【正文】 第一百零一條 專項維修資金由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員負(fù)責(zé)使用核銷，并實行第三方審價制度 。 第一百條 使用專項維修資金維修、更新和改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)建筑面積三分之二以上的受益業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的受益業(yè)主同意，并由該共有部分受益業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)費用。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并建立相應(yīng)管理機(jī)制后，可以對日常專項維修資金采用業(yè)主自主管理的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)日常專項維修資金的管理。提出反對意見的業(yè)主不超過三分之一的，即視為多數(shù)業(yè)主同意。業(yè)主大會成立后的日常專項維修資金實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢 (梯 )公示10 日以上 。 土建、消防、電梯等專項維修改造工程需由具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)實施。 首期專項維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部位、全體 (或部分 )業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，其費用支出以有關(guān)合同及造價咨詢機(jī)構(gòu)審定金額為準(zhǔn)。 專項維修資金管理工作經(jīng)費納入主管部門預(yù)算。 第九十六條 專項維修資金實行專戶存撥、業(yè)主決策、區(qū)級核實、市級復(fù)核的管理與使用原則，用于物業(yè)共用部位或共用 設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新和改造。 由一個獨立產(chǎn)權(quán)單位申請變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)充設(shè)立專項維修資金。 業(yè)主對機(jī)動車輛有 保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 (六 )對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿。 (四 )其他部分業(yè)主不交費 。 (二 )個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同 。 第九十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定及有關(guān)規(guī)定，按時繳納物業(yè)公共服務(wù)費、 專項維修資金等各項費用。 第九十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將實際代收的費用及欠費清單及時繳交委托單位。 未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、 通訊、有線電視等單位不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的有關(guān)費用，不得因物業(yè)服精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 41 / 51 務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定代收代付公共水電費前，應(yīng)當(dāng)將分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢 (梯 )向業(yè)主公示 7 日 。 (二 )物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取 。 第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)向下列最終用戶收取有關(guān)費用。 電梯、壓力容器等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方的安全管理責(zé)任。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 40 / 51 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)的費用并承擔(dān)賠償責(zé)任。 第八十八條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費用由業(yè)主本人承擔(dān)。 業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法向有關(guān)主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 第八十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第八十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費及其他相關(guān)費用。 (三 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷，且重新申請核定資質(zhì)未獲批準(zhǔn)的 。 第 八十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出： (一 )物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 60 日前書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )。 對于業(yè)主委員會履職良好且其組成人員素質(zhì)較高的物精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 38 / 51 業(yè)項目，鼓勵實行酬金制方式。 實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年至少公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù) 第 八十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項目獨立設(shè)賬，按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。業(yè)主收到書面房屋交付通知的限定期限未辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)書面催告仍逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，視為已交付。 第八十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按房屋交付期限屆滿之日起次月起按時足額繳納物業(yè)公共服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營項目單獨列賬，并且每半年將收入和支出的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示 10 日以上。 完成物業(yè)承接查驗工作 30 日內(nèi)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將驗收情況告知所在街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示 30 日以上。投標(biāo)人少于 3 個或者總建筑面積在 2 萬平方米以下的住宅小區(qū)及總建筑面積在 1 萬平方米以下的高層住宅，經(jīng)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院《保安服務(wù)管理條例》的有關(guān)規(guī)定開展保安服務(wù)。 第七十四條 聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以業(yè)主評價為主要依據(jù)，遵循公開透明、科學(xué)合理、以區(qū)為主、屬 地管理的原則，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查自評和業(yè)主滿意度評價相結(jié)合的方式，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評及監(jiān)督檢查機(jī)制，由區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)工作的組織實施。 第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、業(yè)主委員會專職人員違反法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范、侵害業(yè)主合法權(quán)益的具體行為，應(yīng)當(dāng)建立信用信息檔案。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 35 / 51 應(yīng)急服務(wù)合同的期限由街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體約定 。 (二 )合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會的 。 第七 十二條 區(qū)建設(shè)行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。 第七十一條 政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營和服務(wù)活動，不得亂攤派、亂收費 。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)國土房產(chǎn)等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并將依法辦理相關(guān)手續(xù)的情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接查驗中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會不得改變物業(yè)管理用房的用途。 第六十八條 物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有，作為業(yè)主委員會辦公用 房、物業(yè)服務(wù)處辦公用房、門衛(wèi)值班用房等 。 (二 )建筑面積超過 10 萬平方米的，超過部分按照千分之二配置，但最高不超過 1000 平方米。 合同主體、收費標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等實質(zhì)性條款發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在 變更之日起 30 日內(nèi)向原備案部門進(jìn)行變更備精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 33 / 51 案。 區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對所提交資料進(jìn)行形式審查 。 (四 )普通住宅前期物業(yè)項目的中標(biāo)通知書和價格主管部門備案證明材料 。 (二 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會備案證明 。 第六十六條 建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)提交以下資料向項目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。 第六十四條 非本市注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)依法到所在地工商 部門辦理分支機(jī)構(gòu)有關(guān)手續(xù)，并提供相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 32 / 51 質(zhì)證書等合法有效證件，到建設(shè)行政主管部門辦理相關(guān)信息登記。經(jīng)查實存在違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行監(jiān)管，并在信用系統(tǒng)中計入不良行為記錄 。10 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下非住宅項目必須由持有效物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書者擔(dān)任項目經(jīng)理。一個物業(yè)管理項目應(yīng)當(dāng)配備一名駐場負(fù)責(zé)的項目經(jīng)理，項目較小或物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。具體工作由市民政部門會同市建設(shè)行政主管部門進(jìn)行指導(dǎo)。各區(qū)建設(shè)行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)組織開展任職培訓(xùn)和年度復(fù)訓(xùn)。 業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 31 / 51 業(yè)主大 會議事規(guī)則中約定對離任委員進(jìn)行財務(wù)審計。 第六十一條 業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由執(zhí)行秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )。 業(yè)主委員會委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過 30%但未超過 50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補(bǔ) 。拒不移交的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)內(nèi)派出所協(xié)助移交 。新一屆業(yè)主委員會可以聘請第三方審計機(jī)構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)物業(yè)管理項目的資金使用情況等進(jìn)行審計。經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。 業(yè)主委員會任期屆 滿仍未完成換屆選舉的，所在地街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在 30 日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議。 第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前 3 個月內(nèi)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定程序，組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。 (八 )業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。 (六 )業(yè)主的意見和建議 。 (四 )業(yè)主委員會委員選舉及備案材料 。 (二 )業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定 。 第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料 。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 業(yè)主委員會召開會議時，可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起 3 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于 7 日。業(yè)主精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 28 / 51 委員會會議不得以書面形式召 開。主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持 。 第五十六條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。業(yè)主委員會印章標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。 街道辦事處 (鎮(zhèn)人民政府 )