【正文】 稱 供應面積 （ ㎡） 去化率 公寓 疊加 聯體 獨棟 公寓 疊加 聯體 獨棟 都市晴園 190000 10000 無 無 45% 未推出 無 無 潤景美鄰苑 202000 無 無 無 20% 無 無 無 分析： 城東板塊位于華陽鎮(zhèn)的東部，本項目的地理位置屬于城東板塊。 20 、城中板塊房地產產品分析 樓盤名稱 面積范圍 （ ㎡） 主力面積 （ ㎡） 公寓 疊加 聯體 獨棟 公寓 疊加 聯體 獨棟 天源城 50135 無 無 無 8 120 無 無 無 分 析： 在產品上，面積范圍在 50135平方米以下，兩房主力面積 89平方米，三房主力面積 120平方米。 總的來看由于城中板塊住房供應不足，有利于其他板塊的發(fā) 展，對本項目來說是個機會之一。從供給量來看，目前該板塊僅有公寓房 8萬平方米，作為華陽鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，該板塊的供應量明顯不足。 18 、獨棟別墅市場客源分析 根據對華陽鎮(zhèn)在售樓盤的調查，購買客源主要來自與以下幾部分： ? 主力客源來自于華陽鎮(zhèn)的本地居民，有較強的經濟實力，購房的主要目的是改善居住環(huán)境以及體現身份，他們所接受的總價通常在 100萬元左右； ? 其次是南京的客戶，由于華陽鎮(zhèn)距離南京非常近，而南京的房價相對較高，因此不少南京客戶前來華陽鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經濟實力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近； ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽鎮(zhèn)中心周邊農村的居民前來購房的非常少。 、獨棟別墅市場產品分析 樓盤名稱 面積范圍 （ ㎡） 主力面積 （ ㎡） 領秀星城 規(guī)劃未定 規(guī)劃未定 臺灣小鎮(zhèn) 193366 250 歐景家園 240270 240 分析： 從各個樓盤的面積范圍來看，臺灣小鎮(zhèn)的面積范圍比較大，從 193366平方米，戶型多樣，可以選擇的余地非常大，其主力面積為 250平方米。結合銷售狀況來看，臺灣小鎮(zhèn)的銷售情況明顯好于歐景家園。 17 、獨棟別墅市場價格分析 樓盤名稱 平均價格（元 /㎡） 主力總價（萬元） 領秀星城 未定 未定 臺灣小鎮(zhèn) 5600 150 歐景家園 3600 88 分析： 獨棟別墅的平均價格差距比較大，歐景家園由于其環(huán)境以及產品等因素，其獨棟別墅平均價格在 3600元 /平方米；臺灣小鎮(zhèn)為華陽鎮(zhèn)最大的純別墅小區(qū)，其獨棟別墅的平均價格為 5600元 /平方米。由于改樓盤不是正規(guī)的別墅小區(qū)，不成規(guī)模，而且環(huán)境比較差，因此該樓盤的銷售情況不理想。其中臺灣小鎮(zhèn)有 5萬平方米的放量（目前推出的 10期量體），在未來的供給量上，領秀星城的獨棟別墅未開出。 16 、聯體別墅市場客源分析 根據對華陽鎮(zhèn)在售樓盤的調查，購買客源主要來自與以下幾部分： ? 主力客源來自于華陽鎮(zhèn)的本地居民，有較強的經濟實力，購 房的主要目的是改善居住環(huán)境以及體現身份，他們所接受的總價通常在 80100萬元左右； ? 其次是南京的客戶，由于華陽鎮(zhèn)距離南京非常進，而南京的房價相對較高，因此不少南京客戶前來華陽鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經濟實力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近，另外所選擇的面積通常在 200平方米左右，總價在 100萬元左右； ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽鎮(zhèn)中心周邊農村的居民前來購房的非常少。 、聯體別墅市場產品分析 樓盤名稱 面積范圍 （ ㎡） 主力面積 （ ㎡） 領秀星城 190250 200 玉蘭家園 190240 200 國際花園 240260 240 時代逸居 規(guī)劃未定 規(guī)劃未定 臺灣小鎮(zhèn) 170230 170 歐景家園 210270 210 分析： 從各個樓盤的面積范圍來看，華陽鎮(zhèn)的聯體別墅面積在 170270平方米之間，主力面積在 200平方米左右。從總價上看，聯體別墅的主力總價在 75萬元左右。由此來看，聯體別墅在鎮(zhèn)上有一定的市場，市場上對聯體別墅有需求。 從去化率來看，目前在售的聯體別墅除玉蘭家園外去化率比較高，基本在 70%以上。其中以臺灣小鎮(zhèn)供給量最多，其次為領秀星城，其他樓盤供給量相對比較少。 、疊加別墅市場客源分析 根據對華陽鎮(zhèn)在售樓盤的調查，購買客源主要來自與以下幾部分： ? 首先是華陽鎮(zhèn)的本地居民，有經濟條件比較好，想抬高自身的身份而選擇別墅，但是購買聯體或者獨棟別墅有一定的負擔，因此他們選擇疊加別墅，以購房的主要目的是改善居住環(huán)境，他們所接受的總價通常在 65萬元以內，而少量經濟條件稍強的客戶選擇總價相對較高的疊加別墅 ； ? 其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽鎮(zhèn)中心周邊農村的居民，經濟條件比較好，對城市的生活比較向往； ? 而外來人口以及南京的客戶選擇疊加別墅的非常少。根據調查華陽鎮(zhèn)的疊加別墅以總共 5層的別墅為主，樓下 2層為一戶，樓上三層為一戶。因此可以看出，目前華陽鎮(zhèn)疊加別墅的單價相對比較低，但總價比較高，本項目在推出的時候應該適當的控制疊加別墅的面積以控制總價，在市場上確立總價上的優(yōu)勢。 、疊加別墅市場價格分析 樓盤名稱 平均價格（元 /㎡） 主力總價（萬元） 都市晴園 3200 64 領秀星城 2800 55 國際花園 2700 60 分析： 華陽鎮(zhèn)的疊加別墅的平均價格在 2900元 /平方米，與公寓房相比僅僅相差 500元 /平方米左右，因此疊加別墅還有較大的升值空間。從未來的供給量看，都市晴園與國際花園的疊加別墅尚未推出 ，預計將會在今年上半年開出。 12 別墅市場 、疊加別墅市場 、疊加別墅市場供需分析 樓盤名稱 供應面積 （ ㎡） 去化率 都市晴園 10000 未推出 領秀星城 10000 70% 國際花園 10000 未推出 分析： 華陽鎮(zhèn)的疊加別墅供給量比較少，僅僅 3萬平方米。由此可以看出隨著華陽鎮(zhèn)房地產的發(fā)展，住房的面積跨度越來越大，戶型 越來越多樣化，在產品的發(fā)展趨勢上，華陽鎮(zhèn)住宅向小面積產品發(fā)展，并且經濟型戶型發(fā)展迅速。陽光家園 60115 60、 9 110 潤景美鄰苑 97130 9 115 11 河濱花園 90135 9 128 分析： 從各個樓盤的面積范圍來看，開盤時間比較早的樓盤如河濱花園、潤景美臨苑等樓盤，面積范圍在 90130平方米之間，兩房的主力面積在 95平方米左右，三房的主力面積在 120平方米左右。結合當地經濟水平來看， 27萬左右的公寓房在當地接受度比較高，大部分居民能夠接受的價格。其中鎮(zhèn)中心以及鎮(zhèn)東板塊的價格相對比較高，在 2600元 /平方米左右；而鎮(zhèn)南板塊價格相對 比較低，在 2200元 /平方米左右。 10 、普通公寓市場價格分析 樓盤名稱 平均價格（元 /㎡） 主力總價（萬元） 都市晴園 2600 28 領秀星城 2500 25 天源城 2700 32 國際花園 2400 26 時代逸居 2300 23 歐洲而規(guī)模較小，開盤較早的樓盤去化率非常高。從各個樓盤的供給上看，華陽鎮(zhèn)的樓盤以大規(guī)模生活小區(qū)為主。 二、華陽鎮(zhèn)房地產產品市場分析 普通公寓市場 、普通公寓市場供需分析 樓盤名稱 供應面積 （ ㎡） 去化率 都市晴園 190000 45% 領秀星城 202000 20% 天源城 80000 80% 國際花園 140000 40% 時代逸居 50000 未推出 歐洲 從價格上看，華陽鎮(zhèn)住房的價格比較符合當地收入水平，當地對住房有一定的購買力，并且房地產市場上公寓房與別墅的單價相差不大，特別是疊加別墅與聯體別墅，因此別墅市場存 在比較大的發(fā)展空間。并且在未來供給量上，公寓房還存在相當大的量體，尚未推出的別墅量體比較少。結合當地的經濟情況，華陽鎮(zhèn)住房的總價比較符合當地的收入水平?？梢钥闯鰟e墅與公寓市場相比有相對較多的發(fā)展空間。 3. 華陽房地產市場價格分析 產品類別 平均價格（元 /㎡） 主力總價（萬元） 公寓 2400 26 疊加別墅 2900 55 聯體別墅 3400 75 獨棟別墅 4200 100 分析： 從平均價格來看，華陽鎮(zhèn)公寓房的平均價格在 2400元 /平方米，疊加別墅的平均價格為 2800元 /平方米，而聯體別墅以及獨棟別墅的平均價格分別為 3400元 /平方米及 4200元 /平方米。 ? 別墅的供給量相對較少，去化率相對比較大，并且根據調查大部分在售的別墅銷售情況比較好，未去化的別墅大部分是因為尚未推出的原因。而從本項目的基本經濟指標來看，本項目容積率 ，本項目是一個以別墅為主的小區(qū)，因此我們可以在一定程度上避免市場上最為激烈的競爭，這對本項目來說是一個機會之一。 華陽房地產市場供需分析 產品類別 供應面積（ ㎡） 去化率 公寓 946000 40% 疊加別墅 30000 20% 聯體別墅 91200 50% 獨棟別墅 65000 65% 合計 1142200 / 分析： ? 從華陽鎮(zhèn)房地產市場的供給來看，目前華陽鎮(zhèn)的在售樓盤的總量體共有 114萬平方米。 7 第二部分 市場分析 一、句容房地產市場整體分析 句容房地產市場概述 句容市房地產市場起步時間較晚，隨著房地產的起步，到目前為止，市場經過近幾年的發(fā)展，已經進入了快速發(fā)展的階段。其中華陽鎮(zhèn) 面積 ，人口 45494人 分析： 句容市總共有人口 60 萬人，而本項目所在的華陽鎮(zhèn)僅 萬人。說明句容市政府目前正著力于引進外資上，也可看出句容市的外資企業(yè)十分缺乏， 使得外來人口稀缺，人均收入得不到顯著的提高，因此從政府的種種優(yōu)惠政策來看，優(yōu)惠政策有一定的誘惑力，相信未來句容市將會有越來越外資企業(yè)進入句容市，屆時句容市的經濟、人口將得到明顯的提高，經濟的發(fā)展將會在一定程度上刺激到房價的上漲，因此隨著經濟的發(fā)展，區(qū)域市場的房價會有小幅上漲。 外商投資企業(yè)可以用分期付款的方式取得土地使用權，在土地管理部門辦理抵押登記后作貸款抵押。 6 中方以劃撥土地使用權方式與外商合資、合作的，其項目屬高科技性質的，在取得土地 使用權起 5年內免繳土地使用費，自第 6年起 5年內減半交納土 地使用費。 以上出讓價格將由市政府根據市場情況每隔 35年調整一次。 分析： 從華陽鎮(zhèn)的經濟狀況來看，雖然該鎮(zhèn)的經濟發(fā)展非常迅速但是華陽鎮(zhèn)的居民人均收入仍然比較低，這是由于該鎮(zhèn)缺乏支柱型產業(yè)以及大型企業(yè)，因此可以看出該鎮(zhèn)的購買力比較有限。在 “ 雙創(chuàng) ” 上有新突破。在建設社會主義新農村上有新突破。并且從以上幾條主要的交通干道可以看出句容市進出南