū)域公共配套設(shè)施(水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場、公園、農(nóng)貿(mào)市場、影劇院等生活配套)和人文環(huán)境等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法 房地產(chǎn)市場有很深的地域特征,所以一般的市場調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性,先由點(diǎn)(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場),再由線、面到體(宏觀環(huán)境),然后再從體回到面,從面回復(fù)到點(diǎn),不斷循環(huán),融會貫通。 項目開發(fā)應(yīng)整體規(guī)劃,包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤保障、戰(zhàn)略領(lǐng)先五個方面,如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營狀況的努力都難以奏效,應(yīng)對以上因素整合。 7.為提高資金利用效率,建立財務(wù)結(jié)算中心,集中統(tǒng)一資金調(diào)度。 5.廣泛吸收國際設(shè)計經(jīng)驗(yàn),與世界一流的設(shè)計公司建立聯(lián)系。 3.住宅市場主流化,從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā),在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開發(fā),開發(fā)新的市鎮(zhèn)。具體包括以下方面: 1.經(jīng)營專業(yè)化,根據(jù)自身的特點(diǎn),以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對有些行業(yè)
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