【正文】 例如，上海 浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。例如前述的宗地，就位于北京市 CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。因為反周期操作是有條件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發(fā)投資能力。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達到的境界。 根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 高檔精裝修住宅，其利潤率 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。 2．根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險客觀存在，但與項目相關(guān)的個別風(fēng)險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險的能力是有很大差異的。但如果是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險因素的影響，其成功的可能性 (即風(fēng)險率 )可能只有 50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達到 30％ (30％ X50％＝ 15％ )。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1．根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險和收益就像人和人的影子，形影不離。因此，置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入 市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (五 )時間風(fēng)險 時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。但是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的 差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 其他未來會遇 到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用 (例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律 )。 (二 ) 未來經(jīng)營費用風(fēng)險 未來經(jīng)營費用風(fēng)險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。 個別風(fēng)險 三、個別風(fēng)險 (一 ) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目 的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。盡管投資者可以將 這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。 (七 )政治風(fēng)險 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。我國 1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺的土地增值稅條例、 2021 年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、 2021年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。 (五 )利率風(fēng)險 調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性差，其擁有者很難在短時期 內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為 18～ 20年，香港為 7— 8年，日本約為 7年。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩 (某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求 )達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增，這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 (二 )市場供求風(fēng)險 市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。 系統(tǒng)風(fēng)險 二、系統(tǒng)風(fēng)險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng) 險和或然損失風(fēng)險等。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。 (三 ) 風(fēng)險分析的目的 風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1．預(yù)期收益率是多 少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2．相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? 3．預(yù)期收益的變動性和離散性如何 ? 由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。 (二 ) 風(fēng)險與不確定性 風(fēng)險和不確定性有顯著的區(qū)別。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。因此，可以推斷物業(yè) 2的投資風(fēng)險大于物業(yè) 1的投資風(fēng)險。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。置業(yè)投資者要想達到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。 (3)投資回收期較長。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付 30％的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。房地產(chǎn)的流動性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。這些缺點突出表現(xiàn)在： (1)流動性差。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。 (5)提高 投資者的資信等級。從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。 (3)易于獲得金融機構(gòu)的支持。 (2)能夠得到稅收方面的好處。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年 15％一 20％的股本收益率也是很平常的事。 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 4講課件講義（－中國物業(yè)管理教育網(wǎng)－） 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 4講講義 房地產(chǎn)投資的利弊 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1．房地產(chǎn)投資之利 (1)相對較高的收益水平。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的 實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶 希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。應(yīng)該指出的是，稅 法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運 營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。 此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。 住房抵押貸款證券化是指把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。債券或股票的投 資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 (二 )房地產(chǎn)間接投 資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持