【正文】 2． 有 合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房。其具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如表 35 所示。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項(xiàng)目經(jīng)理部申請(qǐng)購(gòu)買，價(jià)格為多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅房 元 /平方米 ；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購(gòu)買，價(jià)格為元 /平方米。 （ 2）住宅房、非住宅房（營(yíng)業(yè)房、庫(kù)房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時(shí)等面積部分由被拆遷人向項(xiàng)目經(jīng)理部申請(qǐng)補(bǔ)結(jié)構(gòu)、 使用年限 等市場(chǎng)價(jià)差。 9 月 1日起，開始分階段組織土方工程，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實(shí)施。時(shí)間要求： 8 月 40 10 日～ 8 月 30 日。時(shí)間要求： 從 7 月 1 日～ 8 月 1 日。 2. 調(diào)查 勘丈 階段 該階段 的 主要工作是完成 對(duì)擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。 1. 準(zhǔn)備階段 該階段 的 主要工作是成立拆遷安置組織機(jī)構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會(huì)。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個(gè)人建房用地申報(bào)表》、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認(rèn)定。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過(guò)審批期限的臨時(shí)建筑以及相應(yīng)附屬物一律 不予補(bǔ)償。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接枰匝a(bǔ)償安置。 （三）主要工作及部署 1．項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督 。 39 3． 4． 3 項(xiàng)目拆遷安置方案 渭濱苑二期 項(xiàng)目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標(biāo) 渭濱苑 項(xiàng)目已經(jīng)由 咸陽(yáng) 市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，為確保工程項(xiàng)目施工進(jìn)度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的 拆遷安置工作，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際情況，特制定本方案。 表 34 項(xiàng)目投資流量平衡表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 單位：萬(wàn)元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項(xiàng)目 流入 流出 差額 累計(jì) 綜合表 34 分析，在考慮企業(yè)提供的 48000 萬(wàn)元流動(dòng)資金的情況下，按上述項(xiàng)目 開發(fā)、銷售條件， 渭濱苑 項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)，在保證項(xiàng)目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會(huì)出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售條件及銷售回款如表 33 所 示 。 表 32 項(xiàng)目 一、二期 月度投資計(jì)劃 單位：萬(wàn)元 日期 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 2021 年 元 月 投資 5000 10000 5000 5000 10000 3000 累計(jì) 二、 一期 項(xiàng)目銷售分析與預(yù) 測(cè) 1. 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)對(duì)與我企業(yè)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目的調(diào)研及其市場(chǎng)反映，可以將我企業(yè)的項(xiàng)目定價(jià)在 2800 元 /平米～ 2900 元 /平米之間（保守估計(jì)，不計(jì)地下停車場(chǎng)出租收入）。 3． 4． 2 項(xiàng)目投資分析方案 渭濱苑項(xiàng)目項(xiàng)目 投資分析方案 一、 渭濱苑項(xiàng)目項(xiàng)目 資金投入量分析 1. 項(xiàng)目預(yù)期工程投入測(cè)算 根據(jù) 渭濱苑項(xiàng)目項(xiàng)目一期 的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資金投入如表 31 所示。今年 的 目標(biāo)銷售額為 10 億 元，銷售率達(dá)到 80％。 （二）加快 渭濱苑項(xiàng)目 、 渭濱苑項(xiàng)目一期室外 的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快 渭濱苑 項(xiàng)目 單體 、 濱苑項(xiàng)目一期室外 的施工速度 ， 確保 渭濱苑項(xiàng)目單體 的一期工程、在 年底 月底前完成竣工驗(yàn)收 ，室外工程外網(wǎng)完成 。該工作開展 得 順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于 協(xié)調(diào) 與相關(guān)部門 的 關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程如期 開工。 （ 3）報(bào)建工作 工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 。 9 月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同 ， 確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。 （ 1）土地征拆工作 下達(dá)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃 計(jì)劃備案 審批 審核 結(jié)束 是 是 36 春節(jié)前后務(wù)必完成第 二 期工程的土地征拆工作 一 月份完成征地摸底調(diào)查， 五 月份完成征地范圍內(nèi)的無(wú)證房 屋 拆遷 十 月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。 1．確保 2021 年秋季渭濱苑項(xiàng)目 工程 二期 全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 渭濱苑項(xiàng)目 工程 總 占地面積為 畝，總投資 約 13億元 左右 ，建筑面積 478450 平方米。由于 該 項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。 （一）完成 渭濱苑項(xiàng)目 開發(fā)及后期銷售工作 渭濱苑項(xiàng)目 是市 的 重點(diǎn) 安置房 工程。 3. 完成 二期 土地 招拍賣 。 一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 35 萬(wàn)平方米。總體上說(shuō)，成績(jī)較為喜人。 第 22 條 本制度自年月日起執(zhí)行。投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見(jiàn)， 30 總經(jīng)理辦公會(huì)討論后 做 出考核結(jié)論。檢查計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計(jì) 報(bào)表數(shù)為依據(jù)。 第 18 條 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須隨時(shí)監(jiān)督檢查 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取有效措施予以解決，以保證計(jì)劃的順利完成。 第 17 條 職能部門每月以書面形式報(bào)告一次 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃任務(wù)的完成情況。 第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一 律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接 到 書面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。 （ 2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 的 ，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請(qǐng)說(shuō)明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。 第 13 條 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行 各 部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及本部門工作計(jì)劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）每季度 之 初，由總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)，投資發(fā)展部下達(dá)下個(gè)季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 和 各部門工作計(jì)劃。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度、各部門的分解計(jì)劃 和 各部門月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 29 （ 2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計(jì)劃的分解、執(zhí)行和修訂。 第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 將年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解成為季度 、 月度 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 第 7 條 如遇特殊情況 ， 企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計(jì)劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。 （ 4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)討論的意見(jiàn)對(duì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 （ 2）投資發(fā)展部將擬訂的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)傳達(dá) 給 各部門征求意見(jiàn)，并對(duì)各部門的意見(jiàn)進(jìn)行匯總。 第 二 章 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制 第 4 條 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所確定的計(jì)劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。 第 2 條 管理范圍 這里的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包括各經(jīng)營(yíng)部門的業(yè)務(wù)計(jì)劃 以及 各管理部門的管理計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資計(jì)劃、融資計(jì)劃等。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后，自公布之日起實(shí)施。 第 27 條 集團(tuán)企業(yè)每年進(jìn)行 一 次投資項(xiàng)目評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。 第 26 條 效益考核 （ 1）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收投產(chǎn)后，經(jīng)過(guò)試生產(chǎn)期考核（ 3～ 6 個(gè)月），在達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評(píng)價(jià)小組。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《 項(xiàng) 目分析報(bào)告 》 ，報(bào)送董事會(huì)備案。 （ 3）編制 《 項(xiàng)目成本分析報(bào)告 》 ，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 第 21 條 由財(cái)務(wù)部牽頭，與造價(jià)部共同完成項(xiàng)目成本分析 （ 1）收集 《 項(xiàng)目投資估算書 》 、 《 設(shè)計(jì)概算書 》 、 《 施工圖預(yù)算書 》 （或標(biāo)底）、 《 竣工決算書 》 以及有關(guān)施工合同、訂購(gòu)合同等資料 。 第 四 章 項(xiàng)目投資成本分析 第 20 條 編制 《 項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書 》 （ 1） 財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)工程款撥付情況 。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)部最終審定 《 竣工決算書 》 ，確定工程造價(jià)，雙方簽字、 蓋 章。 （ 2） 《 工程決算書 》 經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位初步核對(duì)后，由造價(jià)部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì) 《 工程決算書 》 。 （ 2）造價(jià)部重新核定施工單位的實(shí)際完成工程量，并根據(jù)合同及國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核計(jì)算進(jìn)度款，然后交 給項(xiàng)目開發(fā)部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財(cái)務(wù)部進(jìn)行全面稽核，根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實(shí)際應(yīng)付的工程進(jìn)度款。 5%以內(nèi)。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨詢單位 需在 一個(gè)月內(nèi)做出 《 預(yù)算書 》 或標(biāo)底， 由 造價(jià)部審核。 （ 6）項(xiàng)目開發(fā)部組織設(shè)計(jì)管理部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部和造價(jià)部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格，由造價(jià)部編制《材料設(shè)備限價(jià)表》。 如 是設(shè)計(jì)原因，應(yīng)返回設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì)； 如 是增加功能或項(xiàng)目，應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)； 如 是其他原因，應(yīng) 做 補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目開發(fā)部同造價(jià)咨詢單位簽訂委托合同。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，由總經(jīng)理簽署意見(jiàn)，提交董事會(huì)審批。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制 《 設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 。 （ 5）投資發(fā)展部審核 項(xiàng)目 投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃，總經(jīng)理同意后提交董事會(huì)審批。 （ 3）投資發(fā)展部組織對(duì)《項(xiàng)目 詳細(xì) 可行性研究報(bào)告》的評(píng)審工作，由總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后提交董事會(huì)審批。 第 三 章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬 訂 最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。 第 13 條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所 做 出的決議，簽署審批意見(jiàn)。 （ 3）評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等 。 第 12 條 投資審議會(huì)的內(nèi)容 （ 1）查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。申報(bào)單位對(duì)初審意見(jiàn)有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。 第 10 條 集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并提出初審意見(jiàn)。 25 （ 7）政府的有關(guān)許可文件 。 （ 5）資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況 。 （ 3）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 （ 1）項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書 。 （ 6）稅務(wù)論證。 （ 4）企業(yè) 的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要 。 （ 2）對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響 。 第 8 條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項(xiàng)目開發(fā)等，必須事先進(jìn)行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下 六 個(gè)方面 。 （ 4）投資在 1 200 萬(wàn) ～ 3 000 萬(wàn)元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報(bào)董事會(huì)備案。 （ 2） 投資在 300 萬(wàn) ～ 600 萬(wàn)元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報(bào)企業(yè)總經(jīng)理辦公 室備案。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)（總）企業(yè)下屬二級(jí)企業(yè)的對(duì)外投資。 按照投資項(xiàng)目下管一級(jí)的原則，集團(tuán)企業(yè)只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào)，其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系，分級(jí)管理。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)編制 《 項(xiàng)目投資建議書 》 及投資項(xiàng)目立項(xiàng)審批等工作。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。 （ 2）預(yù) 決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。 第 3 條 投資管理的原 則 本企業(yè)對(duì)投資的管理堅(jiān)持以下 三 個(gè)原則。 1 咸陽(yáng)“渭濱苑 ”工程管理 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防制度 第 1 章 組織結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃 設(shè)計(jì) 1． 1 企業(yè) 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 1． 1 企業(yè) 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu)圖 渭濱苑各標(biāo)段施工總承包單位 相關(guān)說(shuō)明 編制人數(shù) 審核人員 批準(zhǔn)人員 工程總監(jiān) 總經(jīng)理 工程技術(shù)部 造價(jià)管理部 材料設(shè)備部 質(zhì)量管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 總工程師 企管副總 2 1． 2． 4 項(xiàng)目經(jīng)理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 部門 部門負(fù)責(zé)人 直屬領(lǐng)導(dǎo) 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理級(jí) 1 人 根據(jù)實(shí)際而定 根據(jù)實(shí)際而 定 職責(zé) 1