【正文】 (四） 每年第四 季度，維修中心對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施、。 (三） 房屋毗連部位的共有方對(duì)維修有異議時(shí)，綜合質(zhì)管部會(huì)同業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。如需要備用材料不能馬上修理的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商材料來源，約定其它時(shí)間進(jìn)行修理。 2. 業(yè)主要 求維修屋內(nèi)給排水、電話和照明等房屋功能項(xiàng)目，維修中心應(yīng)立即派人到業(yè)主家查看受理，能修的應(yīng)說明維修價(jià)格，業(yè)主同意后立即進(jìn)行修理。 4. 業(yè)主要求進(jìn)行維修的共同部位，應(yīng)高度重視；應(yīng)立即派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，確定維修方案。 2. 修理時(shí)，工程主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工管理和檢查驗(yàn)收，以確保修理質(zhì)量。 十六、建筑物維護(hù)規(guī)程 （一）樓房大、中修理 1. 每年對(duì)各棟樓房進(jìn)行檢查評(píng)定。 (五 ) 巡查工作完成或離開時(shí)做到人走關(guān)燈、關(guān)門。 (三 ) 巡查時(shí)，注意檢查水泵出入水壓力表是否正常，風(fēng)扇皮帶及轉(zhuǎn)動(dòng)是否需加油或調(diào)整。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 33 頁 共 78 頁 十五、空調(diào)設(shè)備巡查制 度 (一 ) 冷凍水機(jī)組必須每隔 2 小時(shí)巡查 1 次，并對(duì)油壓、油位、油溫、冷媒壓力、電壓、電流作記錄，發(fā)現(xiàn)不正常的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。 2. 再停冷凍水泵。 4. 做好機(jī)組運(yùn)行記錄 （四）關(guān)機(jī)程序。 2. 檢查油泵顯示情況。 （三）機(jī)組運(yùn)行。 2. 啟用冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差、進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍水壓差。 （二）機(jī)組啟動(dòng)。 6. 檢查加熱器、油溫、油位是否正常，電源電壓、閥門位置是否正常。 4. 檢查回水總管兩端的閥是否開啟。 2. 檢查冷水泵進(jìn)出水閥是否全部開啟。 十四、空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程 （一）準(zhǔn)備工作。 (三 )通過以上檢查，確認(rèn)狀態(tài)正 常，即可進(jìn)行設(shè)備啟動(dòng)運(yùn)行操作。 十三、水泵控制柜操作規(guī)程 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 32 頁 共 78 頁 (一 )操作人員應(yīng)懂得設(shè)備的一般工作原理、配備必須的安全操作用品，并按有關(guān)的維修操作規(guī)定進(jìn)行。 5. 水泵及其附屬設(shè)備的巡視檢查，每班不少于兩次，并做好相關(guān)記錄。 3. 各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，泵如發(fā)出不正常聲響，應(yīng)立即查出原因，及時(shí)排除。 十二、水泵運(yùn)行操作規(guī)程 （一）泵房為小區(qū)生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常，直接關(guān)系到住戶的生活及安全問題，運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位。 電機(jī) 欠壓、缺相、過流的保護(hù)裝置應(yīng)能及時(shí)動(dòng)作，確保設(shè)備安全。 泵輸出水壓正常、水壓能滿足樓宇用水要求，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無跳動(dòng)，無明顯振動(dòng)，無異聲，壓力表指示穩(wěn)定，水泵軸承溫度不得超過 6065 度。 消防水泵每月運(yùn)行一次（每次 2 分鐘）。 每年用 500V 表測(cè)試?yán)@組絕緣電阻（ R≥ ），測(cè)試電機(jī)對(duì)地電阻（ R≤ 10M）。 線及聯(lián)接端片連接緊密，牢靠、良好、無裸露部分，編號(hào)清晰。 4. 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。 2. 閥體手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。 4. 外觀整潔、油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。 2. 泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面。 (四 ) 借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。 (二 ) 值班員和維修人員作好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的運(yùn)行記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；影響樓宇的設(shè) 備故障或施工；系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；主要設(shè)備的技術(shù)改造；重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工；設(shè)備的增改或向外委托加工；班組、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。 （二） 向工程主管報(bào)告：重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況；采用新的運(yùn)行方式；系統(tǒng)故障及檢修；備件和材料領(lǐng)用；員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。 (三 ) 外維修時(shí)，指定專人協(xié)助，嚴(yán)格驗(yàn)收，保證維修質(zhì)量。本部門組織人力技術(shù)進(jìn)行維修所無法解決時(shí)，申報(bào)外修。 (四 ) 每年第四季度進(jìn)行設(shè)備大檢查，并對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行總結(jié)，根據(jù)設(shè)備狀況，制訂下年度維修計(jì)劃。 (二 ) 工程主管每周對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量、進(jìn)度及記錄情況進(jìn)行檢查，并在《設(shè)備維保工作記錄》上做出檢查情況記錄。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備安全正常運(yùn)行，特制如下制度： (一 ) 專業(yè)人員應(yīng)按有關(guān)規(guī)定的要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)，并作好記錄。 責(zé)任人要定期將設(shè)備運(yùn)行狀況向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并做好設(shè)備檢修、保養(yǎng)記錄。 （三） 設(shè)備責(zé)任人的主要工作： 全面負(fù)責(zé)管轄設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作； 全面負(fù)責(zé)管轄范圍的衛(wèi)生清潔工作； 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 29 頁 共 78 頁 及時(shí)處理設(shè)備存在的隱患及不安全因素； 保證設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)，做好各種文字記錄； 遇到重大事故或處理不了的事情，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 （一） 重點(diǎn)設(shè)備處設(shè)立標(biāo)志牌，標(biāo)志牌上注明責(zé)任人。能掌握一般的維修技能。能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并排除故障。能分析運(yùn)行狀況。 (十 ) 運(yùn)行值班人員要達(dá)到“三熟三能”。 (八 ) 認(rèn)真對(duì)待異?，F(xiàn)象，對(duì)事故障礙要如實(shí)反映，不得弄虛作假。 (六 ) 做好運(yùn)行值班記錄，記錄要詳盡，數(shù)據(jù)要正確。 (四 ) 嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，做到嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍。 (二 ) 服從上級(jí)電力調(diào)度值班人員的操作命令（除威脅設(shè)備和人身安全）。 (三 ) 不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實(shí)行輪換制。 四、設(shè)備值班管理規(guī)定 不滿意 滿意 匯報(bào)上級(jí) 《派工單》存檔 回訪 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 28 頁 共 78 頁 嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定、可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全，具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： (一 ) 設(shè)備值班 人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交代注意事項(xiàng)及離崗時(shí)間、去向。 維修工作分配 — 維修中心工程領(lǐng)班將維修任務(wù)，按項(xiàng)目分配給各維修工，維修工完成工作后對(duì)已完成的和未完成的派工 單 分開后，交回維修中心工程領(lǐng)班處，未完成項(xiàng)目要注明原因。 未完成維修項(xiàng)目的跟進(jìn) 工程部經(jīng)理每日上班前，將昨日未完成的維修項(xiàng)目，交工程主管處理。 （三）派工單管理 工程領(lǐng)班對(duì)當(dāng)天的派工單要及時(shí)登記、分類匯總并注明完成情況。 維修結(jié)束，將維修作業(yè)所用工時(shí)和材料費(fèi)用填入派工單，由業(yè)主簽字確認(rèn)后，交回維修中心；由工程領(lǐng)班進(jìn)行整理匯總，上報(bào)工程主管審核。 維修工攜帶派 工單，上門為業(yè)主維修相應(yīng)的項(xiàng)目。 三、日常維修管理制度 （一） 維修工作流程 填《派工單》 填寫記錄 住戶報(bào)修 前臺(tái)接待 維修中心 入戶維修 維修中心 前臺(tái)接待 住戶驗(yàn)收簽字 維修工 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 27 頁 共 78 頁 （二）維修工作程序 根據(jù)業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目，綜合質(zhì)管部填寫派工單，約定維修時(shí)間后，通知工程部維修中心作業(yè)。 （四） 設(shè)施使用狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)以《服務(wù)設(shè)施一覽表》的形式反映設(shè)施的狀態(tài)，內(nèi)容包括：名稱、型號(hào)規(guī)格 、容量、設(shè)備編號(hào)、使用情況等。 （二） 設(shè)施的統(tǒng)計(jì)以《設(shè)施管理臺(tái)賬》形式，主要統(tǒng)計(jì)設(shè)施的基本情況，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)、安裝地點(diǎn)、裝機(jī)容量、電壓等級(jí)、工作方式、出廠編號(hào)、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時(shí)間、設(shè)備原值、檢測(cè)周期、配套電機(jī)型號(hào)、主要部件、隨機(jī)資料、設(shè)備圖樣等。 （六） 所有設(shè)施的值班、檢查、維修保養(yǎng)人員，在填寫 相關(guān)記錄時(shí)，必須統(tǒng)一使用設(shè)施的既定編號(hào)。 （三） 設(shè)施按一、二、三級(jí) (a、 b、 c)進(jìn)行分類 ,標(biāo)準(zhǔn)按《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》進(jìn)行編號(hào)。 第六節(jié) 設(shè)備運(yùn)行、維修管理制度 一、設(shè)施（設(shè)備）編號(hào)辦法 （一） 設(shè)施（設(shè)備）的編號(hào)由工程部統(tǒng)一進(jìn)行。 暖氣 井內(nèi)要保持整潔、干燥。 對(duì)有堵塞現(xiàn)象的管道進(jìn)行沖洗。 （五）供暖系統(tǒng) 夏季期間每月檢查一次，冬季供暖期間每周檢查一次，主要內(nèi)容是泵房、暖氣片、管線、暖氣井、壓力、溫度等。 清理井內(nèi)雜物，冬季做好保溫。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 25 頁 共 78 頁 （四）消防系統(tǒng) 每半年檢查一次，檢查是否有漏水現(xiàn)象，若有及時(shí)修理，必要時(shí)進(jìn)行加盤根、除銹、刷 漆等處理。 2. 有損壞的井蓋或雨水篦子要及時(shí)更換。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 污水泵由設(shè)備責(zé)任人每月檢查一次，化糞池每年要請(qǐng)專業(yè)公司抽吸一次。 （二）污水系統(tǒng) 排水管網(wǎng)每季度要巡視檢查一次，每年 5 月份、 12 月份要重點(diǎn)檢 查。 抽凈井內(nèi)積水，清理井內(nèi)雜物。 每個(gè)節(jié)門在檢查時(shí)，在節(jié)門立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。 八、室外管網(wǎng) （一）給水系統(tǒng) 給水外管網(wǎng)每個(gè)季度要檢查一次，主要內(nèi)容是查自來水壓力、截門井、水表井等有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。主要工作有：定期清掃，保證各種設(shè)施處于正常有效的使用狀態(tài)；定期檢查記錄；對(duì)屋面受損情況及時(shí)進(jìn)行修復(fù)；建立專業(yè)的養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)屋面使用的管理；任何在房屋內(nèi)外部增設(shè)的設(shè)備設(shè)施都不能影響房屋原有功能。 （五）屋面工程的養(yǎng)護(hù) 由于屋面工程施工工藝復(fù)雜，涉及因素 較多，其養(yǎng)護(hù)的范圍較廣。 （三） 墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù) 定期進(jìn)行檢查，對(duì)使用磨損率高的部位重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；對(duì)墻臺(tái)面及吊頂工程與其他工程的銜接處應(yīng)注意防水、防裂、防漏電；向用戶講明在日常使用中注意減少對(duì)墻面的撞擊劃傷﹑磕碰等，保持室內(nèi)墻臺(tái)面的整體協(xié)調(diào)。 （二）樓宇地面工程的養(yǎng)護(hù) 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 23 頁 共 78 頁 主要保護(hù)地面的防水性能，不得隨意穿鑿樓板，上下水如有滲漏要及時(shí)修補(bǔ)防止水泡樓地面。具體內(nèi)容有： （一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù) 應(yīng)杜絕不合理負(fù)荷的發(fā)生，以減少地基的沉降，住戶裝修所增加的負(fù)荷不可超過設(shè)計(jì)荷載，還要防止地基浸水，加強(qiáng)各種管線的檢查和維護(hù)。 每天巡視燃?xì)夤矃^(qū)域設(shè)備及管道，看是否正常。 （七） 設(shè)備巡視制度 每天巡視燃?xì)鈾C(jī)房及燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)，看是否正常，并填寫《天然氣設(shè)施日檢記錄表》。 及時(shí)更換損壞或老化的軟管。 使用燃?xì)庥镁邥r(shí)，使用人不可長時(shí)間遠(yuǎn)離，以免火燃被風(fēng)吹滅或被沸湯溢出撲滅而發(fā)生漏氣。 必須嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京市、燃?xì)饧瘓F(tuán)公司有關(guān)燃?xì)夥矫娴陌惭b、使用規(guī)定，加強(qiáng)安全管理，杜絕燃?xì)馐鹿实陌l(fā)生。 燃?xì)夤艿郎辖沟鯍煳锲贰? 五、室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備 （一）燃?xì)夤芾硪?guī)定： 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 22 頁 共 78 頁 經(jīng)常對(duì)室內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行外觀檢查，看管道是否牢固，有無銹蝕或損傷，管卡、吊鉤有無松脫，管道的坡度、坡向是否正確，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 每周巡視各樓層空調(diào)給水系統(tǒng)管道及主閥門的位置，看是否正常及指向正確。 空調(diào)機(jī)房控制柜等電器，如發(fā)生異常氣味及現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)通知電氣專業(yè)的有關(guān)人員處理，并做好記錄。 要定期或不定期地查漏，隨時(shí)檢查、隨時(shí)修理，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 空調(diào)維修工負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障的處理。 不準(zhǔn)帶領(lǐng)或默許無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房參觀、對(duì)設(shè)備拍照和觸摸設(shè)備活動(dòng)。領(lǐng)班必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時(shí)對(duì)外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)。未掛牌造成事故時(shí)，追究操作人員的責(zé)任。 空調(diào)設(shè)備開、停機(jī)必須由空調(diào)機(jī)操作人員操作，其它人員不能亂動(dòng)。 3) 發(fā)