無錫萬達廣場商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(18頁)-前期定位-文庫吧資料
2024-08-21 14:05本頁面
【正文】 （ 1）、收入和成本構(gòu)成 由于顧問報告沒有給出五星級酒店每年的總收入和扣除費用后的純收入，按報告中的收入和成本構(gòu)成計算如下： 其它收入構(gòu)成 元 /間 /天 萬元 /年 食品 275 飲品 50 其它餐飲收入 41 餐飲總收入 366 其它收入 27 租金及其它 收入 9 其它收入合共 402 總收入 1333 客房收入 +其它收入（客房收入 931元 /天， 2020年 ） 成本構(gòu)成 客房 80 其它 102 餐飲成本 117 人工成本 95 其它成本 84 開支 16 行政及后勤開支 63 690 其它開支 40 市場推廣 15 165 其它開支 40 物業(yè)維護 人工 14 150 其它 27 能源 82 3 固定費用 27 基本管理費 27 儲備 53 獎金 30 總成本 912 純收入 346 （總收入 總成本） 營業(yè)稅 % 純收入占收入的比例 26% （ 2）、回收期 以 346 元 /間 /天的純收入，并根據(jù)報告給出的 2020 年入住率 62%，計算得出 2020 年的純收入。 先計算五星級酒店，然后將寫字樓和酒店式公寓的測算匯總。 B B5 公開租售計劃在 2020 年，其它在 2020 年。 平均售價為： 29000*40%+32020*60%=30800 元 /㎡。 目前 EAC 公寓售價為 29000 元 /㎡，項目的公開報價應(yīng)溢價至120%為 35000 元 /㎡。 酒店式公寓價格的確定 酒店式公寓交由五星級酒店提供服務(wù)，同時酒店會根據(jù)合作的情況，在每套公寓的銷售收入中收取一定比例的加盟費，而公 寓以“喜來登國際公寓”或“艾美國際公寓”來命名，視乎不同的合作酒店。租金為 元 /㎡。由于藍鯨國際整售價格是 15000元 /㎡，而且位置也差不多，因此 B6 如果作為策略性出售，價格應(yīng)該以藍鯨國際做參考，而不是以環(huán)球中心做參考，因此定價應(yīng)溢價至120130%為 1800020200 元 /㎡。 所以，要確定是以租為主還是以賣為主，如果以租為主就抬高售價以出租，如果以賣為主就反之。 目前售價最高的是環(huán)球中心， 41000 元 /㎡，我們項目的公開報價只能高于它，如果溢價至 110%就是 45000 元 /㎡。 B1 由于推出較后，平均租金應(yīng) 該可以達到 元 /㎡。 B B5 為例，主力客戶約占 20%，優(yōu)惠期客戶約占 40%，公開期客戶占 40%。 那么優(yōu)惠期租金為 元 /㎡（ 9 折）。 在定了主力租戶后，為確定頂尖寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)地位，對外標價必須高于現(xiàn)有的任何一個寫字樓項目，就是要明顯高于現(xiàn)有的項目，大約是溢價至 120％。那么，針對黃龍區(qū)域的價格就要有一個折讓，相對于新來的跨國企業(yè)，折讓 8 折它就會動心，相對于現(xiàn)有的到期客戶，折讓要到 6 折，平均大約就是折讓 7 折。 我們的客戶 一是這個區(qū)域租約到期的客戶，二是新到無錫的跨國企業(yè)。 首先，我們主力租戶瞄準的是跨國企業(yè)，目前無錫的跨國企業(yè)集中在黃龍區(qū)域，特別是嘉華國際。 四、 租售水平 寫字樓租售價格的確定 頂級寫字樓要有頂級寫字樓的身價，價格也是衡量一個項目定位的標竿之一；同時，又要結(jié)合市場的接受程度。 三、 建筑規(guī)劃建議 在 B4 和 B5 確定以及 46地塊的增加，原來的 B2 被堵在中間，空間顯得過于狹窄，建議拿掉，把 B3 面積加到 4 萬㎡，其它面積加到 B1。領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略方向是對的，就是做出一流寫字樓的標準來。 因此，如果是定位為 世界一流、無錫首屈一指的寫字樓，反而是最安全的，關(guān)鍵是軟硬件，特別是要有為頂級寫字樓服務(wù)的商務(wù)配套。但大多都是看似高端、外立面很豪華但實際上遠遠達不到頂級寫字樓的水準。只要是公認的好的寫字樓，市場前景不成問題，這是因
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