【正文】 業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。具體辦法由市人民政府制定。業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。業(yè)主委員會每屆任期兩年。第十一條 業(yè)主委員會根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。第十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產管理部門辦理登記：（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；（二）業(yè)主委員會委員名單；（三）業(yè)主委員會章程。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當經全體業(yè)主過半數或者全體業(yè)主代表過半數通過。第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成；業(yè)主人數較多的，應當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對轄區(qū)內的物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。第三條 本條例所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。 上海市房屋土地資源管理局 上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革辦公室 滬房地改[1999]046號 上海市居住物業(yè)管理條例（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本條例。 保潔員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。 電梯工：堅守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報修及時。 接待員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪。 做好回訪重信譽。需安排工程修理的，應及時告知報修人。維修要及時，急修項目2小時內到現場，24小時修復；如不能在規(guī)定時間完成，須對居民作出限時修復的承諾。推倭、刁難現象，嚴格遵守服務紀律；公開收費項目、收費標準，即嚴格按照物價管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，并在服務窗口明碼標價、告示，不得多收費、亂收費。 公開制度講規(guī)范。 掛牌上崗守紀律。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務達標的共同標準） l、態(tài)度和藹講文明。凡達不到要求的，應當依據法規(guī)、規(guī)章責令物業(yè)管理企業(yè)限期整改；對整改不力的，可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書。對不能落實夜間、節(jié)假日維修服務或維修不及時、群眾投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，應將其納入指定的維修應急中心委托修理，費用按實結算。做到執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》無盲點，每年應不少于一次對轄區(qū)內的窗口單位進行檢查，考核。物業(yè)管理企業(yè)還應在強化企業(yè)管理和提高市場競爭力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》的企業(yè)規(guī)范和服務承諾。 第四十三條 本辦法自１９９８年１月１日起施行 上海市房屋土地資源管理局（通知）滬房地資 物[2001]0035號關于執(zhí)行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的通知各區(qū)縣房地局、房地集團、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位： 為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務達標成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務達標的各項要求和標準轉化為物業(yè)管理企業(yè)服務窗口、從業(yè)人員、重點崗位的基本規(guī)范，形成長效的管理機制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡稱《行業(yè)規(guī)范》），請遵照執(zhí)行。 第四十二條 本辦法由建設部負責解釋。 第四十一條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本辦法制定實施細則。 第四十條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內的房屋權屬登記，參照本辦法執(zhí)行。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關沒收其房屋權屬證書，并可對當事人處以１０００元以上１００００元以下罰款?！〉谒恼?法律責任第三十四條 房屋權屬證書破損，經登記機關查驗需換領的，予以換證。 第三十二條 房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。 第三十一條 共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權證書。 第三十條房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。 第二十九條 從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業(yè)務培訓，持證上崗。在國家統(tǒng)一制定的辦法和標準頒布之前，按照各省、自治區(qū)、直轄市的辦法和標準執(zhí)行。 第二十八條 房屋權屬登記，權利人（申請人）應當按照國家規(guī)定交納登記費和權屬證書工本費。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的兩個月內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的１個月內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。 （三）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的； （一）申報不實的； 第二十四條 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起３０日內申請注銷登記。 （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 （一）屬于違章建筑的； （二）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的； 第二十二條 有下列情形之一的，經權利人（申請人）申請可以準予暫緩登記： 代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權屬證書。 （二）無人主張權利的房屋； 第二十一條 有下列情形之一的，由登記機關依法直接代為登記： 第二十條房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。 （三）房屋翻建的； （一）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的； 第十七條因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起３０日內申請轉移登記。 第十六條新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的３個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。 （五）其他應當公告的事項。 （三）當事人應當提交的有關證件； （一）登記、驗證、換證的區(qū)域； 第十五條總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日３０日前發(fā)布公告?？偟怯?、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府規(guī)定。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。 第十三條權利人（申請人）申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。 第十二條權利人（申請人）可以委托代理人申請房屋權屬登記。房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。共有的房屋，由共有人共同申請。 第十一條房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。 （三）公告； （一）受理登記申請； （六）注銷登記。 （四）變更登記； （二）初始登記； 第九條 房屋權司登記分為：直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房屋權屬登記管理工作。第八條 國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。 第七條 縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照《城市房地產管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。 第六條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。依法登記的房屋權利受國家法律保護。 第四條 國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。 本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。 本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。 第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產