【正文】 . 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見書》辦事程序。 . ，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 . 5． 6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： . 5． 6． 1各崗位對所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 . 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。 . 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 . 5． 4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： . 投標(biāo)申請表；投標(biāo)書 。 . 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 . 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù) 報(bào)表。 . 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。 . 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 . 5． 3各崗位責(zé)任和分工 . 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價(jià)預(yù)測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。 . 5． 2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定 期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。 . 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 . 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對籌資方案 的可靠性負(fù)責(zé)。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對比分析 ? 市場現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會(huì)條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場分析和市場定位 市場現(xiàn)狀 SWOT分析 明確目 標(biāo)市場 挖掘差別優(yōu)勢 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營計(jì)劃 利潤計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開工準(zhǔn)備計(jì)劃 開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場踏勘 獲得土 地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 需求預(yù)測 價(jià)格預(yù)測 營銷方案預(yù)測 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫 成本 結(jié)算 中心 開發(fā)成本的測算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)申請 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。 . 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。 . 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 . 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 . 調(diào)研所依據(jù)的文件。 . 調(diào)研組成員。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場銷售部必須完成一份《市場調(diào)研 報(bào)告》，由項(xiàng)目案場銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。 . 調(diào)研工作實(shí)施 . 項(xiàng)目案場銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 . 工作展開前，項(xiàng)目案場經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 . 工作程序 . 投資發(fā)展 中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。 如有需要，可另附他表 項(xiàng)目策 劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合 項(xiàng)目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策法律環(huán)境分析 項(xiàng)目主題定位 贏利模式確定 價(jià)格定位 差異化競爭策略 項(xiàng)目策劃 . 作業(yè)目的 . 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營決策，完成項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品建議。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； 各相關(guān)人員對可行性分析報(bào)告提出意見； 項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報(bào)告，相關(guān)人員對項(xiàng)目提出書面建議； 公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 主管崗位 ：總經(jīng)理：熟悉報(bào)告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 物業(yè)管理模式建議（級(jí)別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測（成本組） —— 成本測算表 稅務(wù)分析（財(cái)務(wù)部） —— 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測（財(cái)務(wù)部） —— 資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng) 資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。 第七章 銷售計(jì)劃 （客服中心建議） 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配） 戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn) 建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念、設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項(xiàng)目優(yōu)勢劣分析 針對以上產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。 綜合分析 對各項(xiàng)