【正文】 業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。具體辦法由市人民政府制定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會每屆任期兩年。第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；（二）業(yè)主委員會委員名單；（三）業(yè)主委員會章程。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。第三條 本條例所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 上海市房屋土地資源管理局 上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革辦公室 滬房地改[1999]046號 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。 保潔員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。 電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。 接待員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。 做好回訪重信譽(yù)。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場，24小時(shí)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。 公開制度講規(guī)范。 掛牌上崗守紀(jì)律。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)） l、態(tài)度和藹講文明。凡達(dá)不到要求的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)管理企業(yè)限期整改；對整改不力的，可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷資質(zhì)證書。對不能落實(shí)夜間、節(jié)假日維修服務(wù)或維修不及時(shí)、群眾投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)將其納入指定的維修應(yīng)急中心委托修理，費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。做到執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》無盲點(diǎn)，每年應(yīng)不少于一次對轄區(qū)內(nèi)的窗口單位進(jìn)行檢查，考核。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)在強(qiáng)化企業(yè)管理和提高市場競爭力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》的企業(yè)規(guī)范和服務(wù)承諾。 第四十三條 本辦法自１９９８年１月１日起施行 上海市房屋土地資源管理局（通知）滬房地資 物[2001]0035號關(guān)于執(zhí)行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的通知各區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位： 為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的各項(xiàng)要求和標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)窗口、從業(yè)人員、重點(diǎn)崗位的基本規(guī)范，形成長效的管理機(jī)制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡稱《行業(yè)規(guī)范》），請遵照執(zhí)行。 第四十二條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第四十一條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 第四十條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機(jī)關(guān)沒收其房屋權(quán)屬證書，并可對當(dāng)事人處以１０００元以上１００００元以下罰款。　第四章 法律責(zé)任第三十四條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。 第三十二條 房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收執(zhí)。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。 第三十一條 共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書。 第三十條房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。 第二十九條 從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。在國家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之前，按照各省、自治區(qū)、直轄市的辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第二十八條 房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請人）應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的１個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。 （三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的； （一）申報(bào)不實(shí)的； 第二十四條 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起３０日內(nèi)申請注銷登記。 （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 （一）屬于違章建筑的； （二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的； 第二十二條 有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人（申請人）申請可以準(zhǔn)予暫緩登記： 代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 （二）無人主張權(quán)利的房屋； 第二十一條 有下列情形之一的，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記： 第二十條房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。 （三）房屋翻建的； （一）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的； 第十七條因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起３０日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。 第十六條新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的３個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。 （五）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。 （三）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件； （一）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域； 第十五條總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日３０日前發(fā)布公告?？偟怯洝Ⅱ?yàn)證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府規(guī)定。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。 第十三條權(quán)利人（申請人）申請登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。 第十二條權(quán)利人（申請人）可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。共有的房屋，由共有人共同申請。 第十一條房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。 （三）公告； （一）受理登記申請； （六）注銷登記。 （四）變更登記； （二）初始登記； 第九條 房屋權(quán)司登記分為：直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。 第七條 縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。 第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 本辦法所稱房屋權(quán)利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。 本辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。 第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)