【正文】 第六十五條 本條例的具體應(yīng)用問題，由市房地局負(fù)責(zé)解釋。（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€等設(shè)備；（三）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)?。第六十條 街道監(jiān)察隊(duì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市容、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、市政設(shè)施、綠化等城市管理法律、法規(guī)規(guī)定以及違法建筑、設(shè)攤、堆物、占路等行為，應(yīng)當(dāng)在其法定職權(quán)范圍內(nèi)，依法作出處罰和處理。第五十七條 新建商品住宅的出售單位違反本條例第三十五條第一款、第三十六條、第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條規(guī)定的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十三條 投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。第七章 投 訴第五十一條 市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反本條例行為的投訴。第四十八條 住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。第四十四條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。第四十二條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與具遠(yuǎn)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府規(guī)定。第三十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第三十條 住宅不得改變使用性質(zhì)。第二十八條 物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；（三）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；（六）亂倒垃圾、雜物；（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：（一）管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；（二）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用；（三）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；（四）保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；（五）維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：（一）住宅的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；（二）業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；（七）違約責(zé)任；（八）合同終止和解除的約定；（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。第十四條 業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責(zé)是：（一）聽取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)反映；（二）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（三）提出共用部位和共用設(shè)備的維修、更新建議。第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：（一）召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；（二）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；（三）住宅出售已滿兩年。第二章 業(yè)主自治管理第六條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。第五條 上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 考核標(biāo)準(zhǔn)： 《行業(yè)規(guī)范》的培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)到 100％； 《行業(yè)規(guī)范》的執(zhí)行率應(yīng)達(dá)到95％以上； 維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95％以上； 維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到90％以上； 被服務(wù)對(duì)象滿意率90％以上； 違反《行業(yè)規(guī)范》‰/年以下。 維修工：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過的對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能回雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨大筑漏可不受三天限制）。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示；公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁吃、拿、卡、要行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。 要將《行業(yè)規(guī)范》作為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)審和復(fù)評(píng)的基本條件。 二、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)行業(yè)管理，確?！缎袠I(yè)規(guī)范》的執(zhí)行除對(duì)原窗口單位要抓鞏固和提高外，還應(yīng)把末列入或新組建的窗口單位納入行業(yè)管理范圍。 第三十九條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。 第三十八條 登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)