【正文】 19~20 22~20 15~13 12~11 方法二主要適用于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已明確的宗地土地出讓金測(cè)算。 8．土地出讓綜合價(jià)金：包括土地取得費(fèi)（征地費(fèi)或拆遷安置費(fèi)）、土地整治開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地出讓金。重慶基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)的土地還原率 r=。未利用地：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 6．畫(huà)出采取措施后可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的小型沖溝、沼澤地、采掘場(chǎng)和非活動(dòng)性滑坡地段。 基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、排水等系統(tǒng)，學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的分布。 第一節(jié) 用地潛力分析的內(nèi)容 一般對(duì)以下方面進(jìn)行分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域特性特別強(qiáng)，區(qū)域概況自然是任何一份市調(diào)報(bào)告的基本點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè) （一）定性預(yù)測(cè)。 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類(lèi)及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。 區(qū)域特征分析是要與交通動(dòng)線聯(lián)系起來(lái)，將它看成是一開(kāi)放的動(dòng)態(tài)社區(qū)。 交通動(dòng)線對(duì)地域的影響一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。它一方面是指具體業(yè)務(wù)安排，如銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇、人員配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面是實(shí)際銷(xiāo)售結(jié) 果的調(diào)查，如什么樣的房型最好買(mǎi)？什么總價(jià)是市場(chǎng)所接受的？吸引客戶(hù)最主要的地方是什么？購(gòu)房客戶(hù)群有什么特征？等等。因此應(yīng)對(duì)起售單價(jià)、最低單價(jià)、最高單價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)等方面進(jìn)行了解。 （ 3）建筑類(lèi)別 應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲 取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類(lèi)型： 第四節(jié) 資源整合 在項(xiàng)目拓展時(shí)，除考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，還應(yīng)充分考慮公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進(jìn)行項(xiàng)目拓展。 三．萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略探討 萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)大型城市近郊區(qū)開(kāi)發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。波特在其 1980 年出版的《競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略》中，提出三種基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點(diǎn)集中戰(zhàn)略。 第二節(jié) 公司核心競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力是那些使企業(yè)比別人更強(qiáng)的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng) 力大致包括以下幾點(diǎn)：把握房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)的能力；進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和客戶(hù)定位的能力；根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)的能力；對(duì)工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行控制的能力；針對(duì)特定的客戶(hù)群進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務(wù)；與政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通的能力；保證工程建設(shè)的較強(qiáng)融資等能力。復(fù)合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時(shí)代，個(gè)性化差異也代表著未來(lái)之路。 規(guī)模化品牌擴(kuò)張開(kāi)發(fā)模式 規(guī)?；放茢U(kuò)張開(kāi)發(fā)模式，引導(dǎo)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤(pán)化（規(guī)模化）、復(fù)合化。 （六）空置房面積不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。大連萬(wàn)達(dá) 2020年土地儲(chǔ)備已達(dá) 2020萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)發(fā)展到 15 個(gè)城市。前 11 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資 4857 億元，比 2020 年同期增長(zhǎng)%。按照國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃，到 2020年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到 22 平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設(shè) 27 億平方米，平均每年新建住宅 億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （三） 加入 WTO 后開(kāi)放步伐加快形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求 加入 WTO 后，我國(guó)將開(kāi)放交通運(yùn)輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個(gè)行業(yè)，且開(kāi)放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè) 5 年內(nèi)取消對(duì)外資的地域和客戶(hù)限制，建筑業(yè)合資合作企業(yè) 3 年內(nèi)開(kāi)始享受?chē)?guó)民待遇，這些都將吸引大量外資進(jìn)入，勢(shì)必 增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品 —— 住宅、寫(xiě)字樓、中介服務(wù)等多種需求。“如果保持今 年的速度，一年后，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備預(yù)期可達(dá) 1600 萬(wàn)至 1800 萬(wàn)平方米”。目前，我國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)份額沒(méi)有超過(guò) 5%，而香港是 30%至 50%以上，新鴻基等幾家公司占整個(gè)香港市場(chǎng) 80%的份額。在各個(gè)時(shí)期，新發(fā)展動(dòng)力的集聚，將拉動(dòng)內(nèi)需，刺激市場(chǎng)的發(fā)展。 但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“ 7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居住），已成為開(kāi)發(fā)商的著眼點(diǎn)。 2. 專(zhuān)業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式 專(zhuān)業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式 就是用一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌，加上一套 CI 系統(tǒng)（理念識(shí)別、行為識(shí)別、視覺(jué)識(shí)別），成功地將上一個(gè)項(xiàng)目所投放的廣告費(fèi)及其所形成的品牌含金量移植到下一個(gè)項(xiàng)目，并為移植到未來(lái)的項(xiàng)目上預(yù)留了“管線”。 二．基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位后所形成的戰(zhàn)略。 3．重點(diǎn)集中戰(zhàn)略 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在一個(gè)特定目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買(mǎi)者集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。 5．廣泛吸收國(guó)際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與世界一流的設(shè)計(jì)公司建立聯(lián)系。 一．點(diǎn) —— 單個(gè)樓盤(pán) 一般單個(gè)樓盤(pán)的市調(diào)從產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷(xiāo)售四個(gè)策略加以分析 1．產(chǎn)品策略 （ 1）區(qū)位分析 大的方面分析樓 盤(pán)的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標(biāo)識(shí)地域（如市政府、廣場(chǎng)、火車(chē)站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。辦公類(lèi)，包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）等。工業(yè)類(lèi)，廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 （ 7）施工進(jìn)度和交房日期 （ 8）開(kāi)發(fā)方式 了解土地獲得方式，是獨(dú)資、合資、聯(lián)建等方式。 一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進(jìn)度付款、時(shí)間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。 1．交通動(dòng)線 交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命 脈，更是一個(gè)時(shí)代開(kāi)創(chuàng)的急先鋒。 區(qū)域特征這一特性對(duì)房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對(duì)個(gè)體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。主要包括：政治、經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對(duì)已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計(jì)。要保證材料的真實(shí)性，同時(shí)針對(duì)性也是該工作的前提條件，譬如有的報(bào)告是為投資地塊選擇而作評(píng)估的，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報(bào)告是為具體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)及其銷(xiāo)售狀況進(jìn)行分析。 三．報(bào)告結(jié)論或建議 對(duì)市調(diào)結(jié)果的共同點(diǎn)和異同點(diǎn)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和 需求結(jié)構(gòu)）的分析，以及形成這種狀況的原因進(jìn)行深究，是報(bào)告結(jié)論的關(guān)鍵部分。 氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢(shì)。 3．畫(huà)出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。 四．土地價(jià)格 1．基準(zhǔn)地價(jià)：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測(cè)算出的平均價(jià)格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價(jià)格，也是土地評(píng)估及有關(guān)部門(mén)制定各種土地稅費(fèi)的政策依據(jù)，不是具體收費(fèi)依據(jù)。其不包括 征地或拆遷、土地整治開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 10．公示地價(jià)的應(yīng)用 （ 1） 重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法一： 國(guó)有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價(jià)格與宗地出 讓金比率的乘積。 2．應(yīng)明確土地價(jià)格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等。該問(wèn)題對(duì)于大面積片區(qū)開(kāi)發(fā)（分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）項(xiàng)目有為突出。 二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 （三）遞延資產(chǎn)主要包括開(kāi)發(fā) 企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 (一 ) 土地征用拆遷費(fèi) 農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。 項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研所需支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工程量乘以正常工日費(fèi)率估算。 七、管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 十二、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 第六章 項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評(píng)估 一、定義 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類(lèi)型的不同，可以通過(guò)上述基本報(bào)表，有 選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： n ∑（ CICO） t =0 t=1 投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式： 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。 三、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出， 按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 五、損益表 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR≧ MARR（可接受得最低收益率）或 FIRR≧ ic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時(shí)，即認(rèn)為其盈利能 力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 =年平均 利潤(rùn)總額247。靜態(tài)分析法主要有回收期法、投資報(bào)酬率法等。在投資決策時(shí)，往往只將其作為最初評(píng)價(jià)和分析投資方案是否可取的工具，而真正最后決策時(shí)還需與其他方法相配合。 平均每年獲得的投資稅后凈利 平均投資報(bào)酬率 = （初始投資額 +殘值）247。 凈現(xiàn)值等于零的報(bào)酬率稱(chēng)為內(nèi)含報(bào)酬率。 內(nèi)含報(bào)酬率的測(cè)算 根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流發(fā)生的不同形式，內(nèi)含報(bào)酬率的測(cè)算主要有： 插值法 在一項(xiàng)投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值為已知，投資壽命期內(nèi)每期現(xiàn)金流入為等量的條件下。而一般市場(chǎng)定位依據(jù)如下條件： 一．依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定客戶(hù)群目標(biāo)市場(chǎng)。 二．產(chǎn)品的配套 產(chǎn)品的配套是指小區(qū)內(nèi)為滿足或豐富居民的日常 生活、工作需要、休閑娛樂(lè)等功能的需要而配置的各項(xiàng)設(shè)施。因此面積配比必須與目標(biāo)客戶(hù)群的總價(jià)市場(chǎng)相吻合。 二． 每一套房的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。為此，要使自己的產(chǎn)品脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的，應(yīng)順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚。硬性環(huán)境是指物質(zhì)設(shè)施的綜合，是有形的環(huán)境。 。軟性環(huán)境是指非物理的、非物質(zhì)的居住區(qū)域內(nèi)的事物總和，是無(wú)形的環(huán)境。 實(shí)際上，產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不是越多越好，應(yīng)考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況 ，凸顯自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，而不是簡(jiǎn)單地模仿或追求齊全，最終為成本所累。 第五節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)主題 對(duì)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)或買(mǎi)點(diǎn)進(jìn)行濃縮提煉，使項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)凸顯，形成營(yíng)銷(xiāo)主題。其不一定與面積配比一一對(duì)應(yīng)，兩者既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別。 社區(qū)已演變?yōu)橐粋€(gè)有特定的人居住、有具體設(shè)施、以人際關(guān)系聯(lián)系起來(lái)的活的居住環(huán)境。 三．依據(jù)投資效益的多方案比較和綜合評(píng)估，確定基本的物業(yè)類(lèi)型。每年（期）現(xiàn)金流入 逐次測(cè)試法 以不同的報(bào)酬率計(jì)算投資的凈現(xiàn)值，直到測(cè)算到凈現(xiàn)值為零為止。 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =每年等額現(xiàn)金流入回收期年金現(xiàn)值系數(shù) 回收期年金現(xiàn)值系數(shù) =現(xiàn)金流出現(xiàn)值247。 對(duì)投資報(bào)酬率法的評(píng)價(jià) 運(yùn)用投資報(bào)酬率法評(píng)價(jià)投資的經(jīng)濟(jì)效益，從某種程度上反映了投資所產(chǎn)生 的盈利水平，較回收期法要客觀、全面；再者該方案計(jì)算簡(jiǎn)單易理解。按投資報(bào)酬率所采用的基礎(chǔ)不同有兩種不同的計(jì)算方法： 以原始投資額為基礎(chǔ)，計(jì)算投資報(bào)酬率。主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)值回收期法、內(nèi)含報(bào)酬率法。資本金 100% 資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率 =年平均所得稅后利潤(rùn)總額247。 FIRR 年 =[（ 1+FIRR 季） 41] 100% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損 提取法定盈余公積金。該表不分