【正文】 所以，再好一點(diǎn)的是分設(shè)兩個(gè)以上的空間，宜將洗浴和廁所分開設(shè)置； 如能將洗浴、洗面、便溺、洗衣分別設(shè)在兩個(gè)以上空間內(nèi)，另外再增設(shè)一個(gè)廁所或衛(wèi)生間，那將是最理想的。 據(jù)調(diào)查顯示， 其最小面積 (包括洗衣機(jī)位置 )為 平方米；總體把握， 衛(wèi)生間面積以 3～ 6 平方米為宜，當(dāng)然將便、浴集中于一封閉空間；洗漱 、洗衣置于半開敞空間的最低標(biāo)準(zhǔn)布置方案，仍是不夠理想的。衛(wèi)生間必須滿足便溺、洗浴、洗衣等要求，還需要有適當(dāng)?shù)姆珠g。 ”關(guān)于不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積最小值為： “設(shè)便器、洗浴器 (浴缸或噴淋 )、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為 3 平方米； 設(shè)便器、洗浴器兩件衛(wèi)生潔具的為 平方米； 設(shè)便器、洗面器兩件衛(wèi)生潔具的為 2 平方米； 單設(shè)便器的為 平方米 (注：以上使用面積不包括洗衣機(jī)的位置面積 )。且存在問題較多，如面積偏小，不能滿足基本功能需要，一般無洗衣機(jī)位置；設(shè)備潔具水平低、品種?。煌L(fēng) 換氣不通暢，串聲串味嚴(yán)重；照明差及電源插座少，不能滿足化妝、吹發(fā)、刮須之需要；國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于普通住宅衛(wèi)生間的設(shè)置要求比原規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)已有大幅提高。衛(wèi)生間的基本功能主要是便溺、洗浴、洗衣等。 （ 7） 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間是供居住者進(jìn)行 便溺、洗浴、盥洗 等活動(dòng)的空間。 深圳 是多雨多臺風(fēng)地區(qū)，陽臺做防水更為重要。 ”陽臺排水處理的好壞，直接影響居民生活，陽臺是用水較多的地方，晾衣、澆花均有很多滴水，陽臺地面如不做防水處理，陽臺裂縫時(shí)容易漏水，對下層十分影響。 ”陽臺是住樓房的居民晾曬衣物的最佳場所，設(shè)計(jì)上應(yīng) 留設(shè)施以便住戶拉線架桿，否則住戶在自裝過程中常造成頂板漏水、滴水、遮擋下層陽光 ， 各套 別墅（ Townhouse） 之間毗連的陽臺分隔板是套與套之間明確的分界線，對居民的領(lǐng)域起保證作用，對安全防范有重要作用，在設(shè)計(jì)時(shí)明確分隔，可減少管理中的矛盾。 2） 陽臺應(yīng)設(shè)置晾曬衣物的設(shè)施，頂層陽臺應(yīng)設(shè)雨罩。根據(jù)人體工程學(xué)原理，垂直欄桿件凈距應(yīng)不大于 米，才能防止兒童鉆出。 現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)做出如下必須執(zhí)行的規(guī)定，主要內(nèi)容有： 1） 陽臺欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 米；放置花盆處必須采取防墜落措施。陽臺可分為 挑陽臺、封閉式陽臺、直線型、轉(zhuǎn)角型、折線型、弧型 等若干種。合理設(shè)置陽臺，可把自然環(huán)境引入室內(nèi)，促成室內(nèi)外環(huán)境交融。 （ 6） 陽臺 陽臺是供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。按一個(gè)雙眼灶和一個(gè)燃?xì)鉄崴饔?jì)算，同時(shí)使用熱負(fù)荷約為 18Kw，廚房體積小于 32 立方米時(shí)，體積熱負(fù)荷就超過 ／立方米。廚房布置在套內(nèi)近入口處，有利于管線布置及廚房垃圾清運(yùn)，是套型設(shè)計(jì)時(shí)達(dá)到潔污分區(qū)的重要保證，有條件時(shí)應(yīng)盡量做到。廚房應(yīng)有直接對外的采光通風(fēng)口，保證基本的操作需要和自然采光、通風(fēng)換氣。更理想的設(shè)置還要做到：廚房與餐室有直接的方便聯(lián)系；廚房采光、通風(fēng)良好，視野良好，私密性又要有保證。 廚房在住宅套型中的位置要適中。 島型 是國外較新的布置形式，主要特點(diǎn)是爐灶位于廚房中心地帶的島上，最適合于多人一起參加操作，可以活躍廚房內(nèi)的氣氛，這是最佳布置形式之一，但由于爐灶位于 “島 ”上，管道布置及抽排油煙機(jī)需要特殊處理。 L 型設(shè)備、家具靠相鄰兩面墻布置，其布置方式作業(yè)面較大，操作線短，空間利用比較經(jīng)濟(jì)，是較多采用的形式。國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅單列型廚房，其凈寬不應(yīng)小于 米，考慮操作人員下蹲打開柜門，抽屜所需的空間或另一人從操作人身后能過的最小極限距離即為 米。一般廚房內(nèi)的布局首先是解決好冰箱 (儲柜 )、水池、爐灶三者關(guān)系，三者之間距離要適中。不同地區(qū)飲食習(xí)慣和口味也有些差別，甚至于不同家庭還有特殊要求。 由于中外習(xí)慣不同，中西餐所用設(shè)備、火力、電力有所不同。一般廚房使用面積～ 6 平方米以上為宜。 國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定一類和二類普通住宅廚房使用面積不應(yīng)小于 4 平方米，三類和四類普通住宅不應(yīng)小于 5 平方米。 現(xiàn)代生活要求廚房除具有交流性和多功能性以外，還要具有舒適性，自動(dòng)化以及互換可調(diào)性多樣化特點(diǎn)。這主要表現(xiàn)在：要使廚房不單是一個(gè)家務(wù)勞動(dòng)的工作空間，還要具有社會交流性。住宅服務(wù)部分所反映的住宅功能質(zhì)量與居民生活行為相適應(yīng)的程度已成為衡量人們生活水平的主要指標(biāo)。 由廚房及衛(wèi)生間組成的住宅服務(wù)部分，是住宅的重要空間。隨著人們生活品質(zhì)的提高，廚房已成為社會文明和生活水準(zhǔn)的標(biāo)志，是家庭 活動(dòng)的 “第二中心 ”，其越來越受到人們的重視。 （ 5） 廚房 廚房是供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。通盤考慮這些關(guān)系，可以設(shè)想多種設(shè)置方案，如 “門廳、餐室、廚房一體型 ”、 “起居室、餐室、廚房一體型 ”。 餐室與其他有關(guān)房間之間的關(guān)系中，較為主要的是與門廳、起居室 (廳 )、洗衣間的關(guān)系。從防噪聲污染，食品運(yùn)送路線長短，餐后整理、清潔，廚房操作同其他人員交談等諸方面分析， “獨(dú)立型 ”與 “一體型 ”各有優(yōu)缺點(diǎn)。 餐室與廚房之間是直接聯(lián)系的關(guān)系。 解決就餐空間設(shè)置的一般方法主要是：就餐空間同門廳、起居廳或廚房合并設(shè)置。餐室的大小，僅僅是餐桌和座椅能夠擺放下還不夠大，還要考慮放其他家具和人行走道等。除供進(jìn)餐，還可供親朋團(tuán)聚和家庭成員休息、交談、做家務(wù)、育兒教育、學(xué)習(xí)娛樂、看電視等，這就成了第二起居室 (第二活動(dòng)中心 )。所以門廳在住宅套內(nèi)布局中實(shí)為關(guān)鍵之所在。 門廳進(jìn)口分戶門的設(shè)置位置應(yīng)特別注意。 門廳的基本功能是 起過渡、緩沖作用 ，是人們出入家門時(shí)換鞋、更衣、整裝和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的場所，也是迎送客人的場所。門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。 綜合全面審視，起 居室 (廳 )空間如能達(dá)到方便靈活，有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，可彈性利用，個(gè)性突出，適于自我表現(xiàn)，就是好的設(shè)計(jì)。 應(yīng)做到按公私分離、動(dòng)靜分離的原則合理分區(qū)，盡量避免戶內(nèi)視線、噪聲、煙氣的干擾。起居空間內(nèi)的門布置應(yīng)綜合考慮使用功能的要求，盡量減少直接開向起居空間的門的數(shù)量。 要保證起居空間的安定 性，盡量減少交通穿越干擾。還應(yīng)兼顧視聽效果和視覺美觀。 起居室 (廳 )的最小邊長，由影視和音響功能確定。 ”只有保證 3 米以上直線墻以布置一組沙發(fā)，起居室 (廳 )才能有一個(gè)相對穩(wěn)定的角落。 ”“無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于 10 平方米。 起居室 (廳 )在套內(nèi)的布局應(yīng)處在住宅套內(nèi)的前部，靠近門廳、餐廳，且占有較好的朝向，朝南最優(yōu)，直接采光的明廳更好，要有自然通風(fēng)。起居廳是包括組織戶內(nèi)交通作用的起居空間。起居室是獨(dú)立的起居空間，不包括組織戶內(nèi)交通空間的內(nèi)容。起居室的功能多而復(fù)雜，其中主要的還是交談和視聽。 起居室是家庭中 最實(shí)用，功能最多，面積最大，活動(dòng)時(shí)間最長、最頻繁 的 空間。 家庭公共生活是家庭生活內(nèi)容的中心，而且主要是在起居室 (廳 )內(nèi)進(jìn)行。起居室 (廳 )在現(xiàn)階段的住宅套型中，已成為必不可少的居住空間。 （ 2） 起居室 起居室 (廳 )是供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 5） 臥室的門窗位置要合適。應(yīng)將臥室集中在個(gè)人生活區(qū)內(nèi)，達(dá)到公私分區(qū)要 求。一般開間與進(jìn)深之比不要大于 1/2，進(jìn)深尺寸不應(yīng)小于 米。應(yīng)保證每天有不小于 3 小時(shí)的日照。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)千方百計(jì)將外墻留給臥室，使臥室與室外自然環(huán)境有直接聯(lián)系，確保采光、通風(fēng)和觀景等。 臥室的重要地位，對其舒適性、私密性、安靜性要求較高。 以上是基于普通住宅普遍兼有學(xué)習(xí)讀寫功能，要布設(shè)書柜、衣柜、寫字臺等而設(shè)定的； 近年通常所說的 “大廳 ”與 “小臥 ”一般都是相對的，所謂 “小臥 ”，并不是臥室可以隨意的小， “小 ”是與以往居室型住宅 的居室使用面積規(guī)模比較而言的。 臥室的大小是由睡眠休息、儲存、化妝和讀寫等功能的需要而決定的。 臥室按使用功能特性及使用對象分類為： （二） 單人臥室 (小臥室 )：包括子女臥室、老人臥室、客房、保姆室； （三） 雙 人臥室 (小臥室 )：供兄弟、姐妹、祖孫等兩人居住。 要注意的是，睡眠休息功能和儲存功能 (主要是儲存衣物 )是臥室必須具有的功能，而讀寫功能和化妝功能不是必須具有的功能。 寢臥對臥室空間的環(huán)境氣氛有特殊的要求，在睡眠休息的時(shí)間內(nèi)不能有視線、光線、聲音等的干擾，睡眠環(huán)境應(yīng)能使居住者身心得到真正的松弛。沒有充分的睡眠休息，人類不能保持旺盛的精神和體力進(jìn)行勞動(dòng)、工作學(xué)習(xí)和其他社交活動(dòng)。但臥室的功能不僅是睡眠和休息，還兼有讀寫、貯藏和化妝等功能。從物業(yè)使用的功能分區(qū)角度和居住感受考慮提出以下觀點(diǎn) （ 1） 臥室 臥室是供居住者睡眠、休息的空間。建議對住宅的裝修管理提前，從建筑設(shè)計(jì)開始。 住宅裝修管理是一個(gè)令物業(yè)公司頭痛的難題。 做成功物業(yè)管理人！』 員 8 安全主管 5000 1 5,000 60,000 9 安全管理班長 3500 3 10,500 126,000 10 安全管理員 2500 120 300,000 3,600,000 11 財(cái)務(wù)主管兼會計(jì) 6000 1 6,000 72,000 12 財(cái)務(wù)收款員 5000 1 5,000 60,000 13 加班費(fèi) 工資總額 *15% 32,400 388,800 合 計(jì) 172 574,900 6,898,800 測算明細(xì)表二：行政辦公費(fèi) 單位：元（ RMB） 序 項(xiàng) 目 計(jì)算方法（月） 月支出 年支出 備注 1 辦公用品及低值易耗品 人數(shù) 辦公費(fèi)（元 /人） 3440 41280 172 20 2 書報(bào)資料費(fèi) 報(bào)刊 技術(shù)資料 200 2400 100 100 3 固定電話費(fèi) 數(shù)量（門） 月費(fèi)用（元 /門） 2,000 24000 10 200 4 移動(dòng)電話費(fèi) 人數(shù) 月費(fèi)用（元 /部） 6,000 72,000 20 200 20 100 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 收支測算總表 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 月支出 年支出 成本比例 人工費(fèi)支出 詳見表 1 ￥ 574, ￥ 6,898, % 行政辦公費(fèi)用 詳見 表 2 ￥ 64, ￥ 775, % 公共電費(fèi) 綜合測算 ￥ 200, ￥ 2,400, % 公共水費(fèi) 綜合測算 ￥ 75, ￥ 900, % 公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 綜合測算 ￥ 10, ￥ 120, % 清潔費(fèi) 綜合測算 ￥ 60, ￥ 720, % 綠化費(fèi) 綜合測算 ￥ 50, ￥ 600, % 保安材料費(fèi) 綜合測算 ￥ 3, ￥ 36, % 固定資產(chǎn)折舊 詳見表 3 ￥ 6, ￥ 73, % 開辦費(fèi)攤銷 詳見表 4 ￥ 3, ￥ 36, % 不可預(yù)見費(fèi) 以上各項(xiàng)之和 2% ￥ 20, ￥ 251, % 管理者酬金 人工費(fèi) 10% ￥ 106, ￥ 1,281, % 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)收入 % ￥ 65, ￥ 783, % 成本費(fèi)用合計(jì) ￥ 1,239, ￥ 14,875, % 收入 見動(dòng)態(tài)收入測算表 ￥ 1,255, ￥ 15,060, 盈虧平衡 ￥ 15, ￥ 184, 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 （ 1）管理處出納； （ 2）每月對欠交費(fèi)住戶進(jìn)行電話催款和出催款通知（交安全管理部協(xié)助送達(dá)欠交費(fèi)住戶） （ 3）完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 十三、管理中心出納員 崗位人數(shù)： 1 人 直接上級：管理中心財(cái)務(wù)主管 本職工作：管理處財(cái)務(wù) 任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相 關(guān)工作 1 年以上，有會計(jì)證， 身體健康 。 十二、管理中心會計(jì) 崗位人數(shù)： 1 人 直接上級：管理中心財(cái)務(wù)主管 本職工作：管理處財(cái)務(wù) 任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作 1 年以上，有會計(jì)證， 身體健康 。 做成功物業(yè)管理人！』 十一、管理中心財(cái)務(wù)主管 崗位人數(shù)： 1 人 直接上級：管理中心總經(jīng)理 本職工作：管理處財(cái)務(wù) 任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作 1 年以上，有會計(jì)證， 身體健康 。 直接責(zé)任： （ 1） 負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理； （ 2） 負(fù)責(zé)外 來人員（包括施工單位人員、住戶裝修人員、來訪人員等）的進(jìn)出管理； （ 3） 負(fù)責(zé)本轄區(qū)治安、消防巡邏，防止不安全的事件發(fā)生； （ 4） 負(fù)責(zé)消防演習(xí)； （ 4） 在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞或缺陷應(yīng)及時(shí)報(bào)告直接上級或通知工程維修人員； （ 5） 遇突發(fā)性、危害性事件發(fā)生，立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)報(bào)告上級； （ 6） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 做成功物業(yè)管理人！』 九、安管班長 崗位人數(shù)： 3 人（每天三班，每班各 1 位班長） 直接上級：安全管理部主管 本職工作：負(fù)責(zé)安全管理部本班工作