【正文】 工質無污雜。 6 3分 /項 6 管理及附件符合技術要求，各類設備標識完整，符合標準。 8 5分 /項 4 各類顯示儀表齊全，顯示正常，并有校驗記錄。 20 5分 /項 2 電動機接線正確，牢固，降溫及防護 部件完整牢固，表面整潔。 10 5分 /項 5 有專人管理，使用有記錄，檢驗有報告。 30 10分 /項 3 電氣、控制系統(tǒng)完好，安全裝置完好有效。 10 5分 /項 （ 3）升降設備 序號 內容和標準 考核定分 不合格扣分 1 設備各部件完好，裝配間隙符合要求，整體完好。應有專業(yè)人員對設備進行管理，記錄。 10 5分 /項 6 在運行中，不得隨意牛耳工裝置的護罩，封門及其他任何裝置 。 10 10分 /項 4 設備各部件完好，組裝符合要求，整機平穩(wěn)、牢固、工作正常；升 降系統(tǒng)良好；吊藍運行平穩(wěn)，無傾斜。 15 10分 /項 2 設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁 超載。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物業(yè)管理人員應及時處理，專業(yè)維修人員應在 30分種到達現(xiàn)場 進行搶修。 20 5分 /項 5 有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯 運行和機房進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。 10 5分 /項 3 電梯和自動扶梯應具有資格的檢測機構檢驗合同，應 由專業(yè)資質維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行。 15 5分 /項 電梯及升降系統(tǒng) （ 1）電梯及自動扶梯 序號 內容和標準 考核定分 不合格扣分 1 保證辦公樓至少一臺電梯 24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘坐舒適，電梯準確啟運運行，停層準確。 20 5分 /項 4 變 配電室設備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。 30 10分 /項 3 樓層強、弱電間內的接地裝置完好。 15 5分 /項 2 樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等設備完好，接地有效， 油漆完好。 10 5分 /項 （ 10） 避雷系統(tǒng) 序號 內容和標準 考核定分 不合格扣分 1 辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的 各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。 20 5分 /項 4 變配電室設備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。 30 5分 /項 2 泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈的外觀進行檢查，并保持 98%以上的亮燈率。 7 3分 /項 8 整機內外清潔，管線安裝合理整齊，色標明顯正確，無漏水、漏油 現(xiàn)象。 16 3分 /項 6 供油裝置齊全，油質、油壓、油耗及排放廢氣等符合要求。 16 5分 /項 4 電氣系統(tǒng)絕緣及接地裝置良好，達到技術要求。 20 5分 /項 2 原動機負荷調節(jié)器動作可靠，緊急保安裝置靈敏可靠，各輔機配件 齊全。 設施設備完好率評定方法 物業(yè)管理處每半年對所轄設施設備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結果填入《設備完好率評定表》，并依下列公式計算出管理處設施設備完好率 ： 設施完好率 =（完好設施設備臺數(shù) +基本完好設施設備臺數(shù) ) /管理處設施設備總臺數(shù) *100% 公司工程部每半年 ( 12 月份）對所有管理處的設施設備完好率進行抽查，其完好率作為對管理處設施設備管理目標責任的考核依據(jù)。 基本完好設施設備：設施設備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有 2—3項比較小的隱患（得分在 86—95分），但不影響使用的為基本完好設施設備。 在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的，一般就不采用設備更新的方式。 （ 2）更新改造的特點 1）針對性強 ； 2）經(jīng)濟性好 ； 3）現(xiàn)實性大 。 （ 2）設備更新的原則 ： 1）設備更新應圍繞物業(yè)的使用價值 ； 2）應采用新技術、新工藝、新材料、符合節(jié)能、環(huán)保的要求 ； 3）要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益 。 （ 3）設備磨損的補償： 1） 有形磨 損的補償：主要是修理與改造 ； 2） 無形磨損的補償：應更新 。 物業(yè)設備更新改造管理 設備的磨損及其補償 （ 1）設備的有形磨損：機器設備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質磨損或損失，稱為有形磨損或物質磨損。 （ 2）需要新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準 備好，這就是備品配件管理的原則。（ K：大修， C：中修， M：小修， B：保養(yǎng)） KBMBMBCBMBMBCBMBMBK。 修理周期和修理周期結構 （ 1）修 理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間 ； （ 2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間 ； （ 3）修理周期結構：指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。 （ 3）項修 ： 項目修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理 。 重新按標準加入工質潤滑油 重新按標準組裝，檢測 對設備進行局部解體，更換或修復磨損件 進行整體測定、試車。 修復設備的附件以及翻新設備外觀 ； 修理、調整設 備的電氣系統(tǒng) ； 對設備進行全部解體，清洗，修理基準件，更換或修復磨損件 ； （ 1）大修：大修時設備基準零件磨損嚴重，主要精度，性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。 （ 3）改善維修：是為消除設備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設備局部結構或零件設計加以改進，結合修理加以改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。 二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設備技術狀態(tài)為基礎。 （ 2）預防維修 ： 為防止設備性能，精度劣化或為了降低設備故障率，按事先制訂的修理計劃和技術要求進行的修理活動，稱為預防維修。 修理技術不復雜又能提供備件的設備 。 對故障停機不會影響正常使用的設備 ； 作為一種維修策略不同于傳統(tǒng)的壞了再修 。 （ 1）事后維修：事后維修就是對一些設備，不將其列入預防性維修計劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時再進行修理，即 “壞了再修 ”。 設備維修方式： 設備維修方式具有維修策略的含義。簡單的說：設備修理就是設備技術狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時，為恢復其功能而進行的技術活動。 設施設備大中修管理概述 談到的業(yè)設施設備的大中修管理，就要首先了解設備大中修的基本概念產，現(xiàn)分述如下： 設備修 理 設備在運行使用過程中，零部件會逐漸發(fā)生磨損，變形，斷裂，腐蝕現(xiàn)象，設備的修理就是對技術狀態(tài)變化時發(fā)生故障的設備通過更換或修復磨損失效的零件，對整體或局部進行拆裝，調整的技術活動。它可以作為其它診斷技術的補充，在實際中經(jīng)常應用。 8）溫度檢測技術。包括 超聲波探傷、射線探傷、磁粉探傷、滲透探傷以及聲發(fā)射檢測方法。 7）無損探傷技術 。它是通過分析潤滑油中鐵磁磨粒判斷設備故障的技術。應用最多的是鐵譜分析技術。 6）潤滑油磨粒檢測技術。在運行中檢測機械振動狀態(tài)，采集和分析振動信號，判斷設備狀態(tài)，同好預防 維修、防止故障和事故發(fā)生。 5）振動和噪音診斷技術。 4）預測技術。 3）識別技術。 2）信息處理技術。 （ 6）設施設備診斷基本技術 1）檢測技術。它應具備以下功能：確定異常的形式和種類；了解異常 的原因；了解危險程度，預測發(fā)展趨勢；了解改善設備狀態(tài)的方法。 B、精密診料技術：它是使用較復雜的診斷設備及分析儀器， 它除了能對設備有無故障及故障的嚴重性做判斷和區(qū)分外，在有經(jīng)驗的工程技術人員參與下，還能對某些特殊類型的典型故障的性質、類別、部位、原因及發(fā)展趨勢作出判斷和預報。 2）設備診斷技術的基本系統(tǒng) A、 簡易診斷技術：就是利用各種便攜式診斷儀和工況診斷儀表，僅對設備有無故障和故障嚴重程度作出判斷和區(qū)分。它依靠先進的傳感技術與在線檢測技術，采集設備的各種具有某些特征的動態(tài)信息，并對這些信息進行分析和處理，確定設備的異常表現(xiàn)，預測其發(fā)展趨勢，查明其產生原因，發(fā)生的部位和嚴重的程度，提出針對性的維修措施和處理方法，這一切構成了現(xiàn)代設備管理制度 —— 按狀態(tài)維修的方法。設備診斷就是對以上內容的定量掌握并做好診斷，預測設備的可靠性或對故障部位、原因、強度進行識別和評價，并確定故障的修復方法。進而，要利用計算機現(xiàn)代化手段進行管理，提高設備管理水平。其次，要培訓員工、選擇合理工具、儀器和方法，試驗后付諸實施。因此，應采用現(xiàn)代化的管理手段進行狀態(tài)監(jiān)測及診斷，及時預防故障、事故，并為預知維修提供依據(jù)。 2）設施設備狀態(tài)監(jiān)測。 企業(yè)應當積極采用先進的設備管理方法和維修技術，采用以設備狀態(tài)監(jiān)測為基礎的設備維修方法，不斷提高設備管理和設備維修技術現(xiàn)代化水平。如千分尺、千分表、厚薄塞尺、溫度計、內外面檢查鏡、測振儀等，用這些工、器具直接接觸監(jiān)測物體表 面，直接獲得磨損、變形、間隙、溫度、振動、損傷等異?，F(xiàn)象的信息。 常用的監(jiān)測儀器有：電子聽診器、振動脈沖測量儀、紅外熱象儀、鐵譜分析儀、閃頻儀、軸承檢測儀等。 2）客觀狀態(tài)監(jiān)測。它是以經(jīng)驗為主，通過人的感官直接觀察設備現(xiàn)象，是作曲主觀判斷設備狀態(tài) 的一種監(jiān)測方法。 （ 2）設施設備檢查的實施 1）制度設施設備巡檢制度，操作規(guī)程、周期安排、巡查內容、記錄要求、注意事項等； 2）組織人員、進行培訓、做好檢查、監(jiān)督與考核； 3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理或上報領導解決。 B、精度檢查。是對設備的條項技能的檢查和測定。是在操作工人參加下，由專職維修工按計劃對設備進行檢查。 設施設備的檢查 （ 1）設施設備的檢查及分類 1）按檢查時間的間隔分類： A、日常檢查。 （ 5）設備診斷技術的發(fā)展 隨著經(jīng)濟技術的高速發(fā)展，設備的現(xiàn)代化水平大幅 度提高，向大型化、連續(xù)化、高速化、自動化、電化迅速發(fā)展，使設備效率和價值大幅提高。要先試點，總結經(jīng)驗后逐浙推廣； C、確定需監(jiān)測設備的監(jiān)測點、測定參數(shù)和基準值及監(jiān)測周期（連續(xù)、間斷、間隔時間 、如一月、一周、一日等）； D、根據(jù)監(jiān)測及診斷的內容，確定監(jiān)測的方法及結構，選擇合適的方法和儀器； E、建立組織架構和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責任制等； F、培訓人員，使管理與操作人員都了解設備性能、結構、監(jiān)測技術、故障分析 及信號處理技術，檢測儀器的使用、維護保養(yǎng)等； G、不斷總結經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律 ，摸清機理。 2）設備診斷工作開展步驟 A、全面搞清企業(yè)設備的狀況。 （ 4）設備診斷工作的開展 1）設備診斷工作與設備綜合管理的關系：要根據(jù)設備綜合管理的理論把設備一生做為診斷技術應用的范圍。 3）預測零件壽命，搞好備件儲備和管理。 （ 3）設備診斷技術的重要作用 1）可以監(jiān)測設備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標準，開展預知維修和改善性維修。 2）設備故障診斷技術：在設備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設備運行狀況，判定故障生產的原因、部位、預測、預報設備未來 狀戊的一門技術，稱為故障診斷技術?？梢詼p少維修費用和提高設備利用率；還可以盡快改變單憑個人經(jīng)驗去尋找故障的落后狀況。 設施設備的狀態(tài)管理 設備狀態(tài)管理的目的和任務 （ 1）推廣設備診斷技術的意義 為確保各種設備的安全運行，提高其可靠性和安全運轉率，就必須加強設備運行管理，進行在線工況監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)異常情況，加強對故障的早期診斷和預防。 c、管。 b、治。 A、治理漏油應抓好查、治、管三個環(huán)節(jié)： a、查。其主要途徑有以下幾種：封堵、疏導、均壓、阻尼、拋甩、接漏、管理等。 2）漏油防治的途徑。每 1min滴五滴者為流油。每 23min滴一滴者為滴油。固定連接部位，每半小時滴一滴者為滲油；活動連接的部位每 5min 滴一滴者為滲油。 B、 設備漏油一般分為滲油、滴油、流油三種。 漏油的治理除少數(shù)可在維修保養(yǎng)中解決以外，大多數(shù)需要在計劃檢修中才能解決，嚴重漏油必須事先制定好治理方案。 （ 3）漏油的治理 設備漏油的治理是設備管理及維修工作的主要任務之一。是由壓縮 機、減壓閥、空氣過濾器和管道等組成。 4）氣體潤滑裝置。 與潤滑油相比，潤滑脂的流動性、冷動效果都較差，雜質不易去除，因此多用于低、中速機械。由脂泵將脂罐里的脂輸送到各管道，再經(jīng)分配閥將脂送往各潤滑點。可分為受熱式和壓力式。 B、滴下潤滑裝置。 2）潤滑脂潤滑裝置： A、手工潤滑 裝置。常用于高速滾動軸承及密封的齒輪、鏈條等。 H、噴霧潤滑裝置。 c、集中潤滑。 b、循環(huán)給油潤滑。它分為： a、不循環(huán)潤滑。是用油泵將油壓送到潤滑部位，潤滑效果，冷卻效果好；易控制供油量大小、可靠。方法簡單，依靠套在軸上的環(huán)或鏈把油從油池中帶到軸上流向潤滑部位，適用于轉速為503000r/min的水平軸。 F、油環(huán)、油鏈潤滑裝置。用油繩、油墊或泡沫塑料等浸在油中，利用毛細管的虹吸作用進行供油。優(yōu)點是簡單可靠。 D、飛濺潤滑裝置。它是將需潤滑的部件設置在密封的箱體中，使需要潤滑的零件的一部分侵在油池的油中。如滴油試油杯，依靠油的自重向潤滑部位滴油。一般用于低速、輕負荷的簡易小型機械。 （ 2）潤滑裝置 1）潤滑油潤滑裝置 A、手工給油潤滑裝置。其設計要求是：保護潤滑劑的質量和可靠性；合適的耗油 量及經(jīng)濟性 ；注意冷卻作